記者：現(xiàn)在開發(fā)商熱衷去二三線城市搞城市綜合體，你對(duì)此怎么看？

宋丁：開發(fā)商去二三線城市搞開發(fā)是大勢(shì)所趨。然而，對(duì)于成熟的開發(fā)商來講，此刻進(jìn)入二三線城市，不能再走一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的老路。他們非常清楚，國家在住房領(lǐng)域的調(diào)控政策對(duì)二三線城市也是有影響的，不能簡(jiǎn)單地啟動(dòng)當(dāng)?shù)氐淖≌顿Y。與此同時(shí)，二三線城市多年來在綜合商業(yè)配套建設(shè)方面欠賬較多，有很大的投資空間。從國家調(diào)控政策看，商業(yè)地產(chǎn)目前并沒有受到限制。綜合分析，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本較低，機(jī)會(huì)收益前景較佳，尤其是能夠充分反映一個(gè)城市商業(yè)品牌和成就的大型城市綜合體項(xiàng)目，目前在二三線城市受到當(dāng)?shù)卣褪袌?chǎng)的普遍歡迎和期待，這就是目前開發(fā)商們?yōu)槭裁礋嶂杂谕顿Y二三線城市的城市綜合體的主要原因。

記者：你認(rèn)為此次政府嚴(yán)厲的調(diào)控到底對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了什么樣的影響？很多研究機(jī)構(gòu)宣稱房價(jià)要降多少多少，你覺得未來的房價(jià)走勢(shì)將會(huì)怎樣？英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗雷德?哈里森曾準(zhǔn)確地預(yù)見美國和英國較近30年的數(shù)次泡沫崩潰。他認(rèn)為自從工業(yè)革命以來，完整的房地產(chǎn)周期維持在18年左右：“房價(jià)會(huì)先上漲7年，然后可能會(huì)發(fā)生一個(gè)短期的下跌，然后再經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂(哈里森稱這兩年為‘勝利者的詛咒’)。較后是歷時(shí)4年左右的崩潰。”中國的房地產(chǎn)是否也會(huì)如此呢？

宋丁：2010年兩次推出密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策，我認(rèn)為已經(jīng)產(chǎn)生相應(yīng)的效果。主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

其一，房價(jià)受到明顯抑制。全年全國住房均價(jià)有一定上升，主要是二三線城市拉動(dòng)的結(jié)果，對(duì)于調(diào)控的一線城市來說，效果明顯，房價(jià)基本在窄幅內(nèi)波動(dòng)。試想，如果沒有兩輪調(diào)控政策出臺(tái)，2010年一線城市的樓價(jià)將有可能再次產(chǎn)生較大幅度的上升，那將造成更明顯的泡沫格局。

其二，需求結(jié)構(gòu)趨向合理。2009年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上充斥著投資和投機(jī)者，特別是一線城市，投機(jī)投資客超過50%，扭曲了正常的供需關(guān)系。今年以來，在雙限政策下，大量投資投機(jī)客退出，目前有效需求主要是以居住為主的剛性需求。

其三，房地產(chǎn)行業(yè)重歸理性重組通道。2007年的調(diào)控，曾經(jīng)給中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來一次良好的行業(yè)整頓、資產(chǎn)重組的機(jī)會(huì)，但是被后來的金融危機(jī)給沖散了，2010年再次推出調(diào)控政策后，目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)再一次醞釀資產(chǎn)重組和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，那些不適宜在這個(gè)領(lǐng)域生存的企業(yè)，包括一些雜牌的國有企業(yè)和能力低下的中小型企業(yè)將逐步退出這個(gè)行業(yè)。

其四，在調(diào)控的通道里，國家和政府爭(zhēng)取到時(shí)間和機(jī)會(huì)，大力調(diào)整過去十多年中貨幣化改革帶來的住房單一依賴商品房的被動(dòng)格局，制度化地推動(dòng)保障性住房建設(shè)，拉開了未來中國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施保障房和商品房“雙軌制”的序幕。

盡管2010年國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策力度很大，但也要看到，由于國際金融危機(jī)的余波未盡，美國量化寬松的政策帶來的國際熱錢對(duì)中國的沖擊力度在加大，特別是國內(nèi)流動(dòng)性充溢的格局并沒有根本改變，過去兩年的信貸規(guī)模將近此前10年的信貸規(guī)模，2011年的信貸總盤子仍然不低于7萬億元，考慮到當(dāng)前和未來很長一段時(shí)間內(nèi)國內(nèi)通脹的壓力，預(yù)計(jì)社會(huì)資金仍然會(huì)把房地產(chǎn)看作規(guī)避貨幣貶值、進(jìn)行保值性投資和獲利性投資的重要領(lǐng)域，這將給2011年中國樓市帶來繼續(xù)上升的壓力。2011年，無論是金融領(lǐng)域的加息、繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率，還是房地產(chǎn)領(lǐng)域的房產(chǎn)稅等政策因素仍然會(huì)影響市場(chǎng)，由此推論，2011年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)演繹政策和市場(chǎng)的強(qiáng)力博弈，房價(jià)將會(huì)在一定幅度內(nèi)上下波動(dòng)。

弗雷德·哈里森的“18年周期論”很難準(zhǔn)確解讀中國樓市，因?yàn)橹袊膰艺唧w系和市場(chǎng)格局具有自己的鮮明特征。

記者：現(xiàn)在涌現(xiàn)出不少的房地產(chǎn)基金，外資在搞，央企也在搞，房地產(chǎn)基金會(huì)是開發(fā)商的較后一根救命“稻草”嗎？

宋?。褐袊壳罢诖罅ν七M(jìn)房地產(chǎn)基金的建設(shè)，各個(gè)商業(yè)銀行都在嘗試建立，從地方看，上海浦東已經(jīng)走出步，其他地方也在積極推進(jìn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是商業(yè)銀行信貸的必然補(bǔ)充，在規(guī)模上甚至能夠超越商業(yè)信貸。由于房地產(chǎn)基金有嚴(yán)格的制度約束，有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，更重要的是，它立足于政府監(jiān)控下的社會(huì)資金籌集，是獨(dú)立于商業(yè)銀行金融盤子之外的房地產(chǎn)融資渠道，因此，對(duì)于中國這樣的商業(yè)銀行信貸控制嚴(yán)格而社會(huì)資金又十分充裕的國家來講，房地產(chǎn)基金的前景就顯得非常光明。

說房地產(chǎn)基金是房地產(chǎn)開發(fā)商的較后一根救命“稻草”似乎有些夸張。在當(dāng)前房地產(chǎn)基金熱浪涌動(dòng)的背后，是利益驅(qū)動(dòng)助推房地產(chǎn)基金發(fā)展偏離軌道的動(dòng)向。因此，國家在積極推進(jìn)房地產(chǎn)基金發(fā)展時(shí)，必須未雨綢繆，建立嚴(yán)格的監(jiān)管和懲罰制度，要讓房地產(chǎn)基金成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的良性金融調(diào)節(jié)工具，而不是商業(yè)信貸以外一匹失控的房地產(chǎn)金融“野馬”！

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