近日，一份2012年中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜發(fā)布，一直以來被認(rèn)為房價(jià)收入比較高的以上海為頭的一線城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)竟出乎意料得低，皆位于排行榜的后50位。而房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的城市則主要集中在我國西北的四線城市。

這份由克而瑞信息集團(tuán)研究提供的《2012中國城市房地產(chǎn)發(fā)展前景測(cè)評(píng)報(bào)告及中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜》的報(bào)告顯示，榜單中前50強(qiáng)中并無一線以及二線城市。

從市場供應(yīng)角度看，一線城市不存在過剩問題；從土地、人口規(guī)對(duì)比來看，一線城市人口密度偏高，而由于城區(qū)面積大多狹小，因此其人均可占有土地居住面積在全國的排名普遍靠后。

從房價(jià)角度看，一線城市雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍較高，但由于多年以來房價(jià)增速相對(duì)更快，因此從房價(jià)收入比層面上看一線城市確實(shí)偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價(jià)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)仍然是可控的。

榜單中，參與測(cè)評(píng)的287個(gè)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海，另外，廣州、杭州、南京等重要的一二線城市其房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)也較低。

相對(duì)而言，部分三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)度顯然更值得關(guān)注。風(fēng)險(xiǎn)榜單前50強(qiáng)幾乎都被三四線城市占據(jù)，拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、供應(yīng)明顯大于需求的三線城市，和41個(gè)四線城市都位列風(fēng)險(xiǎn)榜單前50。

其中資源型城市鄂爾多斯的房地產(chǎn)崩盤風(fēng)險(xiǎn)業(yè)已引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注，鄂爾多斯近年來房地產(chǎn)市場炒作過頭，其常住人口不到200萬，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在巨大的投資泡沫，土地消化周期長達(dá)9.71年，供求比高達(dá)3.88，市場嚴(yán)重供過于求。

實(shí)際上，三線城市房價(jià)指標(biāo)普遍不存在超前的因素，房價(jià)漲幅相比較于GDP和居民收入都處在合理范圍內(nèi)。個(gè)別三線城市風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張、房價(jià)的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實(shí)并不足以形成支撐，這些城市未來風(fēng)險(xiǎn)正集中展現(xiàn)。

四線城市則是由于土地放量普遍高于住宅市場消化能力，未來發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個(gè)指標(biāo)相對(duì)來說比較居前，導(dǎo)致地廣人稀，土地供應(yīng)多，供求關(guān)系失衡，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。在這樣的情況下，這些城市當(dāng)中如果大規(guī)模的做房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。”克爾瑞信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱同時(shí)強(qiáng)調(diào)，這不是講四線城市不需要房地產(chǎn)開發(fā)，四線城市的進(jìn)入還是要非常謹(jǐn)慎的，在這些城市當(dāng)中，有限的客戶需求、市場需求和相對(duì)無限的土地供應(yīng)構(gòu)成了這些城市的風(fēng)險(xiǎn)。