一

　　如果要以預(yù)測作為職業(yè)，我想這估計(jì)是世界上較艱難的職業(yè)之一。在連續(xù)5年的房地產(chǎn)市場預(yù)測以后，2012年基于假定無懸念與基于工作的艱難而做出的決定。在痛苦或者是無奈的狀況下，全年將市場這塊活動(dòng)暫時(shí)擱置。

　　年末盤點(diǎn)，表現(xiàn)與我們判斷的預(yù)期，似大相徑庭，但也有結(jié)構(gòu)性性的預(yù)判之巧合，之所以我不敢說出是基于我們判斷的邏輯結(jié)果，是因?yàn)槲覠o法從今天的準(zhǔn)確性中找到明天可能更為準(zhǔn)確的答案。

　　二

　　我們對2012年市場的基本判斷是高位震蕩，成交略微上揚(yáng)，價(jià)格略微下降。但事實(shí)較大程度的背離了我們的結(jié)論。一是整體市場大放量（主城區(qū)而言），二是成交價(jià)格下半年持續(xù)攀升。雖然現(xiàn)在還不能獲得較為準(zhǔn)確的市場數(shù)據(jù)，但主城區(qū)成交量同比上漲30%這個(gè)基本毫無懸念；個(gè)是下半年價(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲，這也是我們預(yù)測之外的結(jié)論。

　　三

　　我們要探討為什么會(huì)有這種表現(xiàn)。對于志在研究市場規(guī)律的任何人而言，每一次失敗都是刻骨銘心的，對于預(yù)測者而言，更是如此，當(dāng)然也唯有對每一次失敗都刻骨銘心，方可以有接下來的進(jìn)步與繼續(xù)走向成功的可能。

　　在蕪湖新政以后，在內(nèi)部判定上，我們便修正了今年市場運(yùn)行態(tài)勢的判斷。將悲觀調(diào)整為今年樂觀。蕪湖新政其實(shí)本身不是個(gè)問題，問題在于反映出來兩方面的博弈，是地方政府公開出來救市政策，即政府對樓市管控不視為不可逾越的紅線，即對地方政府而言，GDP重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于樓市調(diào)控效果，從某種程度上而言，蕪湖政策的出臺(tái)到夭折，政府和地方政府只是上演了一場周瑜打黃蓋的聯(lián)袂表演戲，潛在含義是政府允許地方政府在一定范圍內(nèi)對調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，這也是繼蕪湖政策以后，全國各地地方政府陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策的背景和原因。只要違規(guī)而不受到追究，那么則意味著其本身就不存在違規(guī)的行為。這是兩級政府博弈的平衡點(diǎn)和博弈繼續(xù)前走的動(dòng)能。而反映出來的個(gè)面則是地方政府和政府在樓市調(diào)控方面的矛盾性和各自不得已的苦衷，并能形成持續(xù)的諒解，雙方需要的都是時(shí)間，而不是結(jié)果，沒有人能夠在將高速行駛的動(dòng)車，瞬間停下來，即便有心，誰也不敢。

　　今年樓市的個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)是銀行開始的降準(zhǔn)。我們原預(yù)計(jì)，本屆政府將嚴(yán)守對經(jīng)濟(jì)調(diào)控，并將事實(shí)的悲觀留給下屆政府作為啟動(dòng)市場和經(jīng)濟(jì)改革的紅利。當(dāng)然從較后政治解決來看，這個(gè)邏輯本身也是成立的，因?yàn)楸緦谜旧鲜翘崆敖唤?，事?shí)上今年第三季度就進(jìn)入了新政府的施政時(shí)間，為權(quán)利的交接提供相對平穩(wěn)和樂觀的環(huán)境，同樣是給新政府創(chuàng)造時(shí)間，這點(diǎn)是政治智慧，因此從18大政府交接以后來看，我們的判斷是今年市場的繁榮，是基于政府順利交接之必須，這點(diǎn)也可以在十八大后的股市表現(xiàn)用以同樣的說明。擺在本屆政府面前難題不小，內(nèi)憂外患，本屆政府即便有蓋世之力，也需要時(shí)間來一個(gè)一個(gè)的處理。如果結(jié)合政治來看，今年三季度樓市繁榮是一種政治交接之必須，而從效應(yīng)來看，繁榮的代價(jià)與蕭條的代價(jià)相比，無疑繁榮留有后遺癥，但對整個(gè)國家而言，是一種正福利。

　　如果說地方政府的救市，表明對政府對樓市態(tài)度還存在不確定，那么銀行降息降準(zhǔn)以后，政府對樓市的態(tài)度即變得格外鮮明了，即政府需要樓市的福利，為政治交接創(chuàng)造良好的氛圍，給新任專業(yè)人尋求改革的時(shí)間和機(jī)遇。如果結(jié)合今年樓市輿論導(dǎo)向來看，這種思路就顯得愈加清晰，三四線城市在二三季度大幅度回暖，一線城市依然寒冬如舊。

　　在我們?nèi)ツ陮κ袌龉?jié)奏的預(yù)測上，我們認(rèn)為市場會(huì)在1—5月是繁榮期，接下來是9—12月是繁榮期，6—8月會(huì)相對難受，而今年市場表現(xiàn)則是全年平穩(wěn)繁榮的運(yùn)行。市場節(jié)奏基本沒有表現(xiàn)出來，全年無所謂明顯的淡旺季，全年價(jià)格無明顯的階段性高震蕩。如果這點(diǎn)放在政治大背景來解讀，應(yīng)該是可以理解的。

　　但我們需要對四季度進(jìn)行特別的說明，四季度是兩屆政府交接的關(guān)鍵期，三四線市場經(jīng)過一段時(shí)間的啟動(dòng)以后，已經(jīng)進(jìn)入了正常的高熱度市場，短期瞬間降溫不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，但要持續(xù)也不是一件較為容易的事情，為了保證三四線市場的持續(xù)繁榮，一線市場持續(xù)不啟動(dòng)，將會(huì)較大程度考驗(yàn)整個(gè)市場的壓力。而事實(shí)上一線市場啟動(dòng)的時(shí)間，基本也是以9月開始，四季度進(jìn)入高熱，而原本較為脆弱的三四線市場，因?yàn)橐痪€市場的高熱，而得以緩慢降落，同時(shí)一線市場的高熱，也客觀轉(zhuǎn)移了整個(gè)樓市的注意力。三四線市場的衰弱被主流輿論所旁落。

　　但我們同樣要關(guān)注的是輿論對年末三四線市場的整體憂慮。筆者去年曾經(jīng)有兩三篇文章提到今年三四線市場在2012年將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)，甚至有深度下滑的可能，但今年三四線市場總體樂觀表現(xiàn)超出我們預(yù)期，但三四線市場的四季度對比衰落，則可能印證我們的判斷，如果這個(gè)判斷為真，那么2013年三四線市場將是一個(gè)危險(xiǎn)地帶，盡管現(xiàn)任政府為三四線市場設(shè)計(jì)了新的搭橋路線，但這個(gè)銜接能否做到無縫嫁接，市場是否會(huì)以現(xiàn)任政府的思想繼續(xù)前進(jìn)，將是2013年房地產(chǎn)市場的大懸念。

　　四

　　三四線市場為什么在四季度衰落，會(huì)顯得異常的顯眼。因?yàn)槟昴?shù)據(jù)沒有較終出來，我們無法得知三四線市場具體的表現(xiàn)。但如果用重慶市場來看，三四線市場在今年一二季度基本是屬于深水區(qū)，2012年重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月主城區(qū)成交量同比上漲50%以上，一圈內(nèi)郊縣市場下跌20%左右，渝東南市場成交量下跌40%左右。如果我們非要對這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行評價(jià)，我只想說，這個(gè)數(shù)據(jù)太讓市場憂慮了。

　　我們在分析三四線市場的時(shí)候，購購力來源只有四個(gè)角度，是回鄉(xiāng)置業(yè)，這點(diǎn)與一線市場是零和博弈，即總購購力在一二線與三四線之間內(nèi)部零和博弈，三四線城市購購力增加一二線市場購購力減少，如果從結(jié)構(gòu)角度來看，全年全國房地產(chǎn)市場都可以證明這點(diǎn)，即社會(huì)對房產(chǎn)的總需求在2012年并沒出現(xiàn)增長，一二線城市限購導(dǎo)致的購購力轉(zhuǎn)移與一二線市場放松以后，三四線市場購購力萎縮，是這兩個(gè)市場繁榮與衰落交替存在的原因；其次是三四線市場購購力來自于農(nóng)村城市化，在人民幣大幅度升值，外貿(mào)大幅度受損以后，依靠打工的貨幣城市化動(dòng)力后勁不足；則是政府啟動(dòng)城市改造，普發(fā)貨幣新增購購力，這個(gè)對市場的啟動(dòng)和刺激的效應(yīng)在2009年到2011年已經(jīng)表現(xiàn)的，但進(jìn)入2012年以后，城市拆遷放緩，原因在于兩方面，一是郊縣市場房產(chǎn)價(jià)格較高，政府拉動(dòng)市場的成本大幅度增加，杠桿效應(yīng)減弱，二是政府手中缺乏足夠可以啟動(dòng)市場的貨幣，地方政府啟動(dòng)舊改的前提是房地產(chǎn)市場必須持續(xù)的高熱，政府通過土地運(yùn)作，獲得資金，然后把資金用于城市拆遷改造，三四線市場萎縮，破壞了這種啟動(dòng)邏輯，因此三四線政府在2012年舊改推進(jìn)力度均不如預(yù)期，沒有舊改，就沒有這塊購購力；第三方面是三四線市場正常剛需，這個(gè)剛需數(shù)據(jù)相對于三四線市場人口的穩(wěn)定和社會(huì)財(cái)富的正常增長以及市場房屋保有量而言，將肯定不能支撐繁榮市場；第四點(diǎn)則是三四線城市改善性需求，就城市而言，對比競爭依然是頭位效應(yīng)，即富裕者換房頭要考慮的是當(dāng)?shù)爻鞘?，即支撐城市的異地購房，接下來才是三四線城市中產(chǎn)的改善性需求，他們基本可以視為本地市場的內(nèi)生需求和原發(fā)性需求，但三四線城市因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的原因，這部分群體數(shù)量也極為有限。

　　五

　　市場總是在預(yù)期之外運(yùn)行，市場也總是在預(yù)期之內(nèi)運(yùn)行。如果我們從理性的角度來看市場，市場的變化不會(huì)是天外飛仙，也不是外星球的怪物。

　　在我們探討市場的表現(xiàn)的時(shí)候，我們需要從供需結(jié)構(gòu)市場來看，在我們從需求方面衡量完整個(gè)市場以后，我們將從供應(yīng)市場來衡量市場的表現(xiàn)。

　　今年房地產(chǎn)市場供應(yīng)市場的典型表現(xiàn)是聚集效應(yīng)，行業(yè)集中度有較大幅度的提高。這點(diǎn)表現(xiàn)在總體市場成交額沒有顯著增長的情況下，龍頭企業(yè)的銷售額出現(xiàn)了較大幅度的增長，千億俱樂部可能在今年即會(huì)有4家左右。

　　在供應(yīng)市場內(nèi)部是永恒的零和博弈行為，大企業(yè)越多，小企業(yè)也就越少。這個(gè)簡單的推論下我們可以得出，在繁榮的2012年，依然有許多難過的中小型房企。如果我們假定的難過的中小型房企的原因不在于供應(yīng)的短缺，這個(gè)邏輯和現(xiàn)實(shí)很容易證明，即預(yù)期樓市向好的情況下，中小企業(yè)集體陷入土地慌，或者有土地不進(jìn)行開發(fā)。上述情況在邏輯，歷史和事實(shí)上都不會(huì)成立。那么中小企業(yè)的問題很明顯的出現(xiàn)在存量過剩的情況下，即需求市場恒定的情況下，供應(yīng)市場內(nèi)部中，中小企業(yè)敗陣下來。圍繞著這個(gè)邏輯繼續(xù)前進(jìn)，那么會(huì)有兩種可能，一是中小企業(yè)惡化的情況，屬于其合理而可控的范圍內(nèi)，那么中小企業(yè)在未來只需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，重新制定與大企業(yè)博弈的策略，重新勝利并非邏輯與事實(shí)的不可能，那么市場依然會(huì)有序博弈；種情況比較糟糕，即博弈雙方出現(xiàn)了很明顯的均衡勢力，中小企業(yè)弱勢局面無法更改，正常博弈已經(jīng)無法改變結(jié)果，而存量對中小企業(yè)構(gòu)成的不僅僅是財(cái)務(wù)壓力，而是生存壓力的情況下，中小企業(yè)的策略的改變，一是斷臂求生，二是洗牌出局，斷臂求生的先進(jìn)的辦法就是動(dòng)用更大的價(jià)格工具，這樣將對市場形成殘酷考驗(yàn)，大企業(yè)受到?jīng)_擊將不可避免；種則是洗牌出局，出局的方式對市場的震蕩與沖擊取決與出局的方法，如果有新資金進(jìn)入，那么這種出局是財(cái)富轉(zhuǎn)移式出局，如果是以破產(chǎn)為出局代價(jià)，那么對行業(yè)的沖擊將會(huì)較為劇烈。

　　理論邏輯與現(xiàn)實(shí)總會(huì)有很大的差異，原因在于我們完成一次邏輯的推理只要半個(gè)公里，但市場要完成這種邏輯轉(zhuǎn)換可能需要半年一年甚至更長的時(shí)間。因此用邏輯的結(jié)論來定義市場行為，出現(xiàn)偏差是不可避免。

　　我們關(guān)心的是，這種邏輯一旦成立，那么市場震蕩發(fā)生的時(shí)間周期，節(jié)奏以及震蕩的烈度或者是市場發(fā)生的局域范圍，這個(gè)具體的點(diǎn)在什么地方，只有把這個(gè)找到，對所有人的行為判斷才具有價(jià)值和意義。

　　回到上面我們對企業(yè)博弈的行為中來，如果出現(xiàn)中小企業(yè)大敗而歸的行為，大型房企將不可避免受到市

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