核心提示：保障房基金很大程度上依賴于政府政策讓利，以此獲得投資者可接受的回報收益率。因此，受政府政策影響頗大。在政策稍有變動時，該類基金難以保證預期收益率，也難以按計劃推進。這是建銀精瑞基金暫停的原因所在。

　　雖然保障房建設資金缺口頗大，留給民間資本的空間仍然有限。

　　本報記者從該基金管理人處獲悉，國內(nèi)頭只由民間資本發(fā)起的保障房基金目前暫停運營。該基金為上海建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司旗下的“建銀精瑞公共租賃房建設投資基金”（下稱“建銀精瑞基金”）。

　　該基金從2010年始籌備，2011年上半年報國家發(fā)改委審批，報批規(guī)模為100億元，原計劃于2011年下半年公開募集資金。但從2011年下半年至今，將近一年多并未有新進展。

　　“該基金未開始公開募資，目前暫時擱置。”建銀精瑞董事長李曉東告訴本報記者：“公租房資金供給面正逐漸寬松，致使政府在公租房項目上，能夠提供給基金的回報率越來越低，達不到投資者預期，對基金發(fā)行造成一些影響。”

　　保障房基金很大程度上依賴于政府政策讓利，以此獲得投資者可接受的回報收益率。因此，受政府政策影響頗大。在政策稍有變動時，該類基金難以保證預期收益率，也難以按計劃推進。這是建銀精瑞基金暫停的原因所在。

　　預期收益5%-12%

　　保障房基金是地產(chǎn)基金中一類較特殊的基金，帶有很強的政策性。2010年，國家“十二五”規(guī)劃綱要提出，要在“十二五”期間建成3600萬套保障房。據(jù)測算，需要資金總計4.7萬億元。

　　除去財政撥款、地方預算安排、土地出讓金凈收益的10%、公積金增值收益部分，以及代地方政府發(fā)債外，保障房的資金缺口仍然很大。于是，國家給出一些政策支持和優(yōu)惠，以鼓勵民間資本進入保障房建設領域。此時間當口，正好趕上國內(nèi)地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展時期，地產(chǎn)基金紛紛開始涉足保障房領域。

　　“當時我們覺得保障房中，公租房建設的資金壓力。它建成后要長期持有，不能像經(jīng)濟適用房等可以靠賣實現(xiàn)項目退出，我們希望做一個產(chǎn)品彌補市場的需求。”李曉東表示。

　　李曉東動用他在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會任副會長的關系，以全國工商聯(lián)名義，2010年發(fā)起成立該基金的申請，報國家發(fā)改委。國務院相關專業(yè)在申請函上批示后，抄報住房城鄉(xiāng)建設部。

　　因為100億元報批規(guī)模較大，曾引起業(yè)內(nèi)廣泛關注。2011年9月，按基金原計劃，應進入募集資金階段，但基金報批手續(xù)并未按預期完成。

　　與此同時，國家對保障房建設資金的支持逐漸放寬--政策一路綠燈，允許發(fā)債、銀行對保障房貸款放松、投資平臺成立等。較近一年來，銀行資金、保險資金紛紛介入保障房建設領域，使得各地政府保障房建設資金來源極大拓寬，而與銀行資金、保險資金等比較起來，地產(chǎn)基金的資金成本更高。

　　“2011年時找我們的項目很多，也談好一些意向。但隨著各類資金涌入，地方政府有了更多選擇?，F(xiàn)在提出之前給出的投資條件要重新談。”李曉東告訴記者。這意味著地方政府讓給地產(chǎn)基金的利益將減少。

　　根據(jù)較初設計，建銀精瑞公租房基金的目標年化收益率為5%-12%。“重新談后的回報率會低于目標收益率，基金很難在市場上發(fā)出去”。李曉東稱。

　　公租房項目不被看好

　　據(jù)介紹，保障房基金占建銀精瑞管理基金總額約20%，除去上述公租房地產(chǎn)基金，其還有按項目成立的城中村改造、棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟適用房等保障房地產(chǎn)基金。但后者遠低于建銀精瑞公租房基金100億的規(guī)模。

　　這也是整個保障房地產(chǎn)基金的行業(yè)現(xiàn)狀。

　　目前國內(nèi)保障房私募地產(chǎn)基金缺乏第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)一位業(yè)內(nèi) 人士介紹，目前保障房地產(chǎn)基金多為按項目成立，且多數(shù)投資經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造、限價商品房項目。

　　經(jīng)濟適用房等項目能做起來，因為建成后馬上有現(xiàn)金回收，獲得收益時間短，“而公租房私募基金目前基本上沒有做起來的。”該人士續(xù)稱。

　　公開資料顯示，目前在成都、徐州、溫州等地成立有保障房基金，規(guī)模多在3億-5億元。

　　李曉東告訴記者，土地出讓金大幅下降導致地方政府財政收入減少后，地方政府也將原本計劃建設的公租房項目變成經(jīng)濟適用房、或者棚戶區(qū)改造等能更快獲得現(xiàn)金回流的其它類型保障房項目。這也是建銀精瑞地產(chǎn)基金暫停的另一個原因。“公租房會占壓政府很多資金，越是在其財政收入減少時，做的公租房項目量就越少。”

　　另一方面，國家正在出臺新政策，積極引導民間資本進入保障房建設領域。

　　今年6月，住建部會同國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行等7部委，共同下發(fā)《關于鼓勵民間資本參與保障性安居工程建設有關問題的通知》（下稱《通知》）。

　　《通知》明確幾類對民資參與保障房建設的政策支持。包括，地方政府可采取貼息方式對公共租賃住房建設和運營給予支持；民間資本參與各類棚戶區(qū)改造，享受與國有企業(yè)同等的政策；符合財政部、國家稅務總局相關規(guī)定的，可以享受有關稅收優(yōu)惠政策；同時，公共租賃住房項目可以規(guī)劃建設配套商業(yè)服務設施，統(tǒng)一管理經(jīng)營，以實現(xiàn)資金平衡等。

　　但政策扶持能否順利引導民資進入保障房領域尚未可知。保障房建設中，公租房建設這一資金缺口的領域并未順利向民間資本打開。而保障房地產(chǎn)基金收益率能做到5%-10%已是不錯的收益，在私募基金約20%回報率的背景下，基金進入勢必遭遇收益率瓶頸。

　　“等待新的市場時機，看看國家對這塊將有怎樣的決策?，F(xiàn)在也有一些反映，保障房不能全靠國家大包大攬。如果覺得確實需要民間資本，給民資一些機會，也就是我們的時機。”談及何時重新啟動建銀精瑞公租房項目，李曉東如此表示。

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