對(duì)于指望借助“金九銀十”大撈一把的開發(fā)商而言，“跌”字卻成了今年9月、10月樓市的主旋律，這勢(shì)必加劇開發(fā)商的資金饑渴。 而隨著我國(guó)政府明確表態(tài)繼續(xù)堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，專家指出，在房?jī)r(jià)天平正處于反轉(zhuǎn)向下的關(guān)頭，樓市下跌的節(jié)奏勢(shì)必會(huì)加速，市場(chǎng)調(diào)整將不可避免。

　　樓市陷入量跌價(jià)松

　　從實(shí)際情況來看，9月、10月多個(gè)城市的樓市處于成交低迷狀態(tài)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，從樓市的發(fā)展歷程來看，向來是量在價(jià)先，樓市成交量的下降是必經(jīng)的陣痛，然后才能實(shí)現(xiàn)部分高房?jī)r(jià)地區(qū)價(jià)格的實(shí)質(zhì)性下跌。

　　而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)分析可看出，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已初步顯現(xiàn)。9月，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有17個(gè)，持平的城市有29個(gè)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，10月份全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的特征將更為明顯。在市場(chǎng)方面，萬科、龍湖、中海等龍頭房企已開啟了降價(jià)潮，萬科在京項(xiàng)目金隅萬科城預(yù)計(jì)三期開盤價(jià)為14000元/平方米，比之前便宜近20%。

　　9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，紛紛出現(xiàn)了一定規(guī)模的退房潮。分析人士指出，這既表明樓市投資投機(jī)者甚至是剛需急于在潮退之前逃離樓市以避免擱淺，也暴露出部分房企資金鏈有斷裂之虞。

　　政策面堅(jiān)定調(diào)控將加速房?jī)r(jià)下降

　　10月29日，國(guó)務(wù)院總理 在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出，堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控信心不動(dòng)搖，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，這對(duì)于近期泛濫的各種雜音無異于當(dāng)頭棒喝，等于告訴市場(chǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控仍會(huì)繼續(xù)，限購(gòu)限貸等政策并不會(huì)退出。這有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，也必將加速房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)開始下跌，效果正在顯現(xiàn)，樓市正在降溫，按照這種態(tài)勢(shì)發(fā)展下去，樓市調(diào)控將會(huì)收到積極效果。

　　據(jù)記者了解，由于樓市量跌價(jià)松，全國(guó)土地市場(chǎng)也逐步趨冷，賣地難導(dǎo)致一些地方在調(diào)控上猶豫不決。陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)表示，其實(shí)10月29日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還有一個(gè)亮點(diǎn)，即強(qiáng)調(diào)要增加商品住房用地，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整，以往很少單獨(dú)提到這一點(diǎn)，這不僅體現(xiàn)了調(diào)控手段的豐富性，也更加體現(xiàn)出調(diào)控的針對(duì)性，即對(duì)一些地方捂地等行為予以警示，有利于調(diào)控的推進(jìn)。

　　而就在11月1日，廣東珠海市開始積極執(zhí)行限購(gòu)限價(jià)的雙限政策：本地居民、繳納一年以上社保或納稅證明的外地人在香洲主城區(qū)只能新購(gòu)一套房；新申請(qǐng)預(yù)售樓盤價(jià)格不得超過11285元/平方米。分析人士指出，這表明調(diào)控仍在持續(xù)，短期內(nèi)并沒有松動(dòng)的可能。

　　少數(shù)項(xiàng)目會(huì)跌三成左右，多數(shù)項(xiàng)目將下跌一成

　　對(duì)于開發(fā)商而言，借助“金九銀十”賺個(gè)缽滿盆溢無疑對(duì)緩解整個(gè)資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊，那么9月、10月的樓市收成勢(shì)必進(jìn)一步影響開發(fā)商的狀態(tài)。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款，也需要支付工程款、員工年終獎(jiǎng)，如果“金九銀十”成交低迷，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感。

　　陳國(guó)強(qiáng)預(yù)計(jì)，在開發(fā)商普遍負(fù)債增加，樓市供應(yīng)量增大、購(gòu)購(gòu)力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價(jià)換量的銷售模式，房?jī)r(jià)下跌的步伐有望加快，價(jià)格拐點(diǎn)有望加速確立。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年底到明年初市場(chǎng)會(huì)迎來明顯調(diào)整，但價(jià)格下跌的幅度并不會(huì)太大，更不會(huì)出現(xiàn)“硬著陸”。盡管政策面仍然從緊，但今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況好于2008年，這決定了樓市的這波調(diào)整幅度不會(huì)比2008年更大，就項(xiàng)目而言，少數(shù)項(xiàng)目會(huì)跌三成左右，多數(shù)項(xiàng)目將下跌一成。

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，由于開發(fā)商存貨壓力比2008年更大，這意味著樓市的調(diào)整時(shí)間將比2008年更長(zhǎng)，樓市或?qū)⒉饺肼L(zhǎng)的陰跌中。2008年樓市下跌持續(xù)了6個(gè)月，這次時(shí)間可能更長(zhǎng)一些，但深度要小，這與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整節(jié)奏是一致的。這是我國(guó)政府主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)、調(diào)控房地產(chǎn)的結(jié)果，總體來看，樓市處于可控范圍之內(nèi)。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，從目前政策釋放出來的信號(hào)看，樓市調(diào)控從緊的方向不會(huì)改變，控制高房?jī)r(jià)的預(yù)期仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，這將根本決定樓市的走勢(shì)。

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