正文：二手房市場(chǎng)稅收亂，專家評(píng)論“老稅新征”

　　盡管國(guó)家稅務(wù)總局三令五申，要求各地加強(qiáng)二手房市場(chǎng)稅收的征管工作，但一些地方出于繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的考慮，依然減免了二手房交易中的大部分稅費(fèi)，導(dǎo)致各地的稅費(fèi)有很大差異。另外，由于以往很多地區(qū)在二手房交易稅收上的過度“縱容”，以致今天正常的管理都令市場(chǎng)難以接受，恢復(fù)房地產(chǎn)個(gè)人所得稅屢遭挫折即是明證。國(guó)稅總局和地方稅務(wù)部門、整個(gè)稅收系統(tǒng)和市場(chǎng)的博弈，讓二手房交易市場(chǎng)的稅收有些“混亂”。
　　
　　房地產(chǎn)個(gè)稅卷土重來？
　　
　　日前，國(guó)稅總局下發(fā)了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》(國(guó)稅156號(hào)文件)，使得沉寂一段時(shí)間的個(gè)稅問題重新成為二手房交易過程的一個(gè)焦點(diǎn)。房地產(chǎn)個(gè)人所得稅的核心內(nèi)容，就是要向在房屋購(gòu)賣中獲得價(jià)差收益的業(yè)主征收個(gè)人所得稅，該稅的稅率為20％。
　　
　　國(guó)稅156號(hào)文件強(qiáng)調(diào)，各地稅務(wù)部門要嚴(yán)格堅(jiān)持依法治稅，并對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收。目前各地稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收征管的通行作法是“先稅后證”(你只有納完稅，有關(guān)部門才能給你進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶)，將房地產(chǎn)個(gè)稅與其他房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)稅“一體化管理”，以提高該稅種的征管效率。因此，這個(gè)文件被普遍解讀為有關(guān)方面要強(qiáng)制征收本已存在的二手房交易個(gè)稅20％的信號(hào)。
　　
　　事實(shí)上，向二手房交易征收 20％個(gè)人所得稅的規(guī)定并非“新政”。1994年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》就已經(jīng)明確對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑物所得征收個(gè)人所得稅。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)需拉動(dòng)作用巨大，有關(guān)部門或許考慮到該稅種的征收有可能會(huì)抑制市場(chǎng)流通進(jìn)而影響消費(fèi)，因此遲遲未實(shí)施對(duì)這一稅種的征收。
　　
　　房地產(chǎn)新政實(shí)施后，北京曾試圖強(qiáng)制征收二手房交易個(gè)稅。6月中旬，北京市地稅規(guī)定:針對(duì)二手房交易偷、逃稅嚴(yán)重的現(xiàn)象，用“先稅后證”這一原則來把關(guān)。當(dāng)時(shí)北京稅務(wù)部門并沒有相關(guān)文件出臺(tái)，率先試行的朝陽(yáng)區(qū)和東城區(qū)甚至連一紙公告也沒有貼出來，整個(gè)過程“靜悄悄地”。但消息傳開后，北京市二手房市場(chǎng)還是一下子冷了下來。那段時(shí)間二手房交易量同比下降了60％左右，幾乎所有公房的交易都停了下來。在市場(chǎng)壓力下，6月底北京市的“冒險(xiǎn)”行動(dòng)悄悄停了下來，地稅部門不再堅(jiān)持“先稅后證”。7月2日，建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于二手房交易中收取個(gè)人所得稅的做法目前只是個(gè)別地方的試點(diǎn)，在全國(guó)范圍內(nèi)尚無推廣時(shí)間表。個(gè)人所得稅不只在北京陷入窘境。杭州、南京市也曾先后迫于市場(chǎng)壓力，取消了出臺(tái)不久的強(qiáng)制征收政策。
　　
　　影響尚待觀察
　　
　　剛剛出臺(tái)的156號(hào)文件，是否會(huì)對(duì)各地二手房市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的震蕩，加快二手房?jī)r(jià)的上漲速度？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次通知的下發(fā)是在充分準(zhǔn)備的前提下下發(fā)的，因?yàn)橥ㄖ齻鬟_(dá)了稅務(wù)局將嚴(yán)格征收各項(xiàng)應(yīng)有的房產(chǎn)稅外，還將辦理不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的地點(diǎn)及流程都做了詳細(xì)的規(guī)定，大大提高了可執(zhí)行性。今后二手房交易將稅稅難逃。而二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了短暫的回暖后，將再次面臨一次挑戰(zhàn)。
　　
　　上海海華永泰律師事務(wù)所嚴(yán)學(xué)海律師在接受記者采訪時(shí)說，國(guó)稅總局的156號(hào)文件屬于部門規(guī)章，各地稅務(wù)部門按規(guī)定應(yīng)該執(zhí)行，將來恢復(fù)征收二手房交易個(gè)人所得稅的可能性非常大，這對(duì)那些投機(jī)購(gòu)房者來說肯定非常不利，尤其是像上海樓市這樣投機(jī)性較強(qiáng)的地方。
　　
　　北京一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)此非常緊張，因?yàn)檎l都拿不準(zhǔn)這次是否要“動(dòng)真格”的了，他們都在催促自己的客戶加緊辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房產(chǎn)個(gè)稅重新強(qiáng)制征收，對(duì)北京二手房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太大影響。因?yàn)椋慨a(chǎn)個(gè)稅的征收范圍相對(duì)已經(jīng)較窄:，2003年北京市出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)出售住房征收個(gè)人所得稅有關(guān)總是的通知》(以下簡(jiǎn)稱《個(gè)稅通知》)中表示，對(duì)于家庭先進(jìn)住房在五年后出售的，不收取房產(chǎn)個(gè)稅，使絕大部分五年期后的二手商品房免征房產(chǎn)個(gè)稅。，《個(gè)稅通知》中表示，對(duì)出售自有住房前后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，視其購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。這樣一來，又縮小了房產(chǎn)個(gè)稅的征收范圍或征收金額，使得出售住房前后1年內(nèi)再購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)的納稅人享受房產(chǎn)個(gè)稅的減免優(yōu)惠。第三，僅剩的需要繳納房產(chǎn)個(gè)稅的二手商品房(除上述兩點(diǎn)之外的)還可以通過其他方式規(guī)避個(gè)稅，這樣再次縮小了征收范圍。
　　
　　 “冬眠”稅種被喚醒
　　
　　記者在采訪中了解到，國(guó)稅總局文件中所提到的存量房即二手房交易中的相關(guān)稅種，如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅都屬于地稅范圍，由各地區(qū)的地方稅務(wù)局征收，因此各地稅務(wù)局在執(zhí)行中有一定的靈活余地。但是，各地稅務(wù)局除接受當(dāng)?shù)卣块T專業(yè)外，還要接受國(guó)家稅務(wù)總局的專業(yè)，依照規(guī)定，地稅部門必須執(zhí)行國(guó)稅總局的部門規(guī)章。
　　
　　過去，為了促進(jìn)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展，繁榮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，很多地方都在土地增值稅和個(gè)人所得稅等稅收的征管上采取了“不作為”的態(tài)度，那些財(cái)政收入比較好的地區(qū)減免的稅種更多。如今，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和國(guó)家稅務(wù)總局的雙重壓力下，各地開始嚴(yán)格管理二手房交易中的稅收征管工作，試圖“喚醒”那些“冬眠”的稅種。
　　
　　從10月1日起，天津市開始征收土地增值稅。自此，凡在該市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，將要繳納土地增值稅。天津市還規(guī)定，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。天津市地方稅務(wù)局地方稅管理處。工作人員告訴本報(bào)記者，以前天津市為了活躍二手房交易市場(chǎng)，出了一個(gè)規(guī)定，暫免征收土地增值稅，現(xiàn)在是恢復(fù)。兩個(gè)月前，深圳將開征土地增值稅收的傳言曾使深圳地產(chǎn)股暴跌。
　　
　　據(jù)了解，土地增值稅是以納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30％、40％、50％、60％四檔。
　　
　　一直以來，免征土地增值稅的深圳、天津并不孤單，許多城市出于繁榮房地產(chǎn)業(yè)等因素考慮都予以免征，現(xiàn)在重新征收必然激起不少波瀾。深圳2001年前以土地增值費(fèi)的名義收取土地增值稅，之后為了啟動(dòng)消費(fèi)內(nèi)需和鼓勵(lì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，深圳市停止收齲
　　
　　海華永泰的嚴(yán)學(xué)海律師認(rèn)為，各地沒有嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)稅總局的規(guī)章原因很多，一是具體的執(zhí)行過程有一個(gè)滯后性，各地跟進(jìn)時(shí)間肯定不一樣；二是各地從當(dāng)?shù)乩娉霭l(fā)，為了繁榮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，在財(cái)政收入許可的情況下可能會(huì)減免這些地方稅種中的一部分。“但現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入微妙的時(shí)刻，一些地域已開始下跌，而任何政策的出臺(tái)都會(huì)以完善、穩(wěn)定市場(chǎng)為目的，因此對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)有較大打擊的156號(hào)文件能否很快落實(shí)還不好說”。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院安體富教授則告訴本報(bào)記者說:“地方稅務(wù)部門沒有嚴(yán)格依法治稅，并不能說這就是違法行為，因?yàn)榫唧w原因可能很多，比如信息不對(duì)稱等等?！?br>　　
　　 “混亂”的稅費(fèi)
　　
　　由于各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和力度不同，二手房交易要交哪些稅，分別要交多少，多年來一直是筆難以厘清的賬。在年中開始的房地產(chǎn)新政中，建設(shè)部等七部門對(duì)二手房交易稅費(fèi)終于有了一個(gè)比較明確的說法，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅重新浮出水面，但是各地在具體執(zhí)行過程中仍未做到步調(diào)一致。現(xiàn)在總的情況是，一線城市實(shí)際稅費(fèi)高，二三線城市實(shí)際稅費(fèi)低；有的城市貫徹執(zhí)行稅收政策比較大膽，有的城市則非常謹(jǐn)慎。
　　
　　北京房產(chǎn)中介公司“鏈家”市場(chǎng)總監(jiān)金育松告訴記者，國(guó)家稅務(wù)總局重新明確的二手房交易稅費(fèi)包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅和土地出讓金等。以北京為例，按照較新規(guī)定，在二手房交易中，普通住宅要征收房屋成交價(jià)的1.5％的契稅，非普通住宅則要征收房屋成交價(jià)3％的契稅，這部分一般由購(gòu)方承擔(dān)。賣方要繳納費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，購(gòu)購(gòu)時(shí)間在兩年內(nèi)的房屋需繳納的營(yíng)業(yè)稅為:成交價(jià)×5％，兩年后普通住宅不征收營(yíng)業(yè)稅，高端住宅征收購(gòu)賣差價(jià)5％的營(yíng)業(yè)稅(此稅率不包括城市建設(shè)稅和教育附加稅，這一部分約為0.55％)；個(gè)人所得稅為房主收益——房屋的購(gòu)賣差價(jià)減去合理費(fèi)用的20％，合理費(fèi)用主要是指購(gòu)購(gòu)房屋時(shí)所繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，一般指契稅和印花稅。
　　
　　雖然這一規(guī)定基本適用于全國(guó)各地，但各地在具體征收數(shù)額上仍有很大出入。以普通住宅的二手房交易契稅為例，1997年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，契稅的稅率為3％到5％幅度稅率，具體適用稅率由各盛自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度內(nèi)參照本地情況確定并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。
　　
　　記者在采訪中了解到，各地在選擇較低稅率的同時(shí)，還均對(duì)普通住宅二手房交易契稅稅率有不同程度的降低。北京市原來的契稅稅率為2％，從2002年7月1日起降為1.5％，鄭州為1％、南京為0.75％、南昌為 1.5％，武漢為1％。而在1997年前，有些地方的較高契稅稅率曾高達(dá)6％。
　　
　　各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的不同還體現(xiàn)在對(duì)普通住宅的界定上，因?yàn)榘凑战衲?月11日國(guó)家七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》中的要求，享受營(yíng)業(yè)稅、契稅優(yōu)惠政策的住房，即普通住宅原則上應(yīng)在120平方米以下，各地可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過20％。結(jié)果有的地方把“普通住宅”線劃在了144平方米，有的劃在了140平方米，這就使處于這一臨界點(diǎn)的二手房在契稅和營(yíng)業(yè)稅稅率上產(chǎn)生了巨大的差異。
　　
　　個(gè)人所得稅征征停停，各地執(zhí)行力度差異巨大，二手房交易稅收顯得有些“混亂”。對(duì)此，有專家提出國(guó)稅總局除對(duì)各地稅務(wù)部門嚴(yán)

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