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葉檀:希望未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下跌

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 511 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  地方債高不可攀。

  作為對(duì)地方債的持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目,6月10日,審計(jì)署公布從2012年11月至2013年2月對(duì)36個(gè)地方政府本級(jí)2011年以來(lái)政府性債務(wù)情況的“抽查”結(jié)果,截至2012年底,36個(gè)地方本級(jí)政府性債務(wù)余額3.85萬(wàn)億元,兩年來(lái)增長(zhǎng)12.94%。這是次公布普查結(jié)果。

   形勢(shì)很妙,債務(wù)余額增速低于GDP與財(cái)政收入增長(zhǎng),并且地方債作為政府背書的準(zhǔn)國(guó)債之一,仍然受到熱捧。投資者的邏輯是,如果地方債都會(huì)產(chǎn)生兌付危機(jī),那還有什么債是安全的呢。地方債崩盤等于中國(guó)經(jīng)濟(jì)崩盤,所以,大膽地購(gòu)吧。

   審計(jì)署有關(guān)地方債的數(shù)據(jù)過(guò)于樂(lè)觀,受到諸多質(zhì)疑,從國(guó)內(nèi)外的投行到惠譽(yù)、穆迪等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù),均高于審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)。甚至連權(quán)威官方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都不相同。2011年審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2010年底,全國(guó)省、市、縣三級(jí)政府設(shè)立融資平臺(tái)公司6576家,地方政府性債務(wù)余額為10.7萬(wàn)億元,其中銀行貸款約為8.5萬(wàn)億元。而此前根據(jù)央行報(bào)告計(jì)算出的地方融資平臺(tái)貸款上限可能達(dá)到14.4萬(wàn)億元,銀監(jiān)會(huì)2010年底公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則為9.1萬(wàn)億元。

   情況可能比想象的嚴(yán)重,信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所董事長(zhǎng)張克今年表示,已基本上不再為地方政府的債券發(fā)行背書。

   統(tǒng)計(jì)口徑過(guò)于狹小,抽查集中在大城市,使地方債風(fēng)險(xiǎn)被大大縮小。即使以審計(jì)署的口徑看,地方債的風(fēng)險(xiǎn)也在擴(kuò)大。2008年之后,地方債規(guī)模迅速擴(kuò)大,2012年成為關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折之年,地方債一年舉借債務(wù)數(shù)量占總債務(wù)數(shù)量的29.68%,明顯超過(guò)GDP增速和財(cái)政收入增速。

  投資增長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)下行,幾乎所有的地方政府祭出的藥方都是擴(kuò)大投資占據(jù)中國(guó)60%以上GDP的16個(gè)省和2個(gè)直轄市從2013年二季度以來(lái)相繼發(fā)表聲明,宣揚(yáng)投資項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性。2010年3月22日,湖北省發(fā)改委主任許克振公布12萬(wàn)億元投資計(jì)劃,河南開(kāi)封投資1000億元,廣西已經(jīng)承諾會(huì)繼續(xù)推動(dòng)價(jià)值至少1200億元的多個(gè)項(xiàng)目。終于,連市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江也難以忍受經(jīng)濟(jì)下行的壓力,積極推動(dòng)未來(lái)五年的1000個(gè)大規(guī)模投資項(xiàng)目,包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、水利和汽車制造。浙江省政府指出,如果項(xiàng)目全部啟動(dòng),將在建設(shè)周期內(nèi)帶動(dòng)超過(guò)10萬(wàn)億元總投資開(kāi)支。

  政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)之風(fēng)已經(jīng)從內(nèi)陸刮到沿海,地方提前透支了未來(lái)城鎮(zhèn)化所需要的40萬(wàn)億投資,筆者所到之處,每個(gè)城都在建設(shè)新區(qū),基建工程開(kāi)工的數(shù)量超過(guò)以往任何時(shí)間,從光谷、慧谷、智谷到藥谷,所有叫得出叫不出名字的“谷”集中在大量的高新技術(shù)園區(qū),城市只要有一座主要景觀河,金融機(jī)構(gòu)就被逼遷到河兩岸,以便形成金融。

   所有的一切都在說(shuō)明,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)模式發(fā)生了極大的變化,政府成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總規(guī)劃師,是幾乎所有大型項(xiàng)目的操作者,甚至連浙江也偏離了市場(chǎng)主導(dǎo)的航道,向著行政經(jīng)濟(jì)疾駛。一些城市受益于此,資金人口流入,城市與城市之間加速融合,如金華與義烏未來(lái)融成一體,京津未來(lái)必成一個(gè)整體,但一些內(nèi)陸城市新區(qū)狀如鬼城,房地產(chǎn)價(jià)格五年不漲,可同期地方政府的債務(wù)漲了數(shù)倍,成為泡沫較有可能崩潰的地區(qū)。

  未來(lái)化解地方債只有三個(gè)手段:

   一是房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升,繼續(xù)抵押融資,直到房地產(chǎn)、金融整體崩盤。各城市都出現(xiàn)了新的標(biāo)志型建筑,有了自己的天價(jià)房,就是房地產(chǎn)支撐地方建設(shè)的較好象征。

   二是資產(chǎn)證券化,將債券、土地貸款等資產(chǎn)證券化,或者直接促進(jìn)國(guó)企、地方投融資平臺(tái)上市圈錢。

  三是地方政府直接出售旗下資產(chǎn),以解燃眉之急。

  希望未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、股票市場(chǎng)不再融資,都是天真的癡人說(shuō)夢(mèng)。

  中國(guó)需要基礎(chǔ)建設(shè),但一個(gè)城市需要多大的體育場(chǎng)館、歌劇院,由專業(yè)的癖好說(shuō)了算,其中的風(fēng)險(xiǎn)大到難以想象。很快,我們就會(huì)看到個(gè)鄂爾多斯與溫州。

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