“如何建立合理的住房體系？就應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià)，然后政府有錢了，就能給窮人建保障房。高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái)，而是讓窮人能住上房子。這才是關(guān)鍵。”——6月8日，“理性繁榮，置業(yè)——2013中國(guó)高端物業(yè)投資價(jià)值論壇”舉行，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)匯豐商學(xué)院教授金巖石會(huì)后接受了記者專訪。

　　城市價(jià)值提升讓房?jī)r(jià)上漲

　　記者：國(guó)家樓市宏觀調(diào)控政策未來的方向是什么?

　　金巖石：以前的國(guó)五條現(xiàn)在政府很少再提了，目前市場(chǎng)上呼吁較高的就是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。其實(shí)每一個(gè)政府都不希望自己國(guó)家征稅的房產(chǎn)貶值，同時(shí)又希望自己印的鈔票有出口。所以未來政策的方向就是城市化驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲和貨幣化驅(qū)動(dòng)人民幣國(guó)際化。從這兩點(diǎn)來說，中國(guó)未來政策已經(jīng)沒有太多空間了，所以只能用超額貨幣驅(qū)動(dòng)政府投資，以及用貨幣加投資驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)化。因此，中國(guó)未來十年的政策方向就是貨幣加城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，先進(jìn)可能的變數(shù)，如果證券市場(chǎng)政策得當(dāng)，股市有可能代替樓市成為新的投資趨勢(shì)。

　　記者：較近包括廣州在內(nèi)的很多一線城市都出現(xiàn)多個(gè)地王，您覺得這是必然的還是反常的，是否意味著未來樓價(jià)會(huì)因此而再次上漲?

　　金巖石：房?jī)r(jià)必然上漲，但和土地價(jià)格沒有必然的關(guān)系。地王出現(xiàn)之后很多人都在說，房?jī)r(jià)和地價(jià)是面包和面粉的關(guān)系，其實(shí)兩者并不是同一個(gè)問題。而是人口、貨幣在流動(dòng)中讓土地所承受的空間價(jià)值提高了，然后通過房子來分割空間價(jià)值而已。空間價(jià)值之所以不斷上漲，是因?yàn)槿丝?、貨幣、時(shí)間和空間貨幣化，轉(zhuǎn)化為城市的一切?？諝庵衅≈奈兜溃说纳质怯邢薜?，這才是真正的城市價(jià)值。而很多房企之所以一擲千金，也就是看好未來城市的空間價(jià)值。

　　記者：目前土地市場(chǎng)正在改革，之前有消息指出，要把宅基地合法化并且上市，您怎么看?

　　金巖石：在沒有一個(gè)系統(tǒng)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化政策出臺(tái)之前，任何人都不應(yīng)該動(dòng)農(nóng)民的土地，否則會(huì)得罪祖宗。城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的讓農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)民進(jìn)城只能上街要飯。試想一下，有勞動(dòng)力的人都進(jìn)城了，剩下的老弱病殘卻要在農(nóng)村種糧食供給城市，這不可能也不現(xiàn)實(shí)。而那些進(jìn)城了的農(nóng)民，很多都沒有上過學(xué)，沒有能力就業(yè)，但是進(jìn)到城市他們的欲望卻被點(diǎn)燃了，在滿足不了他們自身需求的情況下只能鋌而走險(xiǎn)。所以，我們應(yīng)該用農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化來解決農(nóng)村的生存問題，然后把宅基地置換成讓不能進(jìn)城的農(nóng)民能活下去的產(chǎn)業(yè)。比如巴西就是個(gè)失敗的例子，80%以上的農(nóng)民都進(jìn)城了，城市也變成了一個(gè)貧民窟，所以現(xiàn)在中國(guó)處于一個(gè)十字路口，成則歐美，敗則拉美。

　　珠江新城10萬單價(jià)是必然

　　記者：過去廣州被很人多稱之為“理性城市”，相對(duì)于北京上海來說，樓價(jià)相對(duì)較低。但近一兩年廣州樓價(jià)也漲了很多，您是任何看待廣州這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)?

　　金巖石：評(píng)價(jià)一個(gè)城市地位如何，不應(yīng)該以該城市的樓價(jià)為依據(jù)。我覺得廣州過去一直沒有找到真正的城市，過去一提到廣州，頭先想到的是五羊雕石、越秀[簡(jiǎn)介較新動(dòng)態(tài)]區(qū)，但這些區(qū)域現(xiàn)在居住人口混亂，一些批發(fā)市場(chǎng)讓周邊居民的安全系數(shù)降低?，F(xiàn)在廣州才真正找到了城市的，那就是珠江，以水為。比如上海的由過去的淮海路轉(zhuǎn)到陸家嘴，原因就是因?yàn)?ldquo;水”。

　　水可以凈化城市空氣，可以讓人的心情變化。所以一個(gè)城市的居住理念應(yīng)該是擇水而居、飲水而居、造水而居。

　　記者：廣州的既然是珠江，那珠江新城目前每平方米4、5萬元的樓價(jià)還有多少上漲空間?

　　金巖石：按照我的研究，一般一線城市主城區(qū)：區(qū)的比例是1：5，比如上海中環(huán)的價(jià)格是每平方米6萬元，陸家嘴就可能出現(xiàn)30萬單價(jià)的豪宅。深圳和廣州都是這個(gè)比例，廣州現(xiàn)在主城區(qū)的價(jià)格是每平方米2萬元，那珠江新城出現(xiàn)10萬的單價(jià)是必然的。

　　“房?jī)r(jià)壓下來城市就沒機(jī)會(huì)了”

　　記者：北京和上海等一線城市頻現(xiàn)天價(jià)豪宅，廣州也有出現(xiàn)10萬元的單價(jià)，你覺得合理嗎?

　　金巖石：什么叫合理價(jià)格，購賣即合理。上海的湯臣一品就應(yīng)該賣每平方米50萬元的價(jià)格，然后拿出三分之一的價(jià)格給窮人建房子。如何建立合理的住房體系?就應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià)，然后政府有錢了，就能給窮人建保障房。窮人就不應(yīng)該奢望購房，如果窮人也可以購房，那這個(gè)城市就是一個(gè)貧民窟。把一個(gè)城市的房?jī)r(jià)壓下來，城市沒有機(jī)會(huì)了，窮人都不來了。高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái)，而是讓窮人能住上房子。這才是關(guān)鍵。

　　記者：為什么一些越貴的產(chǎn)品賣的越好?

　　金巖石：高端物業(yè)之所以引得爭(zhēng)搶，有四個(gè)原因：

　　， 品定價(jià)概念。愛馬仕的包是 品，住房也有 品。城市高端物業(yè)的價(jià)格由誰來決定呢?由塞納河決定，由泰晤士河決定，全球77個(gè)金融，除了德國(guó)的法蘭克福的房?jī)r(jià)不漲，所有金融的房?jī)r(jià)都是高漲。

　　，信用資產(chǎn)概念。豪宅不是房子，因?yàn)樽『勒娜耸菫榱双@得更多的機(jī)會(huì)，很多人是因?yàn)樽〉牡胤蕉淖兞艘簧?/p>

　　第三，投資概念。當(dāng)把豪宅放在經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)當(dāng)中，會(huì)看到豪宅的領(lǐng)漲抗跌，漲的時(shí)候比平均數(shù)快，跌的時(shí)候比平均數(shù)慢慢，比如香港樓價(jià)在1997年到2002年暴跌，這時(shí)候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是從2002年到現(xiàn)在，豪宅漲了5倍，而香港樓價(jià)平均值才剛回到1997年的水平。

　　第四個(gè)稅收激發(fā)概念。將來一定要開征豪宅稅，只要開豪宅稅，豪宅的價(jià)格必然會(huì)漲。因?yàn)榻o你貼了一個(gè)標(biāo)簽，你是富人。漲了稅你會(huì)心安理得地住在這里。重慶的房產(chǎn)稅執(zhí)行后，重慶的豪宅漲了10%。一個(gè)國(guó)家開征任何稅收，都會(huì)導(dǎo)致征稅和稅收辦法產(chǎn)生互動(dòng)。當(dāng)我們開征所得稅的時(shí)候，意味著所得長(zhǎng)期呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，開征豪宅稅意味著豪宅也會(huì)上升。所以稅收效益會(huì)激發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，如果現(xiàn)在購了，三年后，出現(xiàn)了豪宅稅，你的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，反而會(huì)上漲。

　　投資秘訣

　　要投資近水的

　　人口流入城市

　　記者：現(xiàn)在樓市的特殊時(shí)期，投資應(yīng)該如何把握?

　　金巖石：三點(diǎn)要求。其一，圈內(nèi)(區(qū)域)可以投資，圈外不可投。其二，有水的城市可以投，無水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市可以投資。選擇投資哪個(gè)城市要看他們是否流動(dòng)人口有1500萬~2000萬，是否有水，是否經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不錯(cuò)?？梢赃x擇的城市范圍有三，就是三大，即大北京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重慶、大武漢、大西安、大沈陽也是不錯(cuò)的地方，值得考慮。

　　而高端物業(yè)投資有“三個(gè)”理論，一看是不是城市，二看是不是城市，三看是不是城市的城市。城鎮(zhèn)化開始從50%向65%以上挺進(jìn)，房?jī)r(jià)降出現(xiàn)“大城繼續(xù)上漲，小鎮(zhèn)相繼暴跌”。決定城市房?jī)r(jià)，特別是是決定高端物業(yè)房?jī)r(jià)不是收入，也不是資金回報(bào)率，是單位空間面積的人口和財(cái)富之間的比例。城市化帶來的人流、錢流、逐水流，讓單位空間面積的人口財(cái)富比暴漲，房?jī)r(jià)自然上漲。

　　個(gè)人簡(jiǎn)歷

　　1955年出生的金巖石，被海內(nèi)外媒體譽(yù)為“索羅斯的中徒”、“納斯達(dá)克市場(chǎng)的活字典”。先后在南開大學(xué)，美國(guó)哈佛大學(xué)等知名大學(xué)深造， 代表作品《金巖石解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)》。他是較先在華爾街從業(yè)創(chuàng)業(yè)的華人之一，所創(chuàng)三普證券于1997年在納斯達(dá)克借殼上市，隨后又創(chuàng)立三普投資、三普基金。2001年回國(guó)后，先后組建了中國(guó)頭家合資證券公司——華歐國(guó)際以及中國(guó)頭家合資基金公司——湘財(cái)荷銀(現(xiàn)泰達(dá)荷銀)。2008年加盟國(guó)金證券，任頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，同時(shí)兼任上海交大海外學(xué)院金融所所長(zhǎng)，北大，清華，中國(guó)政法大學(xué)，浙大，中歐，中南財(cái)大等大學(xué)的EMBA教授。

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