在土地成交金額和成交量連續(xù)數(shù)月上漲后，上海的地價(jià)終于終結(jié)了此前的向下軌跡。即將于本月14日出讓的浦東新區(qū)浦興社區(qū)一很有“故事”的地塊，刷新了上述地塊掛牌價(jià)的新高，其較2011年2月上調(diào)了6.89%。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申告訴記者，目前上海已出現(xiàn)了地價(jià)微漲的苗頭，新近掛牌的土地比年初已有2.2%的漲幅。

　　“地王”上調(diào)掛牌價(jià)再售

　　土地出讓公告顯示，浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊，東至金業(yè)路，南至現(xiàn)狀農(nóng)民工集體宿舍，西至西溝港20米綠帶，北至現(xiàn)狀六層住宅。規(guī)劃用途為普通商品房，出讓面積17193.2平方米，容積率1.8，起始總價(jià)4.81億元，起始樓板價(jià)15542元/平方米。

　　記者了解到，該地塊是一幅很有“故事”的土地。2011年2月，該地塊曾被上海景瑞投資有限公司以6.6億元摘得，折合樓板價(jià)21362元/平方米，是2011年上海 “單價(jià)地王”。其后，上述地塊被景瑞投資退地，而今又以調(diào)高土地掛牌價(jià)格的方式出讓。

　　不同的是，2011年上述地塊出讓時(shí)，起始總價(jià)為4.5億元，比現(xiàn)在的起拍價(jià)4.81億元便宜3100萬(wàn)元。此次上調(diào)幅度為6.89%。

　　起拍價(jià)上調(diào)的背后，是上海土地市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)的一輪價(jià)格上調(diào)走勢(shì)。

　　錢(qián)生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理告訴記者，直到今年十月初，上海諸多土地因?yàn)闊o(wú)人預(yù)申請(qǐng)而中止掛牌。一些地塊即使通過(guò)預(yù)申請(qǐng)，成交價(jià)格也不高。

　　比如，9月19日成交的奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)03-01區(qū)域地塊，雖然參與競(jìng)爭(zhēng)的門(mén)檻非常低，地塊掛牌價(jià)僅3309萬(wàn)元，但較終也不過(guò)是以底價(jià)成交，并未出現(xiàn)很多人期待的積極競(jìng)爭(zhēng)局面。除上述地塊外，九、十月份還有多幅土地是以底價(jià)成交。

　　事實(shí)上，房企或面臨著“補(bǔ)倉(cāng)”壓力。根據(jù)羅寅申的統(tǒng)計(jì)，截至11月7日，上海今年新出讓的各類經(jīng)營(yíng)性用地總建筑面積約700萬(wàn)平方米，但截至今年10月31日，銷售的各類商品房總面積卻多達(dá)943萬(wàn)平方米。新購(gòu)入的土地總建筑面積比房企同期預(yù)售的房屋面積還少200多萬(wàn)平方米。

　　然而，土地市場(chǎng)并未出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲。對(duì)此，羅寅申認(rèn)為，由于供應(yīng)充分，未來(lái)上海的土地成交價(jià)格，應(yīng)該還是保持一個(gè)相對(duì)溫和的態(tài)勢(shì)。

　　依然看好上海地產(chǎn)項(xiàng)目

　　雖然上海土地價(jià)格整體走勢(shì)保持溫和的上漲，但上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多開(kāi)發(fā)商眼中，仍具有投資價(jià)值。

　　中房信分析師薛建雄告訴記者，他曾對(duì)上海和周邊二、三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目有過(guò)一次考察，發(fā)現(xiàn)相對(duì)于二、三線城市，上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)更小，收益也更為持續(xù)、穩(wěn)健。

　　他同時(shí)表示，在周邊的二、三線城市，一個(gè)總建筑面積10萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目可能要賣4~5年才能賣完。而上海這樣的城市，一個(gè)有1000多套供應(yīng)的項(xiàng)目，可能只需要7個(gè)月就能賣完。

　　比如上海奉賢新城的世紀(jì)，雖然售價(jià)不過(guò)14000元/平方米出頭，今年3月開(kāi)盤(pán)至今已成交1454套房源。而其他一些剛性需求樓盤(pán)，也已在一年中賣出了1000余套。他所接觸的一個(gè)嘉興項(xiàng)目雖然體量面積很小，售價(jià)也只有7500元/平方米，低于周圍的其他項(xiàng)目，但直到目前卻賣得很差。

　　不僅如此，二、三線城市還有融資上的壓力。萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事兼頭席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)也曾告訴記者，二、三線城市比一線城市更難獲得開(kāi)發(fā)貸，這使得一些房企不得不尋求相對(duì)較高成本的融資渠道。

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