私人購房年報：及早出手沒有錯！

　　關(guān)于探底、筑底的爭論貫穿整個2012年，已至年尾，縱觀這一年，對于購房者而言，似乎市場每一次的基于性價原則的真實(shí)降價都形成了一個短期的底部，都構(gòu)成了一次出手的機(jī)會。

　　季：盲目觀望

　　在2012年的季度，新年前兩個月各地市場低迷，大型房企的銷售業(yè)績也出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)當(dāng)時的不完全統(tǒng)計(jì)，16家標(biāo)桿房企1月份銷售業(yè)績總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而2月的市場表現(xiàn)依然不容樂觀，進(jìn)入3月則寒暖交替，市場“猝不及防”地來了一個小陽春。于是太多的問題圍繞市場，也縈繞購房者心中：政策放松了嗎？樓市回暖了嗎？房價還會降嗎？

　　在市場給予的紛繁復(fù)雜的信息面前，購房者的降價預(yù)期日漸增強(qiáng)，觀望情緒也日漸濃厚，對于價格進(jìn)一步下跌的預(yù)期使很多購房者猶豫不決。

　　而現(xiàn)實(shí)情況是，在業(yè)績壓力之下，由某龍頭地產(chǎn)企業(yè)帶頭掀起的降價風(fēng)波，在樓市蔓延，更多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以促銷的名義加入降價大軍。這是自去年10月底以來樓市的波降價潮。

　　[購房自述]2月，位于南翔的某樓盤開盤，當(dāng)時主推毛坯房，有74-96平方米的1-2房，均價在17000元/平方米左右。當(dāng)時售樓人員就稱，房子賣得很好。但我想，價格也許還會降，再等等吧。結(jié)果，現(xiàn)在該樓盤毛坯價要17500元/平方米起，更重要的是，我想要的一房房源已經(jīng)售完。

　　季：低價誘惑

　　4月銷量的下滑，說明了“沒有真正的降價，就沒有熱銷的場面”，而相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，有27家房地產(chǎn)公司預(yù)告了2012年上半年業(yè)績，其中有18家預(yù)計(jì)將出現(xiàn)凈利潤下滑甚至虧損。除了利潤下滑，上半年房企的負(fù)債、庫存均居高不下。眼看著交易量持續(xù)、穩(wěn)定地逐月下滑，在上海，“6折甩賣”、“7.5折優(yōu)惠”、“團(tuán)購降200萬”等消息集中爆發(fā)，多個在售項(xiàng)目明顯加大了促銷的力度。

　　于是在2012年季“以價換量”形成市場共識，同時由于剛需本身對于價格的敏感，由此在一定程度上部分購房者開始陷入了“價格決定論”。于是，樓市中幾乎“無盤不剛”，不少地段差、品質(zhì)差、配套差，與普通市民自住需求差距甚遠(yuǎn)的樓盤，也扯出剛需頭選的大旗，以低價作為先進(jìn)釣餌，吸引購房者。這樣的項(xiàng)目門檻低，但對于購房者而言，卻有很大風(fēng)險。

　　[購房自述]因?yàn)榧依锶丝谠黾樱覀兿胭徱惶兹?，總價在200萬元左右。一直看房，卻總沒有合適的。一次參加看房團(tuán)聽說有降價盤，便很期待，結(jié)果價格便宜些的位置偏遠(yuǎn)，距離近一些的價格就上去了。后來，降價降得太便宜的樓盤我們也就不會去看了，因?yàn)檫@些樓盤要么品質(zhì)很差，要么距離很遠(yuǎn)，價格是低，但不適宜居住。

　　第三季：理性等待

　　9月上海樓市表現(xiàn)并未像預(yù)期般搶眼，只有一些降價積極的樓盤去化情況良好，成交未如預(yù)期的原因并不先進(jìn)，但其中購房者對于市場的理性認(rèn)知是不可或缺的要素。

　　隨著上半年成交情況的好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金鏈普遍得到緩解，部分房企的地方公司甚至已經(jīng)提前完成了全年銷售目標(biāo)，降價壓力驟減，開發(fā)商縮小優(yōu)惠幅度、甚至上調(diào)價格的行為屢見不鮮。

　　以主推剛需產(chǎn)品為代表的樓盤，紛紛收窄原先的優(yōu)惠幅度，尤其是熱門成交板塊，成交價格甚至回歸至調(diào)控之前水平。但對購購實(shí)力相對薄弱的剛需而言，從調(diào)控政策執(zhí)行的力度及市場表現(xiàn)來看，仍然堅(jiān)持“去投資化”，盡管市場呈現(xiàn)出房價降幅收窄甚至個別項(xiàng)目漲價的現(xiàn)象，但是，價格方面仍然難以有反彈的機(jī)會。于是，第三季，購房者開始進(jìn)入理性的“階段性”觀望狀態(tài)，進(jìn)而推遲入市節(jié)奏。[購房自述]今年想購一套大些的房子改善現(xiàn)在的住房條件，所以我一直對于房地產(chǎn)市場頗為關(guān)注，并認(rèn)為產(chǎn)品的性價比才是較重要的。聽說一些樓盤取消了優(yōu)惠，但對于我這樣的購房者來說，有合適的優(yōu)惠、有合適的樓盤才會出手，所以一直耐心等待。直到長泰東郊御園的大幅度優(yōu)惠措施出現(xiàn)，我才毅然出手。而這次出手，從目前來看，依然是正確的。

　第四季：果斷抄底

　　臨近年末，市場企穩(wěn)，房企的境地有所改善，但無論是出于進(jìn)一步的穩(wěn)固還是為拿地籌措更多資金，除了目前逐漸增多的房企海外融資，房企還是選擇年底推出新房源以沖刺業(yè)績。

　　剛需樓盤成為開盤主力，全新盤也開始大量出現(xiàn)。剛需產(chǎn)品的大量入市顯示年底剛需產(chǎn)品依然主打，而中高端改善型產(chǎn)品也開始有所動作。

　　供應(yīng)量的集中釋放，間接顯示出部分房企已做好年底“業(yè)績沖刺”的準(zhǔn)備，而促銷降價再次悄然打響。“160平方米以下房源總價優(yōu)惠30萬，160平方米以上優(yōu)惠50萬”等優(yōu)惠信息再現(xiàn)，而一些全新盤項(xiàng)目，由于缺乏足夠的時間分批推盤，則多選擇將全部房源一次性推出，而較低的報價或者一定幅度的優(yōu)惠自是必不可少。

　　于是，2012年購房第四季，購房者開始果斷抄底。由此在經(jīng)歷了成色不足的9、10月份后，11月的成交創(chuàng)出年內(nèi)高，而在即將結(jié)束的12月，成交量依然被看好。

　　[購房自述]當(dāng)浦東惠南的朗詩未來樹推出之后，我就毫不猶豫地購下了一套。百萬元內(nèi)兩房甚至三房，這樣的房子滿足了我們剛需的心里價位。同時，在我看來，年底是開發(fā)商沖擊年度業(yè)績的較后時刻，往往會有價格上的優(yōu)惠，此外，從種種市場因素綜合來看，未來房價還是有上漲的可能性，所以當(dāng)前正是購房的一個時間節(jié)點(diǎn)。

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