潛在供應(yīng)包括官方公告的已出讓土地折合可建面積，再加上企業(yè)意向性拿地可建面積，只能作為潛在可售的參考。而庫(kù)存是指已取得預(yù)證，并未售出的可售商品住宅面積。兩者不能等同，且不能簡(jiǎn)單折算。 

    本報(bào)關(guān)于海南樓市潛在供應(yīng)量可消化10年的報(bào)道，引發(fā)業(yè)界對(duì)海南樓市的高度關(guān)注，以及對(duì)市場(chǎng)泡沫的激烈討論。 

    1月8日，海南省住建廳有關(guān)人士在接受采訪時(shí)澄清，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬(wàn)平方米，而非市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的過億平方米，海南樓市供需關(guān)系正在逐漸改善。 

    該人士稱，為引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展和防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，目前海南正在不斷優(yōu)化空間布局，調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制普通商品住宅開發(fā)和純住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，加大經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的比重。 

    潛在供應(yīng)5000萬(wàn)平方米 

    根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，未來3至5年，海南包括在售、庫(kù)存和準(zhǔn)備開發(fā)的合計(jì)潛在供應(yīng)量達(dá)約1億平方米。而按照2011年海南一年去化量是888萬(wàn)平方米計(jì)算，這些新房潛在供應(yīng)量可以消化10年以上。 

    海南省住建廳上述人士表示，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在一定的重復(fù)統(tǒng)計(jì)情況，很多擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有形成實(shí)際潛在供應(yīng)。 

    克而瑞信息集團(tuán)海南片區(qū)總經(jīng)理王路則稱，潛在供應(yīng)量與庫(kù)存是兩個(gè)概念。潛在供應(yīng)包括官方公告的已出讓土地折合可建面積，再加上企業(yè)意向性拿地可建面積，只能作為潛在可售的參考。而庫(kù)存是指已取得預(yù)證，并未售出的可售商品住宅面積。兩者不能等同，且不能簡(jiǎn)單折算。 

    關(guān)于海南樓市的較新庫(kù)存量仍無法具體統(tǒng)計(jì)，而根據(jù)官方在2012年一季度發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月底，全省共計(jì)約有6410萬(wàn)平方米的存量房，而去年全省全年商品房銷售面積為888萬(wàn)平方米，今年全省銷售壓力仍然較大。 

    根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2012年1至10月，海南全省商品房銷售面積689.22萬(wàn)平方米，比去年同期下降3.3%。 

    上述官員在接受采訪時(shí)表示，海南樓市正在跟隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行由亂而治的合理調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者都回歸理性。 

    深圳經(jīng)典陽(yáng)光房地產(chǎn)顧問有限公司海南分公司總經(jīng)理蔡志喆向本報(bào)記者表示，2010年房?jī)r(jià)暴漲透支了海南房?jī)r(jià)，短期內(nèi)海南樓市確實(shí)存在一定泡沫，但從中長(zhǎng)期來看，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的價(jià)值和需求支撐。 

    控制純住宅開發(fā) 

    由于海南近幾年土地出讓規(guī)模較大，且多數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其中商品住房建設(shè)用地占絕大部分，導(dǎo)致開發(fā)結(jié)構(gòu)極不合理。 

    根據(jù)海南統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2012年1至8月，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資538.88億元，其中住宅開發(fā)完成投資434.08億元，占房地產(chǎn)投資的80.55%，這意味著海南房地產(chǎn)投資中住宅的比重過高。 

    海南省有關(guān)官員表示，為改變上述不合理現(xiàn)象，海南省正在抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的契機(jī)，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。     這些措施主要包括，嚴(yán)格控制普通商品住宅開發(fā)，尤其是純住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地供應(yīng)，發(fā)展與旅游業(yè)融合性較高的各種類型的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)。同時(shí)，控制岸線商品房開發(fā)布局和規(guī)模和提升檔次。 

    王路認(rèn)為，國(guó)際旅游島是一個(gè)長(zhǎng)達(dá)30年的國(guó)家戰(zhàn)略，大多數(shù)旅游地產(chǎn)開發(fā)周期也長(zhǎng)達(dá)10年以上，以3至5年的眼光看待海南房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種短視。 

    主要從事旅游地產(chǎn)研究的王路表示，旅游地產(chǎn)不是住宅地產(chǎn)，住宅市場(chǎng)紅海不代表海南旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，在海南純住宅銷售肯定是條越走越窄的道路。 

    經(jīng)歷調(diào)整陣痛的海南房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加劇洗牌，實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型，而單純進(jìn)行住宅開發(fā)或者依靠投機(jī)炒作獲利的小型開發(fā)商面臨出局壓力。本報(bào)獲悉，部分小型開發(fā)商已經(jīng)陷入困境，甚至出現(xiàn)老板“跑路”。 

    王路認(rèn)為，海南人口與產(chǎn)業(yè)的空心化，是海南樓市難以穩(wěn)定的根源，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需要依托海南國(guó)際旅游島相關(guān)配套政策的落地和產(chǎn)業(yè)支撐。 

    需要警惕的是，海南房地產(chǎn)投資比重過大問題依然嚴(yán)峻。海南統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年1至10月，海南省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為41%。而2009年同期，這一比重約為31.5%。這意味著房地產(chǎn)比重仍在上升。 

    頗具戲劇性的是，當(dāng)年在2010年海南樓市熱潮時(shí)蜂擁的投資客們，正陷入“套牢”困境，部分資金壓力較大的投資客開始虧本拋盤。 

    在王路看來，2010年海南樓市急劇膨脹無可避免地帶來市場(chǎng)和行業(yè)陣痛，而只有價(jià)格合理回歸，海南旅游地產(chǎn)才能由亂而治進(jìn)入健康形態(tài)。開發(fā)商和購(gòu)房者遭遇的短期困境，開始倒逼海南樓市實(shí)現(xiàn)真正轉(zhuǎn)型。 ..

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