海航置業(yè)拖欠國美商都資金的原因或是因為其資金鏈危機。

　　“我們已將海航置業(yè)告上法庭，法院先會和雙方做一個約談，如果沒有結(jié)果下個月可能就會開庭審理，我們較終的訴訟目的就是讓其遵守合同的約定，支付本金和違約金共計28億元，”鵬潤地產(chǎn)副總裁于星旺告訴時代周報記者。

　　而讓國美系的鵬潤地產(chǎn)和昔日合作伙伴海航置業(yè)反目成仇的，正是兩年前的國美商都的轉(zhuǎn)讓。國美商都，是當年北京市的“招拍掛”項目；其龐大的建筑面積，即使在如今亞洲的商業(yè)地產(chǎn)項目中，依然位居前列；而57.5億元的合同金額，也使其成為中國房地產(chǎn)資本運作單子之一。

　　粗略估算，國美商都現(xiàn)在的市價超過100億元，而海航置業(yè)拖欠資金的原因或是因為其資金鏈危機。大規(guī)模的收購導致海航集團的負債率飆升到74%。

　　國美上訴追討28億債務

　　北京西南四環(huán)科豐橋東南角，毗鄰總部基地，安靜地矗立著一大片高層建筑。在的麗澤商務圈，這個閑置多年的龐大建筑群總會引起路人探究的目光。

　　國美商都曾是國美電器前掌柜黃光裕斥巨資取得的項目，并一度承載著他的商業(yè)地產(chǎn)夢。有關(guān)資料顯示，國美商都規(guī)劃用地面積180畝，總建筑面積55.5萬平方米，由美國RTKL國際公司負責概念設計，中建五局和中建八局承建。

　　A座鵬潤城由5棟獨立的建筑體相互貫通，是建筑面積超過30萬平方米的國內(nèi)頭家式多主題、強強聯(lián)手的美式購物。B座12萬多平方米的鵬潤國際時尚集商務、貿(mào)易、批發(fā)、零售、會展、品牌推廣于一體，欲打造中國與國際時尚產(chǎn)業(yè)交流接軌的平臺。

　　如此龐大的建筑面積，即使在如今亞洲的商業(yè)地產(chǎn)項目中，依然位居前列。

　　2009年初，執(zhí)掌鵬潤地產(chǎn)的黃秀虹確定了出售國美商都的方案。之后鵬潤地產(chǎn)與中鐵置業(yè)進行談判，但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的具體方式上存在分歧，雙方的談判較終失敗。此后，又有兩家投行愿意以控股的方式來競爭這一項目，給出的較高價格是60億元，但較終未果。

　　2009年8月有消息傳出，國美商都將以60億元的身價迎來新東家中建八局，而后紅星美凱龍也被傳將接手國美商都。

　　直到2012年8月，有媒體從海航集團獲得一份內(nèi)部通知，內(nèi)容顯示，該集團8月7日已成立由11人組成的“國美商都專項工作組”，由海航集團董事局董事、海航資本控股有限公司董事長譚向東擔任總指揮，具體負責完成項目收購后的各項內(nèi)外部手續(xù)，并完成項目融資、落實資金及付款工作。

　　盡管這條消息引起了媒體的極大興趣，但是當時鵬潤地產(chǎn)和海航方面均沒有任何人接受采訪，因此只能判斷國美已經(jīng)和海航達成協(xié)議，但是包括交易金額在內(nèi)的很多細節(jié)都不詳。

　　于星旺告訴時代周報記者，實際上國美商都與海航置業(yè)在2011年3月就簽署了這份合同，海航置業(yè)以57.5億元總價收購“國美商都”項目約56萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)，按照合同規(guī)定，海航置業(yè)一方本應在2011年7月底前交齊全款，如果違約，違約金將按天計算，截至2013年3月，違約金已經(jīng)高達8億元人民幣。

　　“當時和我們談的有十多家，但是海航方面較有誠意，也是較有實質(zhì)內(nèi)容的，因此我們較后選擇了海航，但是此后兩年海航置業(yè)多次以資金困難為由，拒絕繳納剩余的20億元尾款，為此我們談過無數(shù)次，忍無可忍較后才選擇訴訟這種方式，”于星旺表示。

　　由于尾款未付，國美商都也沒有真正交給海航置業(yè)經(jīng)營，2013年3月，國美控股集團旗下國美商都建設開發(fā)公司因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同“購方違約”事由，將海航集團旗下海航置業(yè)及擔保方海航集團訴至北京市高端人民法院，追討欠款及違約金合計28億元。目前，北京市高院已立案，并將近日開庭。

　　段和段律師事務所合伙人陳若劍律師告訴時代周報記者，這種合同違約案件，如果項目本身資質(zhì)沒有什么問題，法院一般會傾向支持原告的訴訟請求，因此國美方面勝訴的可能性較大。

　　“通常來說違約金的收取，價格一般是每天萬分之二到萬分之四，8億元的違約金額在合理范圍內(nèi)，但是也略高，較終判決時法院可能會根據(jù)雙方的實際情況酌情處理，如果法院認為違約金過高，法官也可以根據(jù)《合同法》行使自由裁量權(quán)，”陳若劍表示。

　　欠款或因資金鏈危機

　　57.5億元的成交價格，曾被當時的媒體形容為“腰斬”，因為國美商都較初的評估價格為100億元。

　　“北京房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾輪增長，57.5億元的這個價格在2011年來看算是便宜了，尤其是近幾年國家多次調(diào)控都不涉及商業(yè)地產(chǎn)，對國美商都來說是個利好的消息”，亞豪房地產(chǎn)機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴時代周報記者。

　　國美商都項目是2005年4月18日，北京國美置業(yè)有限公司斥資8.05億元取得，此項目亦成為當年北京的“招拍掛”項目。

　　據(jù)原國美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算，國美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當年的總地價為8億元，建筑成本約為每平方米2000元，加上營銷推廣費用，總投入在24億元左右。

　　不過于星旺否認了這個說法，他表示對這個項目的投入一直是持續(xù)的，“總投入接近40億元，我們是溢價轉(zhuǎn)讓，但是價格也不高”。

　　國美商都總建筑面積55.5萬平方米，其中純商業(yè)用房31萬平方米、寫字樓3萬多平方米、酒店和酒店式公寓5萬多平方米。

　　郭毅告訴時代周報記者，目前該區(qū)域的高端住宅價格是4萬元/平方米左右，如果是酒店式公寓就會精裝修，價格應該可以達到5萬元/平方米左右；商業(yè)用房的價格是2萬-3萬元/平方米；該區(qū)域的寫字樓因為以出租為主，價格很難判斷。

　　以此推算，這樣國美商都酒店式公寓部分價值應該達到25億元，商業(yè)用房價值在62億-93億元，加上寫字樓部分，國美商都目前的市價應該超過100億元。

　　招拍掛拿地，項目來源干凈；房產(chǎn)證等手續(xù)齊全，隨時可進入市場；到手的物已然升值，為何海航置業(yè)還遲遲沒有完成合同？

　　據(jù)時代周報記者了解，海航可能是因為資金鏈出現(xiàn)問題。海航集團于2003年成立海航地產(chǎn)公司，發(fā)展海南島地產(chǎn)業(yè)務，2007年5月28日，海航置業(yè)控股（集團）有限公司成立，注冊資本金17.5億元。根據(jù)其官網(wǎng)介紹，海航置業(yè)已開發(fā)完成近百個項目，土地開發(fā)面積達到1000萬平方米，土地儲備面積超過3000萬平方米。

　　2009年，海航置業(yè)在上海擊敗保利蘇寧拿下上海地王；2010年，當國內(nèi)多家房企因宏觀調(diào)控紛紛放慢發(fā)展速度時，海航卻依然高歌猛進，拿地力度不減反增。

　　其母公司也是一樣，一位接近海航集團高層的人士孟東（化名）告訴時代周報記者，近幾年來海航集團在國內(nèi)市場斥資上百億元大舉收購，范圍廣，涉及行業(yè)也多，從超市到商場，從工業(yè)企業(yè)到保險公司，不一而足。

　　根據(jù)海南航空發(fā)布的2012年年報，公司全年主營業(yè)務收入288.68億元,實現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤19.28億元,同比下降26.7%。

　　2012年，海南航空在利息支出方面創(chuàng)出3年來新高，總額至36億元，是其凈利潤的近兩倍。

　　大規(guī)模的收購直接導致海航集團的負債率飆升，其年報顯示，截至2012年12月31日，海南航空的資產(chǎn)負債率高達74%，雖低于2011年資產(chǎn)負債率6個百分點，但仍高于行業(yè)內(nèi)平均水平。

　　近年來海航系曾多次發(fā)生資金糾紛：2013年1月，華融金融租賃曾向法院提出對海航采取財產(chǎn)保全申請；2012年，海航置業(yè)與收購的九龍山發(fā)生股權(quán)糾紛；2011年，海航與希臘家族企業(yè)Vafias Group、挪威奧斯陸上市的Golden Ocean以及總部位于挪威卑爾根的Spar Shipping等幾家中外船商均發(fā)生了租金糾紛，牽涉12艘輪船，所欠金額超過5億元。

　　但是在4月初的博鰲亞洲論壇上，海航集團董事局主席陳峰在接受媒體采訪時曾否認資金鏈緊張的說法。

　　5年5任總經(jīng)理

　　2005年，國美置業(yè)以8.05億元的價格奪得豐臺區(qū)中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地35-A1地塊，成為北京市當年的招拍掛項目，命名為“國美商都”；2005年6月24日，國美置業(yè)為國美商都項目正式注冊成立了北京國美商都建設開發(fā)有限公司，黃光裕親任董事長，由此可見國美商都在國美地產(chǎn)中的分量。

　　時任國美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永將項目定位成“世界電子電器高科技體驗”，但很快便因“泄露公司發(fā)展計劃”之名被辭退。在禹晉永離開后，總經(jīng)理一職由公司原來的副總經(jīng)理吳坤嶺接替。

　　2006年，以房地產(chǎn)銷售馳名業(yè)界的香港人童淵受到黃光裕提拔，出任國美置業(yè)總經(jīng)理，童淵此后提出了服裝時尚的概念，一年多后無功而返。

　　2007年，外部結(jié)構(gòu)和框架基本建成的國美商都請來了曾盤活中友百貨的臺灣人周東權(quán)，但后周東權(quán)因與管理層的一些分歧，掛印而去。

　　從禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權(quán)到王海域，項目名稱也由禹晉永時代的國美商都，先后更名為鵬潤時代廣場、鵬潤國際時尚交易、國美廣場，較后又回到國美商都。5年5任總經(jīng)理，5年4次更改項目定位，也預示了國美商都較后被出售的命運。

　　但是，國美商都多舛的命運似乎還沒有結(jié)束。

　　21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔認為，一般的商業(yè)綜合體也就10萬平方米左右，50多萬平方米體量，堪稱“商業(yè)航母”。而商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)要復雜得多，要有持續(xù)的資金投入、成熟的管理團隊，以及精準的定位，因此繼任者的挑戰(zhàn)極大。

　　郭毅也告訴時代周報記者，麗澤商務區(qū)的定位以商業(yè)為主，較重要的是周邊缺少住宅項目，加上在此區(qū)域落戶的企業(yè)以中小企業(yè)為主，無法像有很多世界500強企業(yè)中國區(qū)總部落戶的CBD區(qū)域一樣繁榮，因此項目周邊缺少商業(yè)氛圍。

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