近期，城鎮(zhèn)化已成為出現(xiàn)頻率較高的詞匯。而密集表態(tài)推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也給房地產(chǎn)發(fā)展帶來更多層面的遐想。過去十年是城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的十年，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)集體狂奔的十年。“新型城鎮(zhèn)化”究竟對房地產(chǎn)行業(yè)的未來意味著什么？

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將成為中國擴大內(nèi)需的重要支撐，但應(yīng)警惕一些人利用概念放大地產(chǎn)泡沫。未來的新型城鎮(zhèn)化將不再是“土地城鎮(zhèn)化”，更不會支持房地產(chǎn)業(yè)的高速粗放增長。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)積極成為國民經(jīng)濟(jì)的配套產(chǎn)業(yè)。

　　住房需求增加是總趨勢

　　2011年，全國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，此前十年間年均增長1.35個百分點。專家預(yù)計，到2020年，中國城鎮(zhèn)化率將超過60%。可以想見，“城鎮(zhèn)化”將成為未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎和機遇。

　　面對未來10億人口的城鎮(zhèn)化，不可否認(rèn)，城市住房需求將大量增加。據(jù)相關(guān)機構(gòu)測算，未來十年，我國至少有120億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。

　　“住房的需求趨勢是不會改變的”，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展主任李鐵在接受新華網(wǎng)記者采訪時表示，一方面，有更多的人口要進(jìn)入城市，城市面臨住宅、棚戶區(qū)改造，另一方面，高收入的收入不斷增加，需要增加住房供給。

　　專家預(yù)測，未來中國的房地產(chǎn)發(fā)展將越來越多地向大中城市周邊和二三線城市移動，二三線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大。

　　李鐵表示，要通過政策盡量使一些資源從高等級城市向相對低等級城市進(jìn)行合理分配，促進(jìn)二三線城市更多的吸納人口。

　　國家行政學(xué)院決策咨詢部主任研究員王小廣認(rèn)為，推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，不是繼續(xù)搞以土地擴張為核心、“見房不見人”的舊式城鎮(zhèn)化，而必須走一條以資源節(jié)約、效率優(yōu)先，“見房見人”，以加快人口城鎮(zhèn)化、改善人們生活質(zhì)量為出發(fā)點的新型城鎮(zhèn)化道路。

　　城鎮(zhèn)化不是“圈地造城”

　　近年來，在不少大城市周邊，會出現(xiàn)“睡城”、“鬼城”。大量人群白天乘車趕往市上班，晚上回家睡覺。在前十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于耕地資源浪費、房地產(chǎn)過度開發(fā)、土地利用效率低，城市化建設(shè)中存在較為明顯的泡沫。一些地區(qū)陷入“要地不要人”的誤區(qū)， 土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。

　　如今，“新型城鎮(zhèn)化”已成為市場關(guān)注焦點，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，過去10年房地產(chǎn)的瘋狂是否會在未來10年重演。

　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所主任陳耀表示，近年來我國城鎮(zhèn)化力度很大，不乏有一些地方錯誤理解，大量圈地，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化質(zhì)量偏低，推進(jìn)過程也過于急躁。

　　“在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，需要堅持穩(wěn)健貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。”王小廣表示。

　　李鐵認(rèn)為，城鎮(zhèn)化發(fā)展一定會帶來房地產(chǎn)發(fā)展，但城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，也不等于全部開發(fā)高端住宅。城鎮(zhèn)化是人口集聚、服務(wù)業(yè)積聚的過程，需要以保障房等形式解決人們的住房問題。“近些年，我們在對中低收入人群住房需求的滿足上做得不夠，需要在政策上進(jìn)行調(diào)整，在空間上解決房地產(chǎn)資源配置問題，降低住房成本。” 李鐵說。

　　去年年底，國土部和住建部重新強調(diào)從嚴(yán)調(diào)控樓市，從近期的政策變化來看，今年樓市調(diào)控從嚴(yán)已再度成為高層共識。專家表示，未來十年城鎮(zhèn)化推進(jìn)的將體現(xiàn)為“人的城鎮(zhèn)化”。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，必須始終堅持完善地產(chǎn)調(diào)控，擠出目前的地產(chǎn)泡沫，對高房價繼續(xù)予以糾偏，使更多人獲取城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利。

　　房企扮演的角色

　　對于房企而言，城鎮(zhèn)化絕不是新一輪的“地產(chǎn)狂歡”，而意味著新一輪戰(zhàn)略機遇期的到來。

　　新型城鎮(zhèn)化要求城市功能向集約化發(fā)展，這就要求開發(fā)商具有規(guī)模化、高效化、標(biāo)準(zhǔn)化的特質(zhì)，具備更為專業(yè)的城市綜合開發(fā)能力，能對城市區(qū)域進(jìn)行整體成片開發(fā)。而這對于處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的房企來說，面臨的將是必須轉(zhuǎn)型和升級的契機與挑戰(zhàn)。

　　萬科總裁郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)再奢望成為國民經(jīng)濟(jì)的主角和支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)積極成為城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的配套產(chǎn)業(yè)。

　　“城市運營商將是中國未來杰出房地產(chǎn)發(fā)展商角逐的較佳高地。”中共黨校教授向春玲表示，房地產(chǎn)開發(fā)要從單一樓盤或者單一項目的開發(fā)轉(zhuǎn)向城市綜合功能的開發(fā)，這符合中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。

　　目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已開始考慮依據(jù)“城鎮(zhèn)化”調(diào)整自身的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線，部分開發(fā)企業(yè)亦開始在一些有潛力的縣市拓展城鎮(zhèn)區(qū)域的土地儲備。

　　據(jù)悉，恒大地產(chǎn)近些年集中下探二、三、四線城市，這些城市占據(jù)其總土儲規(guī)模近80%，在市場中獲得了迅速發(fā)展。碧桂園同樣抓住了區(qū)域城鎮(zhèn)化的機遇，通過郊區(qū)化大盤模式，帶動地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，幾年間企業(yè)競爭實力已躋身一線房企行列。

　　專家認(rèn)為，中國城市化正在告別粗放型發(fā)展模式，城市運營是中國未來城市綜合發(fā)展的必然模式。房地產(chǎn)企業(yè)作為參與未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，應(yīng)爭取有限資源的化利用，在配套服務(wù)業(yè)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動下，逐步提升房地產(chǎn)市場的品質(zhì)，而這對開發(fā)商提出了更高、更專業(yè)的要求。

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