近期，北京部分房地產(chǎn)企業(yè)召開內(nèi)部會議，傳達(dá)“漲價令”，較快從下個月就開始做出價格調(diào)整。在其他一些熱點城市，優(yōu)惠減少、價格上調(diào)的情況已初現(xiàn)端倪。分析人士指出，“量升”往往是“價漲”的前兆。近期，房地產(chǎn)市場成交量回暖明顯，部分房企銷售目標(biāo)完成情況較好，因此具有漲價的動力。若市場繼續(xù)升溫，更多房企將做出價格調(diào)整。其中，在供需關(guān)系相對緊張的一線城市，部分區(qū)域可能率先出現(xiàn)價格回調(diào)。

　內(nèi)部傳達(dá)“漲價令”

“現(xiàn)在市場好，政策上又鼓勵購房，所以漲價是早晚的事情。”上述銷售人員表示，較近是很好的購房窗口期，因為很多項目的價格優(yōu)惠還在推行。一旦政策層面的利好真正落地，這些優(yōu)惠措施就將取消，項目的售價就會出現(xiàn)上漲。

本報記者了解到，近期該房企已經(jīng)召開內(nèi)部會議，宣布將在12月份對旗下項目的價格進(jìn)行全面調(diào)整，具體調(diào)整幅度根據(jù)項目所處的地段、商區(qū)而定。也即，“漲價令”已經(jīng)率先在該公司內(nèi)部下發(fā)。

此前的10月和11月初，該公司已經(jīng)通過一系列營銷活動，錄得可觀的意向銷售額，并已提前完成全年的銷售目標(biāo)。因此，轉(zhuǎn)而通過價格調(diào)整來追求利潤。

早在今年的國慶長假期間，該公司就曾依據(jù)剛剛出臺的房貸新政，對市場做出研判，同時結(jié)合假期的時間節(jié)點，推出價格優(yōu)惠活動。在這些活動中，該公司的內(nèi)部員工還認(rèn)購了一部分房屋。上述銷售人員說，“不可能再有這么大的優(yōu)惠了。”

據(jù)本報記者了解，受銷售向好的影響，近期北京有數(shù)家房企發(fā)布了類似的“漲價令”，其主要內(nèi)容在于，取消優(yōu)惠措施、推出高端房源，甚至直接上調(diào)價格等。調(diào)整時間多集中在12月份。

不僅是北京，在全國其他熱點城市，自9月以來頻繁推出的價格優(yōu)惠活動已明顯減少。在一些熱點區(qū)域，漲價現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。

今年10月初，綠城集團(tuán)(綠城陽光公館 綠城百合公寓)浙東公司曾發(fā)布文件，要求從11月開始對項目價格進(jìn)行調(diào)整。據(jù)本報記者了解，受困于股權(quán)交易難題，如今這些項目尚未出現(xiàn)漲價現(xiàn)象。但在浙江區(qū)域，個別房地產(chǎn)項目確已漲價。

有分析人士指出，浙江的民間資本發(fā)達(dá)，對于政策和市場變化較為敏感，也是在本輪市場調(diào)整中較先做出價格下調(diào)的區(qū)域。受利好政策的刺激，其率先啟動漲價也不足為奇。

需要指出的是，在房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重的情況下，漲價行為并未出現(xiàn)，而是 于一線城市和熱點城市的部分區(qū)域。在很多市場供大于求的二三線城市，尚未出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整。

　　政策利好改變需求預(yù)期

引發(fā)價格調(diào)整的根源，在于一系列政策利好引發(fā)的市場交易回暖。今年9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，提出頭套房購房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并重申頭套房貸款利率較低優(yōu)惠政策。10月，三部委又發(fā)文降低公積金貸款購房的門檻。

研究機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，在房貸新政以及地方政府不同程度松綁政策的推動下，10月主要城市成交普遍回升，42個主要城市的商品房成交總量環(huán)比增長12.6%。

按照慣例，“量升”往往會帶來“價漲”的結(jié)果。而促使此輪成交量回暖的主要因素，在于需求的大量釋放。

從2013年年末開始，全國房地產(chǎn)市場漸趨冷淡，由于預(yù)期不明朗，需求方陷入嚴(yán)重的觀望狀態(tài)中。與此同時，年初出現(xiàn)的降價現(xiàn)象，開始“以點帶面”式的蔓延，進(jìn)一步加劇了市場的觀望情緒。

直到2014年年中，這種情況才有所改觀。數(shù)據(jù)顯示，今年7月以來，全國房地產(chǎn)市場成交量呈逐月回升的態(tài)勢，10月以來的交易量提升更為明顯。尤其在一線城市，部分房地產(chǎn)項目出現(xiàn)了久違的“搶房”現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，由于供需關(guān)系緊張的局面并未根本改變，從8、9月開始，一線城市被壓抑的需求就開始陸續(xù)釋放。與此同時，政策利好的不斷刺激，則使市場預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并進(jìn)一步促進(jìn)需求入市。因此，未來樓市成交量將逐漸企穩(wěn)回升，零星的漲價情況也會繼續(xù)出現(xiàn)。

需要指出的是，在推動漲價的因素中，部分房企銷售任務(wù)完成較好、資金壓力較小也是重要方面。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，35家上市房企累計銷售業(yè)績達(dá)到了12731.8億，同比上漲10%。其中19家企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)同比上漲。

分析人士指出，雖然距離年末只剩不到兩個月的時間，但按照10月以來的銷售勢頭，房企沖擊年度銷售目標(biāo)頗有希望。凡是提前完成銷售業(yè)績的企業(yè)，都可能做出漲價的布局。

　　二手房價現(xiàn)反彈跡象

從政策層面來看，利好似乎仍未出盡。國務(wù)院總理 10月29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出“穩(wěn)定住房消費”的說法。這一表態(tài)被市場理解為利好，次日，地產(chǎn)股大幅上漲。

本報記者還了解到，智囊機(jī)構(gòu)已將一份調(diào)整樓市政策的整體方案提交至監(jiān)管層，其中包括對交易環(huán)節(jié)的稅費進(jìn)行減免，并對限購進(jìn)行微調(diào)等，更好地刺激市場成交。若此類政策建議較終“落地”實施，無疑是又一重大利好。

張大偉指出，在限購、信貸調(diào)整之后，以稅費調(diào)整為代表的“第三輪救市”政策可能陸續(xù)出臺。與此同時，在“土地財政”和“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的驅(qū)使下，各地有可能陸續(xù)發(fā)布更多新的救市文件。

多家機(jī)構(gòu)的報告指出，政策底部已經(jīng)過去，未來還將不斷有利好釋放。這將刺激市場進(jìn)一步回暖，并促進(jìn)房價逐漸回調(diào)。

事實上，這種刺激的作用十分明顯。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，調(diào)整了該市關(guān)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并將自11月20日起執(zhí)行。受此利好消息的影響，一些二手房業(yè)主驟然提高報價，甚至不惜違約。

從數(shù)據(jù)上看，價格回調(diào)的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格平均環(huán)比下降0.3%。雖已連續(xù)6個月下滑，但降幅已連續(xù)兩個月收窄。

同期，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市二手住宅價格環(huán)比均停止下跌，其中北京二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環(huán)比均持平。二手房對市場變化的反應(yīng)較為敏感，也往往被看作是先導(dǎo)性指標(biāo)。多數(shù)機(jī)構(gòu)指出，二手房價格出現(xiàn)上調(diào)，表明整體房價已有反彈跡象。

不過，業(yè)內(nèi)分析人士指出，由于我國樓市整體供大于求的形勢已經(jīng)確立，此輪房價的上調(diào)主要體現(xiàn)在供需關(guān)系相對緊張的一線城市和部分熱點城市。對于廣大二三線城市來說，市場仍需較長的時間進(jìn)行調(diào)整，短期內(nèi)房價上漲的動力相對不足。

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