“千億”在房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)很敏感的數(shù)字，進(jìn)入“千億俱樂部”，毫無疑問是實(shí)力的象征和肯定。今年的國(guó)慶黃金周，樓市火熱，未到年末，“千億俱樂部”已在醞釀添丁。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前9個(gè)月，30家標(biāo)桿房企銷售達(dá)9176億元，房地產(chǎn)行業(yè)今年可謂賺得盆滿缽滿。
　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將在商業(yè)地產(chǎn)、居民住宅等多個(gè)領(lǐng)域深入地推進(jìn)，其特征不僅體現(xiàn)于房產(chǎn)形式，更體現(xiàn)于投資區(qū)域、土地供給、組織形式、政策取向等諸多方面。從一線企業(yè)來看，國(guó)內(nèi)實(shí)力開發(fā)商開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)將進(jìn)一步加劇，中小型房企的倒閉和轉(zhuǎn)型也將愈演愈烈。
　　業(yè)內(nèi)人士分析，房企轉(zhuǎn)型將有四個(gè)方向，一是完全以商品住宅為主的企業(yè)可以轉(zhuǎn)型做保障房；二是城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)的客觀需求仍然存在；三是新型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)的興起，將帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；較后就是解決內(nèi)需型、消費(fèi)型的產(chǎn)業(yè)，比如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該順應(yīng)潮流，在這四類需求中尋求一種合理的轉(zhuǎn)型。
　　多家房企前9月銷售完成超八成
　　中國(guó)指數(shù)研究院在其研究報(bào)告中表示，9月房地產(chǎn)企業(yè)加快推盤力度及周轉(zhuǎn)速度，銷售額保持較快增長(zhǎng)。監(jiān)測(cè)的百億企業(yè)中，20家企業(yè)單月銷售額呈現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，其中有5家企業(yè)業(yè)績(jī)環(huán)比增幅超過30%；從同比增幅來看，多數(shù)房企實(shí)現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，其中有6家企業(yè)增幅超過50%。在監(jiān)測(cè)的百億企業(yè)中，1-9月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額1285億元，位于榜頭；另有20家企業(yè)前9個(gè)月銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中金地、融創(chuàng)、佳兆業(yè)的增速均達(dá)到40%以上。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售均價(jià)環(huán)比呈普遍上漲趨勢(shì)，監(jiān)測(cè)企業(yè)中9月份的銷售均價(jià)環(huán)比上漲的有17家，其中10家企業(yè)的銷售均價(jià)環(huán)比漲幅超過20%。
　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，30家公布前9個(gè)月銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)合計(jì)年內(nèi)銷售業(yè)績(jī)達(dá)到了9176億元，與2012年同期相比漲幅達(dá)到35%。
　　多家房企任務(wù)完成度超過八成。如華潤(rùn)置地2013年累計(jì)簽約額約人民幣507.1億元，累計(jì)簽約面積436.7萬平方米，較去年同期分別增長(zhǎng)34.6%和26.5%，按照其年初制定的570億元全年目標(biāo)計(jì)算，截至9月底其已完成88.96%。世茂房地產(chǎn)前9個(gè)月的累計(jì)合約銷售總額約為481.01億元，同比增加35%，目前已完成全年銷售目標(biāo)550億元的87.46%。完成全年銷售任務(wù)八成以上的房企還包括瑞安房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)，前者1-9月合約物業(yè)銷售81.39億元，達(dá)到全年物業(yè)銷售目標(biāo)90億元的90%，后者前9個(gè)月累計(jì)合同銷售金額約124.96億元，按越秀地產(chǎn)在中期業(yè)績(jī)會(huì)后調(diào)高的145億元全年合同銷售目標(biāo)來算，目前其已完成86%。
　　千億俱樂部醞釀添丁
　　在半年報(bào)后，業(yè)內(nèi)已經(jīng)開始細(xì)數(shù)今年的房企銷售千億軍團(tuán)究竟會(huì)添上幾個(gè)新丁。其中恒大、碧桂園、萬達(dá)等，都是有力的競(jìng)爭(zhēng)者。
　　據(jù)克而瑞（CRIC）發(fā)布的《2013年前三季度房企銷售排行榜》顯示，萬科、綠地銷售額雙雙破千億元，恒大以1105.0萬平方米的銷售面積繼續(xù)領(lǐng)跑。2013年前三季度，萬科以1279.3億元的銷售額再度領(lǐng)銜榜頭，同比增長(zhǎng)33%。綠地以1012.0億元位居榜單位，同比增幅高達(dá)40%。中海盡管尚未完成與中建的整合，業(yè)績(jī)也已達(dá)900.1億元，同比增長(zhǎng)19%。此外，保利、恒大、碧桂園、萬達(dá)也表現(xiàn)突出，銷售額均超過500億元。除了恒大，綠地和萬科的銷售面積也在1000萬平方米以上，分列銷售面積排行榜的和第三位。上榜房企銷售金額集中度方面，鰲頭0房企的市場(chǎng)份額為14.43%，比2012年同期略有提高，TOP20房企的市場(chǎng)份額超兩成，比2012年同期增加了1.05個(gè)百分點(diǎn)。
　　同時(shí)，上榜房企的銷售金額和銷售面積門檻大幅提升。在銷售金額排行榜中，鰲頭0房企入榜門檻達(dá)到433億元，與2012年同期的300億元門檻相比，增幅達(dá)到44%；TOP20房企入榜門檻同比增長(zhǎng)達(dá)到76%；TOP50房企入榜門檻同比增長(zhǎng)62%，頭次突破百億元大關(guān)。在銷售面積排行榜中，鰲頭0房企入榜門檻為368萬平方米，同比增長(zhǎng)33%；TOP20房企則從156萬平方米增加至210萬平方米，增長(zhǎng)了35%；TOP50房企同比也有44%的增幅。
　　金九成色足四季度信心強(qiáng)
　　今年的“金九”成色十足，房企們普遍在9月份實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的繼續(xù)上升。已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份萬科銷售155.7億元，保利銷售96.15億元，恒大銷售105.3億元，中海銷售107.74億元。除以上幾家龍頭房企之外，9月單月銷售額在60億元以上的房企還包括65億元的綠城、68.8億元的華潤(rùn)以及70.55億元的世茂。30家房企9月單月銷售達(dá)到1238億元。
　　據(jù)了解，今年房企尤其“十一”黃金周期間的銷售超預(yù)期。其中中海、世茂房地產(chǎn)、綠地、萬科等都有較好市場(chǎng)表現(xiàn)。
　　今年國(guó)慶黃金周期間，北京、上海、廣州以及深圳的樓市量?jī)r(jià)紛紛上揚(yáng)，初步統(tǒng)計(jì)，一線城市的成交價(jià)同比平均上漲超23%。與此同時(shí)，中國(guó)指數(shù)研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示，9月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%。這也是自2012年6月以來連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比上漲，其中79個(gè)城市環(huán)比上漲，21個(gè)城市環(huán)比下跌。9月份北京、深圳、廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅均超過了20%。而實(shí)際交易價(jià)格可能超過了統(tǒng)計(jì)的漲幅。一些核心二線城市也牛氣沖天，廈門近年來漲勢(shì)直追一線城市，8月，該市房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)14.9%。此外，鄭州、沈陽(yáng)、福州的漲幅也都過了兩位數(shù)。
　　第四季度，各大房企仍表現(xiàn)出充足的信心。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，從上榜企業(yè)業(yè)績(jī)的完成情況來看，大部分企業(yè)全年銷售目標(biāo)完成度均超過四分之三，快于時(shí)間進(jìn)度。由于下半年可售貨量較大，各大房企的業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)將繼續(xù)攀升，企業(yè)將普遍能順利甚至超額完成全年目標(biāo)。
　　近期樓市已經(jīng)出現(xiàn)投資升溫的跡象，尤其在一線城市。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一方面和地方政策驅(qū)動(dòng)相關(guān)，比如上海自貿(mào)區(qū)概念就助推相關(guān)樓盤價(jià)格上漲超過30%。另一方面，也有地王因素的推動(dòng)。雖然國(guó)土資源部已經(jīng)在明確叫停一線城市推“地王”，要求年內(nèi)不再出現(xiàn)，但是此前仿佛互相攀比的各種“地王”已經(jīng)定下了看漲的基調(diào)。
　　十大房企今年融資有望頭破千億
　　銷售業(yè)績(jī)大漲的同時(shí)，房企積極拿地拓展項(xiàng)目，為了保證拿地?cái)U(kuò)張更加順利，房企全力投入融資以增加自己的“底氣”，預(yù)計(jì)今年十大企業(yè)融資總額有望頭破千億。
　　在標(biāo)桿房企中，下半年萬科加大了項(xiàng)目拓展力度，僅9月份就新增項(xiàng)目11個(gè)，總耗資163.34億元，為年內(nèi)較高值。10月上旬以來，萬科拿地勢(shì)頭依然高漲，繼續(xù)加大項(xiàng)目拓展及土地儲(chǔ)備力度，分別于北京、佛山和溫州共拿下6宗土地，拿地總金額就達(dá)到93.77億元，總規(guī)劃建筑面積達(dá)到158.75萬平方米。保利則在9月份共新增土地儲(chǔ)備8宗，土地成交價(jià)高達(dá)79億元。中海9月份在寧波新增了3宗土地，拿地價(jià)格29.9億元。
　　國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)住宅用地供應(yīng)9.17萬公頃，同比增加28.4%。前三季度，70個(gè)大中城市住宅用地供應(yīng)3.48萬公頃，同比增加32.7%，增幅高于全國(guó)平均水平4.3個(gè)百分點(diǎn)。北上廣深4個(gè)一線城市前三季度住宅用地供應(yīng)量已接近或超出過去5年平均水平。國(guó)土部表示，第四季度將繼續(xù)增加土地供應(yīng)。
　　因?yàn)闃鞘袖N售火爆，所以房企回款順利，出于對(duì)后市的看漲，房企不約而同加快擴(kuò)張的速度，銷售回款不足以完全支撐，因此，利用各種平臺(tái)增加融資，成為房企們擴(kuò)張的“底氣”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，十大標(biāo)桿房企年內(nèi)融資額度已經(jīng)達(dá)到了935.9億元，這一額度同比2012年全年的413億元，上漲幅度達(dá)到了127%，預(yù)計(jì)今年十大企業(yè)融資總額將頭次突破千億元。
　　記者觀察
　　爭(zhēng)飲城鎮(zhèn)化“頭啖湯”
　　城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。早在年初，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的討論就熱烈非凡。從今年前三季度房企的表現(xiàn)來看，城鎮(zhèn)化作為“機(jī)遇”的利好已經(jīng)顯現(xiàn)出來。
　　毫無疑問，城鎮(zhèn)化帶來的利好較明顯的是喚醒剛需的作用。嗅覺敏銳的房企今年無一例外都主打“剛需牌”，紛紛爭(zhēng)飲城鎮(zhèn)化“頭啖湯”，均呈不甘落后之態(tài)。剛需一時(shí)火熱，剛需盤屢見“日光”，為今年房企銷售火爆定下了主基調(diào)。年中業(yè)績(jī)報(bào)告剛出，業(yè)內(nèi)就在討論“千億俱樂部”有望增加新成員；“金九銀十”各大房企更是鉚足了勁，“十一黃金周”前后的銷售熱度更是讓房企信心百倍。盡管今年年初各大房企對(duì)銷售業(yè)績(jī)的目標(biāo)爭(zhēng)相“加碼”，隨后又遭遇“國(guó)五條”等限購(gòu)限貸調(diào)控政策的收緊，然而，三個(gè)季度過去，多家企業(yè)完成銷售任務(wù)四分之三，部分甚至超過了八成，展望第四季度，沖刺的聲音不絕于耳，眼看著就要集體“過肥年”。
　　2013年過了大半，對(duì)于房企而言，城鎮(zhèn)化的利好效應(yīng)帶來可觀的銷售回款，也大大刺激了拿地?zé)崆?，再加上融資給力，標(biāo)桿房企刷出一個(gè)又一個(gè)地王神話，導(dǎo)致國(guó)土部嚴(yán)令年內(nèi)不得再出地王。然而，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程注定是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，挑戰(zhàn)總是和機(jī)遇并存。懸而未決的房?jī)r(jià)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制仍未有明確的答案。應(yīng)該看到，行業(yè)轉(zhuǎn)型正在進(jìn)行，行業(yè)洗牌在所難免。

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