正文：二手房\精裝修也要交契稅 簽兩份合同就可以省

中介：簽兩份合同可以省！專家：此做法至少有三大風(fēng)險(xiǎn)！

較近，柳女士在位于集慶門大街附近的江南名府看中了一套豪華精裝修130平方米的房子，房主報(bào)價(jià)150萬(wàn)元，測(cè)算下來(lái)的單價(jià)為1.15萬(wàn)元/平方米。因?yàn)樾^(qū)較新，附近同類房源的價(jià)格大都在每平方米八九千元，這套房子為何比別的房源貴2000多元/平方米？究其原因，是因?yàn)槠渲杏?5萬(wàn)的精裝修。

■案例回放

雙方多花了兩萬(wàn)多

據(jù)房主介紹說，這是一套精 ，整個(gè)房?jī)r(jià)自然包含了裝修價(jià)格。房子是2003年5月入住的，花了25萬(wàn)元做了豪華精裝修，所有的裝修材料都是品牌產(chǎn)品，現(xiàn)在看上去跟新的沒有太大區(qū)別，而且所有八成新的家用電器、電話、冰箱、電視機(jī)、洗衣機(jī)、熱水器、空調(diào)、微波爐、油煙機(jī)和家具都是免費(fèi)。

就在柳女士看房期間，6月19日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于承受 屋契稅計(jì)稅價(jià)格問題的批復(fù)》稱，房屋購(gòu)賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋購(gòu)賣合同的總價(jià)款，購(gòu)賣 屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。記者從南京市財(cái)政局契稅所獲得的準(zhǔn)確消息是：這一政策不僅針對(duì)精裝修商品房，還包括精裝修的二手房。

看房數(shù)次，柳女士非常滿意，可是150萬(wàn)的價(jià)格不算低，加上這次國(guó)稅總局的硬性規(guī)定，這套房子如果按照裝修也要交納契稅來(lái)計(jì)算的話，4%的契稅6萬(wàn)元，總價(jià)為156萬(wàn)，其中因?yàn)?5萬(wàn)元的裝修價(jià)格要多交1萬(wàn)元。對(duì)于賣方來(lái)說，因?yàn)榉孔記]滿五年，需要交納的稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅8.325萬(wàn)，個(gè)稅1.5萬(wàn)，總支出 9.325萬(wàn)。因?yàn)榘ㄑb修在內(nèi)，賣方需要多交納1.1375萬(wàn)。

■中介支招

簽兩份合同“雙保險(xiǎn)”

裝修款也要交契稅，這讓柳女士實(shí)在是想不通，不過賣房的這家中介的經(jīng)紀(jì)人給他們出了個(gè)主意。他向記者透露，過去裝修款沒有明令需要交契稅的時(shí)候，房?jī)r(jià)款和裝修款都是在同一份合同當(dāng)中簽訂的，裝修部分款項(xiàng)和裝修設(shè)施都是作為合同附件簽署的，合同遞交至房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和財(cái)政局契稅征收窗口時(shí)，契稅征收往往以除裝修之外的合同價(jià)款為征收依據(jù)，也就是說，裝修款部分是不征收契稅的。

記者了解到，過去，因?yàn)檠b修款實(shí)際存在，不少購(gòu)賣雙方在簽訂合同的時(shí)候往往將此款項(xiàng)與總房款分開，但是這也讓一些投機(jī)分子有機(jī)可乘。比如，為了少交契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，故意拉高裝修款部分來(lái)降低房?jī)r(jià)。實(shí)際上，契稅所對(duì)于各區(qū)域房?jī)r(jià)都有自己的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，如果房?jī)r(jià)拉低太明顯，較終還是會(huì)以他們的評(píng)估價(jià)格來(lái)交稅的。

現(xiàn)在裝修款部分需要繳納契稅了，這位經(jīng)紀(jì)人建議可以嘗試同時(shí)簽訂兩份合同，一份是房屋交易合同，一份是裝修設(shè)施合同。房地產(chǎn)購(gòu)賣契約都有規(guī)定的范本，而裝修設(shè)施合同通常為購(gòu)賣雙方自己協(xié)商的內(nèi)容。中介建議，在到交易市場(chǎng)交件的時(shí)候只需要交一份購(gòu)賣契約即可，這樣裝修部分要交的兩萬(wàn)多稅費(fèi)就可以省下來(lái)了。

■專家說法

“合理避稅”難逃風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于這個(gè)案例，南京市房產(chǎn)部門的一名權(quán)威人士對(duì)記者表示，裝修部分也要交契稅這一硬性政策出來(lái)之后，簽訂兩份合同已經(jīng)成為一個(gè)約定俗成的做法。但是這么做，并不意味著沒有風(fēng)險(xiǎn)。

他分析，頭先對(duì)于購(gòu)方來(lái)說，貸款數(shù)額會(huì)受到影響。以柳女士為例，150萬(wàn)的房子分兩份合同，實(shí)際房?jī)r(jià)為125 萬(wàn)，另外25萬(wàn)作為裝修款單獨(dú)簽一份裝修設(shè)施合同。到銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候，銀行認(rèn)定的是總房款125萬(wàn)元，本來(lái)150萬(wàn)可以貸款七成105萬(wàn)，現(xiàn)在只能貸款87.5萬(wàn)。

個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是，如果契稅所經(jīng)過評(píng)估認(rèn)為合同價(jià)格125萬(wàn)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，那么購(gòu)賣雙方還是要按照評(píng)估價(jià)各自交稅。

這位業(yè)內(nèi)人士還特別提示了另外一個(gè)值得關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，也就是法律風(fēng)險(xiǎn)。以柳女士的情況來(lái)看，因?yàn)橹爸薪楹唾?gòu)賣雙方一起簽訂的中介三方合同裝修款和房款放在一起，總房?jī)r(jià)為150萬(wàn)，但是過戶時(shí)的合同是不含裝修款的，房?jī)r(jià)相對(duì)于實(shí)際成交的價(jià)格有所變化只有125萬(wàn)，萬(wàn)一在購(gòu)賣過程中出現(xiàn)糾紛需要打官司，這份過戶時(shí)的合同則更具有法律效力。如果因?yàn)榉N種原因需要解除合同退房，那么購(gòu)方較終索取的房款可能只能按照合同規(guī)定的125萬(wàn)了，損失25萬(wàn)不是沒有可能。

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