正文：開發(fā)商賺錢嫌稅多

開發(fā)商爆料：政府職能部門“吃掉”利潤的40%
　　記者調(diào)查：政府實(shí)際各項(xiàng)稅費(fèi)雖占房價(jià)54%，但并沒拿開發(fā)商的利潤
　　業(yè)內(nèi)人士：政府收費(fèi)用于配套，開發(fā)商30%—40%的利潤才是房價(jià)泡沫
　　“樓盤建房成本只占房價(jià)的15%，開發(fā)商能夠拿到占房價(jià)30%—40%的利潤，余下超過40%的錢全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了！”近日，一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的爆料震驚了樓市。

　　房價(jià)一漲再漲真的是因?yàn)檎谙_發(fā)商的利潤？對于一個(gè)樓盤，政府各部門究竟收了多少費(fèi)用？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)：南京樓盤的土地規(guī)費(fèi)成本的確很高，不過這都是正常的收費(fèi)，屬于開發(fā)商的成本，與開發(fā)商銷售期間的瘋狂漲價(jià)扯不上關(guān)系。比如談到一個(gè)樓盤的成本，并不僅僅是指平均1300元/m2的蓋房成本，地價(jià)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)都包含在開發(fā)成本里。除去各項(xiàng)成本，目前南京開發(fā)商的利潤大約占房價(jià)的30%—40%。

　　對外大叫建房成本太高，但關(guān)起門來一算，利潤同樣達(dá)到了房價(jià)30%-40%。顯然，開發(fā)商如此暴利的“賬本”是難以示人的，怎么辦？于是，政府部門的正常收費(fèi)就成為開發(fā)商追逐暴利、轉(zhuǎn)移視線的較好借口。

　　政府收費(fèi)調(diào)查

　　房價(jià)高，到底高在哪？近日，一個(gè)“重量級”爆料稱，超過房價(jià)40%的錢被相關(guān)職能部門“吃”掉了！事實(shí)真是如此嗎？記者展開了調(diào)查。

　　地價(jià)較高占房價(jià)30%；各項(xiàng)規(guī)費(fèi)約占房價(jià)13%左右；土地稅房產(chǎn)稅占房價(jià)11%。林林總總加到一起，一個(gè)樓盤被政府收走的稅費(fèi)高達(dá)總房價(jià)的54%！但業(yè)內(nèi)人士指出，這些費(fèi)用都是政府依法收取的，也不是“政府吃掉了開發(fā)商的利潤”，而是屬于開發(fā)商的開發(fā)成本。核價(jià)時(shí)，是算在“成本”之列的。

　　地價(jià)是大頭：較高占房價(jià)30%

　　地價(jià)漲，所以房價(jià)漲，這是開發(fā)商平常較喜歡講的“房價(jià)上漲的理由”。在南京樓盤的房價(jià)里，地價(jià)的確是“大頭”。那它究竟占多少呢？

　　南京市國土局對2006年公開出讓的74幅地塊進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，平均地價(jià)為2318.9元/平方米。相比2005年，這一地價(jià)上漲了165.9元/平方米，上漲幅度7.7%；而同期房價(jià)漲幅遠(yuǎn)甚于此，達(dá)到15%以上。

　　江蘇省國土廳的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年南京地價(jià)占房價(jià)的比例為31.2%、2006年為30.18%。這個(gè)比重在全國來說確實(shí)算高的，但南京市的地價(jià)房價(jià)比超過30%也僅僅是這兩年。以奧體為例，目前多家樓盤的房價(jià)達(dá)到8000元/m2，當(dāng)年他們拿地的樓面地價(jià)多在2200元 /m2，占27.5%。

　　需要特別說明的是，目前南京在售的樓盤中仍有一些是劃撥地和早期拍賣地。同樣是奧體，有些樓盤的土地成本僅750-1000元/m2，僅占房價(jià)的9.04%-12.5%。

　　規(guī)費(fèi)林林總總：占房價(jià)13%左右

　　除了土地成本，房價(jià)里較說不清道不明的就是“規(guī)費(fèi)”了。南京市建設(shè)系統(tǒng)政務(wù)大廳負(fù)責(zé)人告訴記者：所謂“規(guī)費(fèi)”，就是政府規(guī)定要收取的費(fèi)用，主要是市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等幾項(xiàng)。

　　“這些規(guī)費(fèi)，南京都在市建委的大廳一站式收取，標(biāo)準(zhǔn)都是公開可查的。”記者在大廳了解到：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是150元/平方米，其他都是幾元錢一個(gè)平方米。比如散裝水泥專項(xiàng)資金，是2元/平方米；白蟻防治費(fèi)7層以下部分（含、地下室）2.3元/平方米，8層以上部分（含）0.7元 /平方米，仿古建筑6元/平方米，公寓、別墅10元/平方米。

　　“因?yàn)橛械氖前雌椒矫讈硎杖?、有的是按比例、還有的按每宗來收取，難以準(zhǔn)確算出究竟每個(gè)樓盤一平方米交給政府多少錢。”南京市建委一名不愿透露姓名的人士如是說。不過他肯定，這些規(guī)費(fèi)“所有的加起來也不會(huì)超過1000元/平方米，這個(gè)比例應(yīng)該占房價(jià)的13%左右”。

　　同時(shí)記者了解到，在一些政府鼓勵(lì)開發(fā)的新城區(qū)，規(guī)費(fèi)還有一些減免的優(yōu)惠政策。

　　而以往這項(xiàng)費(fèi)用之所以“說不清”，是因?yàn)殚_發(fā)商往往可以用種種手段，使自己享受到優(yōu)惠。操作得好，一筆就能省幾百萬、上千萬。近年來，南京規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等系統(tǒng)都有官員被查處，這中間或許有“多花的錢”。但總的來說，開發(fā)商一定是在1000元/m2的規(guī)費(fèi)基礎(chǔ)上少交了錢。

　　土地稅房產(chǎn)稅：約占房價(jià)11%

　　除了土地出讓金和規(guī)費(fèi)，政府還收取各種各樣的房地產(chǎn)稅，而且這些稅大多根據(jù)銷售額來收取。也就是說房價(jià)越高、稅也相應(yīng)收得越多———這以往也是被當(dāng)做房價(jià)暴漲、政府屢調(diào)無力的原因之一。

　　那這部分收入究竟有多少？就足以導(dǎo)致政府“利令智昏”嗎？據(jù)南京一家稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)人員介紹，房地產(chǎn)企業(yè)的稅種主要有兩種，一是占銷售額5.5％的營業(yè)稅；二是占利潤33％的利稅。

　　開發(fā)商的銷售額其實(shí)就是樓盤的總房價(jià)，雖然行業(yè)內(nèi)30%-40%的利潤很平常，但因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目要開發(fā)3-4年，前幾年樓盤沒銷售的時(shí)候都在“虧本”，開發(fā)商通過逐年分?jǐn)偟鹊仁侄?，做到賬面上利潤一般就剩8%-10%。這樣算來，這兩種稅也只有房價(jià)的5.5%+10%33%=8.8%。

　　再加上4%土地契稅，是按土地價(jià)款來收。因?yàn)橥恋貎r(jià)款僅占房價(jià)的30%左右，這部分契稅也就只占房價(jià)的30%4%=1.2%。另外，土地增值稅一般是按總房價(jià)的1%來預(yù)收。因此一個(gè)企業(yè)的所有房地產(chǎn)稅加起來，大約是房價(jià)的8.8%+1.2%+1%=11%。

　　房價(jià)里政府究竟拿走多少？ 54%！

　　結(jié)論:土地出讓金占30%，規(guī)費(fèi)較多1000元/m2。如果按2006年南京平均樓面地價(jià)2318元/m2，占房價(jià)30.18%來算，當(dāng)年的可參照房價(jià)就是7680元/m2，1000元/m2左右的規(guī)費(fèi)占房價(jià)的13%。再加上11%的各種房地產(chǎn)稅，在南京，政府從房價(jià)中獲取的比例達(dá)到了 54%。

　　政府收費(fèi)“取于樓盤用于樓盤”

　　就算政府拿走了50%-60%，也不為過。為什么？因?yàn)檫@些稅費(fèi)都是納入地方財(cái)政，是城建資金的主要來源。樓盤周邊的配套設(shè)施、城市道路建設(shè)等都是拿這筆錢來建，可謂“取之于樓盤、用之于樓盤”。

　　這種“公益性項(xiàng)目”的分布，即使有時(shí)購房人覺得與自己的付出比例并不完全一致，卻不是開發(fā)商所能替代的。例如**，絕不是附近一兩個(gè)樓盤就能承擔(dān)的。

　　30%+13%+11%=54%

　　姚寧屏（東方投資集團(tuán)策劃總監(jiān)、江蘇東潤置業(yè)顧問有限公司副總經(jīng)理）：

　　聲音:開發(fā)商利潤調(diào)查 開發(fā)商利潤到底有多少？30%～40%

　　房價(jià)的一半以上都被各級職能部門收走，但真的是這些費(fèi)用推動(dòng)了房價(jià)節(jié)節(jié)上漲嗎？

　　記者試圖追蹤樓市里“從定價(jià)到漲價(jià)”的全過程，發(fā)現(xiàn)職能部門收走的成本頂多只影響初始定價(jià)。而在隨后的銷售中，樓盤每漲一分錢，絕大部分都流入了開發(fā)商的口袋。

　　開發(fā)商蓋房成本僅占房價(jià)15%

　　那開發(fā)商蓋房子的材料等建筑成本又是多少？按照南京市建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在過去的2004年、2005年、2006年三年內(nèi)，房屋建筑中標(biāo)的平均單方（每平方米）造價(jià)分別為1234.55元、1295.60元和1117.86元/。與商品房相比，經(jīng)濟(jì)適用房因?yàn)榕涮滓舐缘?，成本也更低，三年來的單方造價(jià)分別為1076.60元、994.71元和947.97元。

　　按7680元/m2的參照房價(jià)來算，即使按近三年較高的建筑成本1295.60元/m2來計(jì)算，其建筑成本也僅占到房價(jià)的 16.87%，按較低年份的1117.86元/m2來計(jì)算，建筑成本僅為14.56%。就算加上政府拿走的54%，開發(fā)商的利潤也達(dá)到了30%上下。

　　多次漲價(jià)都成了開發(fā)商純利潤

　　那房價(jià)是怎么越漲越高的？以河西奧體某樓盤為例，去年此時(shí)該樓盤一期只有6000多元/m2，而到了今年其二期房價(jià)就到了8000元/m2以上。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士并不諱言：去年年底奧體地王賣出了24.05億的天價(jià)，地價(jià)從2000多元/m2上升到3500多元/m2。那很簡單，房價(jià)自然也要跟著漲1500-2000元/m2。“但是既然閉著眼睛都知道今后奧體房價(jià)能賣到八千、一萬元一平米，我又有什么理由現(xiàn)在把房子賣便宜了呢？”

　　但事實(shí)上，該樓盤的土地成本并沒有漲，利潤就憑空多了1500-2000元/m2。如果原先該樓盤房價(jià)里有30%是利潤，現(xiàn)在至少又增加了19%-25%。

　　上漲的房價(jià)加重了購房人的負(fù)擔(dān)，卻并沒有被政府拿來用于市政建設(shè)。因此南京市政府于今年4月，組織了物價(jià)、稅收等五部門“圍剿”樓市高房價(jià)，試圖用核價(jià)來阻止樓盤隨土地拍賣跟風(fēng)漲價(jià)、狙擊開發(fā)商的暴利。

　　房價(jià)飛漲讓人頭痛

　　聲音 　　邵角（南京民間自建房組織的發(fā)起人）：

　　30%-40%暴利才是房價(jià)“泡沫”

　　聽說有房產(chǎn)商說政府“消化”了開發(fā)商40%的利潤，邵角感到不可思議。南京民間自建房組織組織曾經(jīng)率先發(fā)布過南京百家樓盤的成本，其中開發(fā)商的利潤平均都在30%-40%以上。

　　“開發(fā)商在為自己的暴利轉(zhuǎn)移注意力?！鄙劢钦f，當(dāng)初市民想搞自建房，其實(shí)土地一樣是通過拍賣來獲取，規(guī)費(fèi)一樣要交，所不同的就是能節(jié)省開發(fā)商的這部分利潤。試想，如果把30%的開發(fā)商利潤拿掉或者降到10%以內(nèi)，主城房價(jià)就能從10000元/m2降到7000-8000元/m2，這才是樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)擠壓的“泡沫”。

　　專家疾呼 反暴利是房地產(chǎn)治本之策

　　在6月25日的一場土地論壇上，江蘇社會(huì)科學(xué)院院長、博士生導(dǎo)師宋林飛教授也鮮明地亮出了自己的觀點(diǎn)：“反對暴利，是保護(hù)消費(fèi)者利益的根本舉措，是房地產(chǎn)市場的治本之策”。

　　宋林飛說，今年5月25日，南京市物價(jià)局出臺新政，對經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、征地拆遷安置房、普通住宅商品房實(shí)行“政府指導(dǎo)價(jià)”管理，并把開發(fā)商的銷售利潤率嚴(yán)格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)，因?yàn)槭澜绶康禺a(chǎn)市場的平均行業(yè)利潤率也僅5%—7%，現(xiàn)在物價(jià)部門允許開發(fā)商的利潤就有8%，再加上評估后獲得的土地收益，超過30%甚至更高的利潤，顯然是過高了。樓市需要反暴利，這才是根治房價(jià)虛高的根本舉措。

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