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2013年樓市預(yù)期與2012年市場(chǎng)盤點(diǎn) 我們悲觀預(yù)期偏穩(wěn)定
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 707 次
一
如果要以預(yù)測(cè)作為職業(yè),我想這估計(jì)是世界上較艱難的職業(yè)之一。在連續(xù)5年的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)以后,2012年基于假定無(wú)懸念與基于工作的艱難而做出的決定。在痛苦或者是無(wú)奈的狀況下,全年將市場(chǎng)這塊活動(dòng)暫時(shí)擱置。
年末盤點(diǎn),表現(xiàn)與我們判斷的預(yù)期,似大相徑庭,但也有結(jié)構(gòu)性性的預(yù)判之巧合,之所以我不敢說(shuō)出是基于我們判斷的邏輯結(jié)果,是因?yàn)槲覠o(wú)法從今天的準(zhǔn)確性中找到明天可能更為準(zhǔn)確的答案。
二
我們對(duì)2012年市場(chǎng)的基本判斷是高位震蕩,成交略微上揚(yáng),價(jià)格略微下降。但事實(shí)較大程度的背離了我們的結(jié)論。一是整體市場(chǎng)大放量(主城區(qū)而言),二是成交價(jià)格下半年持續(xù)攀升。雖然現(xiàn)在還不能獲得較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)數(shù)據(jù),但主城區(qū)成交量同比上漲30%這個(gè)基本毫無(wú)懸念;個(gè)是下半年價(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲,這也是我們預(yù)測(cè)之外的結(jié)論。
三
我們要探討為什么會(huì)有這種表現(xiàn)。對(duì)于志在研究市場(chǎng)規(guī)律的任何人而言,每一次失敗都是刻骨銘心的,對(duì)于預(yù)測(cè)者而言,更是如此,當(dāng)然也唯有對(duì)每一次失敗都刻骨銘心,方可以有接下來(lái)的進(jìn)步與繼續(xù)走向成功的可能。
在蕪湖新政以后,在內(nèi)部判定上,我們便修正了今年市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)的判斷。將悲觀調(diào)整為今年樂(lè)觀。蕪湖新政其實(shí)本身不是個(gè)問(wèn)題,問(wèn)題在于反映出來(lái)兩方面的博弈,是地方政府公開出來(lái)救市政策,即政府對(duì)樓市管控不視為不可逾越的紅線,即對(duì)地方政府而言,GDP重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于樓市調(diào)控效果,從某種程度上而言,蕪湖政策的出臺(tái)到夭折,政府和地方政府只是上演了一場(chǎng)周瑜打黃蓋的聯(lián)袂表演戲,潛在含義是政府允許地方政府在一定范圍內(nèi)對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整,這也是繼蕪湖政策以后,全國(guó)各地地方政府陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策的背景和原因。只要違規(guī)而不受到追究,那么則意味著其本身就不存在違規(guī)的行為。這是兩級(jí)政府博弈的平衡點(diǎn)和博弈繼續(xù)前走的動(dòng)能。而反映出來(lái)的個(gè)面則是地方政府和政府在樓市調(diào)控方面的矛盾性和各自不得已的苦衷,并能形成持續(xù)的諒解,雙方需要的都是時(shí)間,而不是結(jié)果,沒有人能夠在將高速行駛的動(dòng)車,瞬間停下來(lái),即便有心,誰(shuí)也不敢。
今年樓市的個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)是銀行開始的降準(zhǔn)。我們?cè)A(yù)計(jì),本屆政府將嚴(yán)守對(duì)經(jīng)濟(jì)調(diào)控,并將事實(shí)的悲觀留給下屆政府作為啟動(dòng)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)改革的紅利。當(dāng)然從較后政治解決來(lái)看,這個(gè)邏輯本身也是成立的,因?yàn)楸緦谜旧鲜翘崆敖唤樱聦?shí)上今年第三季度就進(jìn)入了新政府的施政時(shí)間,為權(quán)利的交接提供相對(duì)平穩(wěn)和樂(lè)觀的環(huán)境,同樣是給新政府創(chuàng)造時(shí)間,這點(diǎn)是政治智慧,因此從18大政府交接以后來(lái)看,我們的判斷是今年市場(chǎng)的繁榮,是基于政府順利交接之必須,這點(diǎn)也可以在十八大后的股市表現(xiàn)用以同樣的說(shuō)明。擺在本屆政府面前難題不小,內(nèi)憂外患,本屆政府即便有蓋世之力,也需要時(shí)間來(lái)一個(gè)一個(gè)的處理。如果結(jié)合政治來(lái)看,今年三季度樓市繁榮是一種政治交接之必須,而從效應(yīng)來(lái)看,繁榮的代價(jià)與蕭條的代價(jià)相比,無(wú)疑繁榮留有后遺癥,但對(duì)整個(gè)國(guó)家而言,是一種正福利。
如果說(shuō)地方政府的救市,表明對(duì)政府對(duì)樓市態(tài)度還存在不確定,那么銀行降息降準(zhǔn)以后,政府對(duì)樓市的態(tài)度即變得格外鮮明了,即政府需要樓市的福利,為政治交接創(chuàng)造良好的氛圍,給新任專業(yè)人尋求改革的時(shí)間和機(jī)遇。如果結(jié)合今年樓市輿論導(dǎo)向來(lái)看,這種思路就顯得愈加清晰,三四線城市在二三季度大幅度回暖,一線城市依然寒冬如舊。
在我們?nèi)ツ陮?duì)市場(chǎng)節(jié)奏的預(yù)測(cè)上,我們認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)在1—5月是繁榮期,接下來(lái)是9—12月是繁榮期,6—8月會(huì)相對(duì)難受,而今年市場(chǎng)表現(xiàn)則是全年平穩(wěn)繁榮的運(yùn)行。市場(chǎng)節(jié)奏基本沒有表現(xiàn)出來(lái),全年無(wú)所謂明顯的淡旺季,全年價(jià)格無(wú)明顯的階段性高震蕩。如果這點(diǎn)放在政治大背景來(lái)解讀,應(yīng)該是可以理解的。
但我們需要對(duì)四季度進(jìn)行特別的說(shuō)明,四季度是兩屆政府交接的關(guān)鍵期,三四線市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的啟動(dòng)以后,已經(jīng)進(jìn)入了正常的高熱度市場(chǎng),短期瞬間降溫不會(huì)成為現(xiàn)實(shí),但要持續(xù)也不是一件較為容易的事情,為了保證三四線市場(chǎng)的持續(xù)繁榮,一線市場(chǎng)持續(xù)不啟動(dòng),將會(huì)較大程度考驗(yàn)整個(gè)市場(chǎng)的壓力。而事實(shí)上一線市場(chǎng)啟動(dòng)的時(shí)間,基本也是以9月開始,四季度進(jìn)入高熱,而原本較為脆弱的三四線市場(chǎng),因?yàn)橐痪€市場(chǎng)的高熱,而得以緩慢降落,同時(shí)一線市場(chǎng)的高熱,也客觀轉(zhuǎn)移了整個(gè)樓市的注意力。三四線市場(chǎng)的衰弱被主流輿論所旁落。
但我們同樣要關(guān)注的是輿論對(duì)年末三四線市場(chǎng)的整體憂慮。筆者去年曾經(jīng)有兩三篇文章提到今年三四線市場(chǎng)在2012年將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn),甚至有深度下滑的可能,但今年三四線市場(chǎng)總體樂(lè)觀表現(xiàn)超出我們預(yù)期,但三四線市場(chǎng)的四季度對(duì)比衰落,則可能印證我們的判斷,如果這個(gè)判斷為真,那么2013年三四線市場(chǎng)將是一個(gè)危險(xiǎn)地帶,盡管現(xiàn)任政府為三四線市場(chǎng)設(shè)計(jì)了新的搭橋路線,但這個(gè)銜接能否做到無(wú)縫嫁接,市場(chǎng)是否會(huì)以現(xiàn)任政府的思想繼續(xù)前進(jìn),將是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大懸念。
四
三四線市場(chǎng)為什么在四季度衰落,會(huì)顯得異常的顯眼。因?yàn)槟昴?shù)據(jù)沒有較終出來(lái),我們無(wú)法得知三四線市場(chǎng)具體的表現(xiàn)。但如果用重慶市場(chǎng)來(lái)看,三四線市場(chǎng)在今年一二季度基本是屬于深水區(qū),2012年重慶統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1—6月主城區(qū)成交量同比上漲50%以上,一圈內(nèi)郊縣市場(chǎng)下跌20%左右,渝東南市場(chǎng)成交量下跌40%左右。如果我們非要對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià),我只想說(shuō),這個(gè)數(shù)據(jù)太讓市場(chǎng)憂慮了。
我們?cè)诜治鋈木€市場(chǎng)的時(shí)候,購(gòu)購(gòu)力來(lái)源只有四個(gè)角度,是回鄉(xiāng)置業(yè),這點(diǎn)與一線市場(chǎng)是零和博弈,即總購(gòu)購(gòu)力在一二線與三四線之間內(nèi)部零和博弈,三四線城市購(gòu)購(gòu)力增加一二線市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力減少,如果從結(jié)構(gòu)角度來(lái)看,全年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都可以證明這點(diǎn),即社會(huì)對(duì)房產(chǎn)的總需求在2012年并沒出現(xiàn)增長(zhǎng),一二線城市限購(gòu)導(dǎo)致的購(gòu)購(gòu)力轉(zhuǎn)移與一二線市場(chǎng)放松以后,三四線市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力萎縮,是這兩個(gè)市場(chǎng)繁榮與衰落交替存在的原因;其次是三四線市場(chǎng)購(gòu)購(gòu)力來(lái)自于農(nóng)村城市化,在人民幣大幅度升值,外貿(mào)大幅度受損以后,依靠打工的貨幣城市化動(dòng)力后勁不足;則是政府啟動(dòng)城市改造,普發(fā)貨幣新增購(gòu)購(gòu)力,這個(gè)對(duì)市場(chǎng)的啟動(dòng)和刺激的效應(yīng)在2009年到2011年已經(jīng)表現(xiàn)的,但進(jìn)入2012年以后,城市拆遷放緩,原因在于兩方面,一是郊縣市場(chǎng)房產(chǎn)價(jià)格較高,政府拉動(dòng)市場(chǎng)的成本大幅度增加,杠桿效應(yīng)減弱,二是政府手中缺乏足夠可以啟動(dòng)市場(chǎng)的貨幣,地方政府啟動(dòng)舊改的前提是房地產(chǎn)市場(chǎng)必須持續(xù)的高熱,政府通過(guò)土地運(yùn)作,獲得資金,然后把資金用于城市拆遷改造,三四線市場(chǎng)萎縮,破壞了這種啟動(dòng)邏輯,因此三四線政府在2012年舊改推進(jìn)力度均不如預(yù)期,沒有舊改,就沒有這塊購(gòu)購(gòu)力;第三方面是三四線市場(chǎng)正常剛需,這個(gè)剛需數(shù)據(jù)相對(duì)于三四線市場(chǎng)人口的穩(wěn)定和社會(huì)財(cái)富的正常增長(zhǎng)以及市場(chǎng)房屋保有量而言,將肯定不能支撐繁榮市場(chǎng);第四點(diǎn)則是三四線城市改善性需求,就城市而言,對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)依然是頭位效應(yīng),即富裕者換房頭要考慮的是當(dāng)?shù)爻鞘?,即支撐城市的異地?gòu)房,接下來(lái)才是三四線城市中產(chǎn)的改善性需求,他們基本可以視為本地市場(chǎng)的內(nèi)生需求和原發(fā)性需求,但三四線城市因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的原因,這部分群體數(shù)量也極為有限。
五
市場(chǎng)總是在預(yù)期之外運(yùn)行,市場(chǎng)也總是在預(yù)期之內(nèi)運(yùn)行。如果我們從理性的角度來(lái)看市場(chǎng),市場(chǎng)的變化不會(huì)是天外飛仙,也不是外星球的怪物。
在我們探討市場(chǎng)的表現(xiàn)的時(shí)候,我們需要從供需結(jié)構(gòu)市場(chǎng)來(lái)看,在我們從需求方面衡量完整個(gè)市場(chǎng)以后,我們將從供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)衡量市場(chǎng)的表現(xiàn)。
今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)的典型表現(xiàn)是聚集效應(yīng),行業(yè)集中度有較大幅度的提高。這點(diǎn)表現(xiàn)在總體市場(chǎng)成交額沒有顯著增長(zhǎng)的情況下,龍頭企業(yè)的銷售額出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng),千億俱樂(lè)部可能在今年即會(huì)有4家左右。
在供應(yīng)市場(chǎng)內(nèi)部是永恒的零和博弈行為,大企業(yè)越多,小企業(yè)也就越少。這個(gè)簡(jiǎn)單的推論下我們可以得出,在繁榮的2012年,依然有許多難過(guò)的中小型房企。如果我們假定的難過(guò)的中小型房企的原因不在于供應(yīng)的短缺,這個(gè)邏輯和現(xiàn)實(shí)很容易證明,即預(yù)期樓市向好的情況下,中小企業(yè)集體陷入土地慌,或者有土地不進(jìn)行開發(fā)。上述情況在邏輯,歷史和事實(shí)上都不會(huì)成立。那么中小企業(yè)的問(wèn)題很明顯的出現(xiàn)在存量過(guò)剩的情況下,即需求市場(chǎng)恒定的情況下,供應(yīng)市場(chǎng)內(nèi)部中,中小企業(yè)敗陣下來(lái)。圍繞著這個(gè)邏輯繼續(xù)前進(jìn),那么會(huì)有兩種可能,一是中小企業(yè)惡化的情況,屬于其合理而可控的范圍內(nèi),那么中小企業(yè)在未來(lái)只需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整,重新制定與大企業(yè)博弈的策略,重新勝利并非邏輯與事實(shí)的不可能,那么市場(chǎng)依然會(huì)有序博弈;種情況比較糟糕,即博弈雙方出現(xiàn)了很明顯的均衡勢(shì)力,中小企業(yè)弱勢(shì)局面無(wú)法更改,正常博弈已經(jīng)無(wú)法改變結(jié)果,而存量對(duì)中小企業(yè)構(gòu)成的不僅僅是財(cái)務(wù)壓力,而是生存壓力的情況下,中小企業(yè)的策略的改變,一是斷臂求生,二是洗牌出局,斷臂求生的先進(jìn)的辦法就是動(dòng)用更大的價(jià)格工具,這樣將對(duì)市場(chǎng)形成殘酷考驗(yàn),大企業(yè)受到?jīng)_擊將不可避免;種則是洗牌出局,出局的方式對(duì)市場(chǎng)的震蕩與沖擊取決與出局的方法,如果有新資金進(jìn)入,那么這種出局是財(cái)富轉(zhuǎn)移式出局,如果是以破產(chǎn)為出局代價(jià),那么對(duì)行業(yè)的沖擊將會(huì)較為劇烈。
理論邏輯與現(xiàn)實(shí)總會(huì)有很大的差異,原因在于我們完成一次邏輯的推理只要半個(gè)公里,但市場(chǎng)要完成這種邏輯轉(zhuǎn)換可能需要半年一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。因此用邏輯的結(jié)論來(lái)定義市場(chǎng)行為,出現(xiàn)偏差是不可避免。
我們關(guān)心的是,這種邏輯一旦成立,那么市場(chǎng)震蕩發(fā)生的時(shí)間周期,節(jié)奏以及震蕩的烈度或者是市場(chǎng)發(fā)生的局域范圍,這個(gè)具體的點(diǎn)在什么地方,只有把這個(gè)找到,對(duì)所有人的行為判斷才具有價(jià)值和意義。
回到上面我們對(duì)企業(yè)博弈的行為中來(lái),如果出現(xiàn)中小企業(yè)大敗而歸的行為,大型房企將不可避免受到市
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