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抑制供給的政策必定失誤 房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 525 次
南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究主任高波:“對(duì)賣房增值收益征20%稅必將推高房?jī)r(jià)”
“我和學(xué)生們談起所謂的新版‘國(guó)五條’,我的判斷是,肯定會(huì)推高房?jī)r(jià),而事實(shí)證明市場(chǎng)上的反應(yīng)也是如此”,近日,南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究主任高波對(duì)本報(bào)記者表示。
至于當(dāng)下房地產(chǎn)稅制的改革,高波則堅(jiān)持自己的觀點(diǎn):房產(chǎn)稅開(kāi)征需要民意的充分討論,而全國(guó)普遍推開(kāi)仍需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,并且下一步的試點(diǎn)只能集中在一線城市的增量領(lǐng)域。
由高波擔(dān)任頭席專家的教育部哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究重大課題攻關(guān)項(xiàng)目《我國(guó)城市住房制度改革研究》正進(jìn)入結(jié)題期。
抑制供給的政策必定失誤
《21世紀(jì)》:新版“國(guó)五條”,你怎么看?
高波:總的來(lái)看,所謂的新版“國(guó)五條”沒(méi)有新意,只是在2010年的國(guó)辦4號(hào)文的基礎(chǔ)上政策更加嚴(yán)厲,而在構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制方面沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
《21世紀(jì)》:為什么近些年來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)宏調(diào)政策,總是會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲?
高波:考察近10年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,發(fā)現(xiàn)存在不少失誤。
比如,2004年的調(diào)控放在抑制住房供給上,結(jié)果造成了2004、2005年房?jī)r(jià)暴漲;2006年的“70/90”政策,成一紙空文,較后不了了之;2008年四季度推出的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了強(qiáng)大刺激,導(dǎo)致2009年房?jī)r(jià)暴漲;2011年對(duì)部分城市實(shí)施住房限購(gòu)政策,使非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)大漲。這次對(duì)賣房者增值收益征收20%的所得稅,較終還是由購(gòu)房者承擔(dān),將再次推高房?jī)r(jià)。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)需求仍長(zhǎng)時(shí)間存在,主要集中在消費(fèi)者頭次購(gòu)房和改善性需求,新一輪城鎮(zhèn)化又將大量增加住房消費(fèi)需求。所以,壓制住房供給的政策,必然會(huì)遭到市場(chǎng)的報(bào)復(fù)。
房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)
《21世紀(jì)》:你認(rèn)為政府試圖通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅來(lái)抑制房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的,其原因在哪里?
高波:頭先要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),稅收本質(zhì)上是民眾購(gòu)購(gòu)政府(人員)服務(wù)的費(fèi)用,體現(xiàn)的是政府和大眾之間的一種交易關(guān)系。如果要開(kāi)征新的稅種就一定要慎重,要經(jīng)過(guò)民意的充分討論。
長(zhǎng)遠(yuǎn)看,推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革,要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅進(jìn)行統(tǒng)籌安排,并逐步減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收,增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收。
因此,開(kāi)征房產(chǎn)稅只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題,但卻是一個(gè)長(zhǎng)期的任務(wù),我認(rèn)為至少需要用15-20年時(shí)間完成以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收為主的房地產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)型。
事實(shí)上,我國(guó)城市住房制度改革從改革開(kāi)放以來(lái)到2000年經(jīng)過(guò)了20多年的探索才真正取得突破。這是中國(guó)漸進(jìn)式改革的特征決定的。
由于我國(guó)部分城市存在一定的房地產(chǎn)泡沫,如果政策制定不科學(xué),有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落,這將加大金融風(fēng)險(xiǎn),引發(fā)金融危機(jī),同時(shí)為國(guó)際游資和房地產(chǎn)炒家提供一次絕好的投機(jī)機(jī)會(huì),繼而威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全。
改革開(kāi)放以來(lái),我們不僅避免了國(guó)內(nèi)金融危機(jī)的發(fā)生,而且成功地抵御了國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的沖擊,這是一個(gè)重要的中國(guó)經(jīng)驗(yàn)。我們的政策選擇,必須時(shí)刻堅(jiān)持防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上,從長(zhǎng)期來(lái)看房產(chǎn)稅與房?jī)r(jià)的高低沒(méi)有直接關(guān)系。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),征收了房產(chǎn)稅的國(guó)家房?jī)r(jià)仍會(huì)出現(xiàn)波動(dòng),所以,政府試圖通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的,是不現(xiàn)實(shí)的。
而對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)稅可能帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn),必須在房地產(chǎn)稅制改革方案中做好防范金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案。
降低交易成本
《21世紀(jì)》:那你認(rèn)為該如何調(diào)控?
高波:事實(shí)上,只有在交易環(huán)節(jié)減稅,降低交易成本,激活二手房市場(chǎng),釋放存量房,方能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾。
因此,關(guān)于對(duì)賣房者增值收益征收所得稅,地方政府在制定實(shí)施細(xì)則時(shí)要實(shí)事求是,不能“一刀切”,應(yīng)該建立樓市量增價(jià)穩(wěn)的格局。
比如,對(duì)新購(gòu)住房3年內(nèi)賣出者,征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅,對(duì)增值收益征收50%的所得稅,3年以上賣出免征;對(duì)購(gòu)購(gòu)二套住房以上者征收5%-10%的交易契稅;對(duì)新購(gòu)第三套住房者開(kāi)征房產(chǎn)稅,稅率0.4%-0.6%,若用于出租則只征收房租額的5%的綜合稅;賣出一套持有3年以上住房再購(gòu)入一套可免稅等。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中,堅(jiān)持從緊的信貸政策,并對(duì)消費(fèi)者頭次購(gòu)房給予一定的信貸支持是十分正確的。
《21世紀(jì)》:但當(dāng)下房產(chǎn)稅擴(kuò)圍趨勢(shì)似乎已不可阻擋。
高波:當(dāng)前房產(chǎn)涉稅主要集中在交易環(huán)節(jié),未來(lái)要調(diào)整為房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收為主。
而從2005年以來(lái),政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的涉稅政策部分主要集中在交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅等稅種,其主要功能在于調(diào)節(jié)市場(chǎng)交易的頻率,對(duì)市場(chǎng)短期內(nèi)的投機(jī)交易有一定的制約作用,由于持有環(huán)節(jié)不征稅,對(duì)居民過(guò)度持有住房、房屋空置的行為無(wú)能為力。
這次對(duì)賣房者增值收益征收20%的所得稅,仍然在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),必然導(dǎo)致稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁?,F(xiàn)有的市場(chǎng)行為正在證實(shí)這一點(diǎn)。房產(chǎn)稅要在全國(guó)試點(diǎn),必須按照“寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率”的原則,房產(chǎn)稅作為一種地方稅種,應(yīng)該由地方政府確定具體方案。
從上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看,上海的試點(diǎn)方案對(duì)其他地區(qū)更有借鑒意義,從增量房入手開(kāi)征房產(chǎn)稅,對(duì)市場(chǎng)的沖擊小,有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。擴(kuò)大開(kāi)征房產(chǎn)稅試點(diǎn),應(yīng)謹(jǐn)慎選擇房?jī)r(jià)水平較高、上漲較快的一二線城市,因?yàn)檫@些城市存在一定的房?jī)r(jià)泡沫。
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