朱中一：大家好！

　　博鰲是觀點(diǎn)碰撞的舞臺(tái)，下面我根據(jù)會(huì)議主辦方的要求，我就當(dāng)前的房地產(chǎn)政策與形勢(shì)談點(diǎn)個(gè)人看法。下面主要講四點(diǎn)意見(jiàn)：

　　一、本輪房地產(chǎn)調(diào)控針對(duì)性強(qiáng)、方向正確，已收到一定的效果。

　　2009年6月份以來(lái)，一些地方投機(jī)投資性購(gòu)房因素增加，房?jī)r(jià)迅速回升并大幅上漲。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，國(guó)務(wù)院先后在2010年1月、4月和2011年1月分別出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“新國(guó)十條”和“新國(guó)八條”。隨后，各地根據(jù)政府通知精神，也紛紛出臺(tái)實(shí)施細(xì)則。從49個(gè)地級(jí)以上大中城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，到600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；從上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)，到各地加大保障性安居工程建設(shè)力度；從二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。在上述一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù)，同比下降的城市也逐月增多，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。

　　本輪調(diào)控，是抑制投機(jī)投資性需求，關(guān)鍵措施是限購(gòu)、限貸。近兩年來(lái)，盡管社會(huì)上對(duì)限購(gòu)的議論一直沒(méi)有停止，但實(shí)踐證明，其效果是明顯的。鄧小平先生曾有一句名言：計(jì)劃與市場(chǎng)都是手段，是計(jì)劃多一點(diǎn)，還是市場(chǎng)多一點(diǎn)，這不是社會(huì)主義與資本主義的根本區(qū)別。本人也認(rèn)為，行政措施和經(jīng)濟(jì)措施都是手段，關(guān)鍵是看能否解決問(wèn)題。何況，限購(gòu)既是抑制投機(jī)投資的有效措施，還與一些大城市和熱點(diǎn)城市的資源、能源的承載能力有關(guān)。如北京市，按規(guī)劃，到2020年，常住人口為1800萬(wàn)人，而現(xiàn)在實(shí)際上已達(dá)到了2100萬(wàn)人；如不實(shí)行限購(gòu)，還將助推人口的快速增長(zhǎng)，這對(duì)一個(gè)特大城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)與人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展肯定是不利的。本人還認(rèn)為，限購(gòu)政策本身還是比較溫和的，對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭，限購(gòu)的是第三套，對(duì)購(gòu)購(gòu)套的沒(méi)有限制，但對(duì)支付能力不足的家庭，加上限貸，其改善型需求被抑制了。所以，如何滿足支付能力不足又有改善性需求的家庭，還能防范金融風(fēng)險(xiǎn)，這確實(shí)需要研究。另外，對(duì)一些人士建議的盡量采用稅收等方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，本人也有同感，但改進(jìn)也有一個(gè)過(guò)程。這里，也希望媒體要加強(qiáng)對(duì)住房居住屬性及合理消費(fèi)、梯度消費(fèi)觀念的宣傳，使大家認(rèn)識(shí)到限購(gòu)的合理性。

　　加大保障性安居工程的建設(shè)力度，是本輪調(diào)控的又一個(gè)。它既是解決中低收入家庭住房困難戶的有效措施，也能在一定程度上沖抵商品房投資增速下降給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)的影響。2011年，保障性安居工程新開(kāi)工1043萬(wàn)套，基本建成432萬(wàn)套。今年上半年，已開(kāi)工470萬(wàn)套，基本建成260萬(wàn)套，均超過(guò)了全年計(jì)劃開(kāi)工的700萬(wàn)套和基本建成500萬(wàn)套的50%。盡管大規(guī)模保障性安居工程在總量、融資、準(zhǔn)入、分配、退出及質(zhì)量管理等方面尚有需要。研究完善的地方，但整體的效果還是明顯的。

　　二、“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“控房?jī)r(jià)”處于兩難，政府堅(jiān)持調(diào)控不放松。

　　今年以來(lái)，歐債危機(jī)持續(xù)蔓延，外需不足矛盾突出，我國(guó)GDP增長(zhǎng)不確定因素增多。今年二季度，我國(guó)GDP增幅“破八”至7.6%，創(chuàng)12個(gè)季度以來(lái)的新低，穩(wěn)增長(zhǎng)已成了全社會(huì)關(guān)注的重要任務(wù)。但同時(shí)，一些城市從今年5月以來(lái)，隨著商品房銷售量的明顯回升，新建住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲。部分城市土地市場(chǎng)也再現(xiàn)高價(jià)地。在穩(wěn)增長(zhǎng)與地方財(cái)政的壓力下，一些城市試圖放松調(diào)控的愿望也時(shí)有露頭。當(dāng)前，“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“控房?jī)r(jià)”處于兩難，調(diào)控進(jìn)入了關(guān)鍵期。

　　房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在1998年應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)和2008年四季度后應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)中發(fā)輝重要的作用。但同時(shí)，2009年6月后房?jī)r(jià)的一路走高，引發(fā)了越來(lái)越多的人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)定位的思考。在總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，2010年4月，國(guó)務(wù)院在“新國(guó)八條”中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)主要是住房問(wèn)題做了這樣的定位：“住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。房?jī)r(jià)過(guò)高，上漲過(guò)快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落實(shí)確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”這是政府近兩年來(lái)對(duì)住房和房地產(chǎn)業(yè)地位和作用所定的基調(diào)。當(dāng)前，既要防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，又要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，這確實(shí)是一個(gè)難題。因?yàn)榉慨a(chǎn)地業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系是客觀存在的。房地產(chǎn)業(yè)作為一種基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，滯后了會(huì)影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，過(guò)度超前了，會(huì)形成泡沫，造成資源能源的浪費(fèi)。我國(guó)今年把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期目標(biāo)調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了政府堅(jiān)持樓市調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。

　　針對(duì)一些地方可能借口穩(wěn)增長(zhǎng)而放松調(diào)控的現(xiàn)象， 總理7月7日在常州視察時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)定不移地做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，并強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。對(duì)地方出臺(tái)變相放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的，要有針對(duì)性及時(shí)制止糾正。同時(shí)，要求抓緊研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅收制度改革，加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系。之后，國(guó)土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也及時(shí)出臺(tái)了“關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知”。國(guó)務(wù)院從7月下旬開(kāi)始，也派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)調(diào)控措施的情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。本人相信，隨著國(guó)家加大對(duì)各項(xiàng)調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查和約談問(wèn)責(zé)等措施的到位，我國(guó)的房地市場(chǎng)總體上仍會(huì)朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展的。

　　三、展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既充滿了機(jī)遇，又面臨著諸多挑戰(zhàn)

　　“十二五”時(shí)期乃至2020年以前或更長(zhǎng)一段時(shí)間，仍是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的繼續(xù)推進(jìn)，我國(guó)“十二五”時(shí)期住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)?？隙ㄒ笥?ldquo;十一五”時(shí)期的規(guī)模；再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2020年以前肯定仍有較大的發(fā)展空間。對(duì)此，大家務(wù)必要充滿信心。但同時(shí)我們也要清醒地看到，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)發(fā)展中也面臨著諸多挑戰(zhàn)。主要的挑戰(zhàn)有四個(gè)方面：(一)城鎮(zhèn)資源、能源和環(huán)境條件的制約與城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加的矛盾將在較長(zhǎng)時(shí)間存在，解決的辦法，一是將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，二是大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型項(xiàng)目，提高住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。(二)我國(guó)人口基數(shù)大，流動(dòng)人口多，解決他們的就業(yè)和居住問(wèn)題難度很大。適當(dāng)放寬住房保障收入門檻和穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍制度改革將成為必然趨勢(shì)。(三)我國(guó)人口老齡化步伐加快。如何建立起以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐的老年人宜居環(huán)境體系，也是我們已經(jīng)面對(duì)并將日趨嚴(yán)竣的民生問(wèn)題。(四)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等投入大，回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)；再加上這些業(yè)態(tài)在招商、運(yùn)營(yíng)、管理等方面又有其各自的特點(diǎn)，因此，大家在看到這些業(yè)態(tài)市場(chǎng)前景的同時(shí)，務(wù)必也要高度重視其風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。

　　四、利用當(dāng)前調(diào)控的有利時(shí)間，抓緊建立中長(zhǎng)期制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展

　　房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)；再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都有2-3年的開(kāi)發(fā)周期，政策效應(yīng)一般滯后。因此，無(wú)論是實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)，還是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長(zhǎng)，都離不開(kāi)一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)、調(diào)控成果正在進(jìn)一步顯現(xiàn)；各級(jí)政府在加大保障房建設(shè)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。要抓緊利用當(dāng)前的有利時(shí)機(jī)，在堅(jiān)持現(xiàn)行調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，妥善處理好市場(chǎng)供應(yīng)與政府保障的關(guān)系，合理劃分與地方的責(zé)任，抓緊建立中長(zhǎng)期制度。

　　按照2012年度的工作計(jì)劃，住建部在6月底前已基本完成了40個(gè)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作；在此基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大推進(jìn)力度，到2013年，將形成覆蓋全國(guó)的城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)。2012年，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和各地還將加快編制城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃，以明確“十二五”時(shí)期我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的指導(dǎo)思想、基本原則和發(fā)展目標(biāo)，明確城鎮(zhèn)住房發(fā)展的主要任務(wù)和政策保障措施。全國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展“十二五”規(guī)劃，我們協(xié)會(huì)前兩年組織一批專家做過(guò)一些基礎(chǔ)性研究。我們覺(jué)得，規(guī)劃在政策保障措施中，自然涉及到中長(zhǎng)期制度的建設(shè)，包括進(jìn)一步完善土地的供應(yīng)制度和出讓制度；穩(wěn)步推行房地產(chǎn)稅改革，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)；進(jìn)一步健全差別化的信貸政策，完善住房公積金制度，推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，拓寬保障性住房和房地產(chǎn)融資渠道；保證推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)政策和技術(shù)政策；以及進(jìn)一步加強(qiáng)理論研究和頂層設(shè)計(jì)，完善雙軌制的住房供應(yīng)政策和房地產(chǎn)的法律法規(guī)體系等。我們相信，規(guī)劃的編制與實(shí)施，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、完善住房制度頂層設(shè)計(jì)、加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展都具有重要的作用。

　　房地產(chǎn)界的各位同仁，新聞界的各位朋友，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控確實(shí)處于關(guān)鍵時(shí)期。本人希望房地產(chǎn)界的各位同仁要識(shí)大體、顧大局，順應(yīng)政府調(diào)控政策，理性規(guī)劃企業(yè)發(fā)展，堅(jiān)持以合理價(jià)格銷售。希望新聞界的各位朋友，要積極做好輿論的宣傳工作，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　我們相信并期待，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深化、相關(guān)制度的配套和大家的共同努力，市場(chǎng)必將逐漸規(guī)范，保障必將

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