就此話題，中國(guó)證券報(bào)分別采訪了社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣、社科院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論室主任劉霞輝、國(guó)金證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石。

完全剛需難以撬動(dòng)房?jī)r(jià)

中國(guó)證券報(bào)：您如何理解樓市的剛性需求？近年來部分城市房?jī)r(jià)高漲，在多大程度上是源于剛需？

王小廣：目前我國(guó)真正以自住為目的的剛需并不是主流，超過半數(shù)購(gòu)房行為都是非剛性需求，也就是投資性需求。如果房?jī)r(jià)上漲過快，一定是投資需求過熱導(dǎo)致的。因此在樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，我們會(huì)看到比較明顯的成交量萎縮。

在房地產(chǎn)供需市場(chǎng)中，投資性需求維持在10%至20%之間比較合理，目前我國(guó)顯然已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)比例。在居高不下的房?jī)r(jià)之下，中國(guó)真實(shí)的剛需已經(jīng)逐漸被忽略。高比例的投資性購(gòu)房，導(dǎo)致了至少80%的剛需被排除在市場(chǎng)之外。

金巖石：我認(rèn)為剛性需求應(yīng)該被分為三個(gè)層次區(qū)別對(duì)待。個(gè)層次是我國(guó)城市化進(jìn)程帶來的致富型剛需。在沒有補(bǔ)償性政策體系的情況下，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)整體貶值不可避免。城市房產(chǎn)剛需的根源就是致富需求，也就是所謂的“小富進(jìn)城，大富進(jìn)京”。

個(gè)層次是對(duì)城市高端消費(fèi)的剛需，具體表現(xiàn)在教育、文化、醫(yī)療、衛(wèi)生等城市特有的消費(fèi)市場(chǎng)上。目前而言這種需求愈發(fā)明顯，各種投資也大幅向城市傾斜。

第三個(gè)層次才是目前公眾意義的剛需，就是改善性住房需求。具體可以分為三類，一類是從沒房到有房的改善；二類是由小房換大房的改善；三類是一種隱性的改善，從自己有房到幫助家人有房。因此，很多時(shí)候“購(gòu)購(gòu)二套房”不一定是投資性需求。

牛鳳瑞：按照我的計(jì)算和研究，我國(guó)每年至少應(yīng)該有10億平方米的購(gòu)購(gòu)需求，這里面當(dāng)然包括一部分投資需求。目前我國(guó)每年出售的7至8億平方米的房產(chǎn)中，至少有5億平方米是源于自住型的剛性需求。投資性需求必須考慮地區(qū)差異因素，我國(guó)一線城市的投資性購(gòu)房比例很高，但不能認(rèn)為樓市的整體需求是投資需求。

劉霞輝：我認(rèn)為應(yīng)該狹義看待剛需，即是自然人為了獲得生存權(quán)利所必須有的居住條件的才能稱作剛性需求。在快速城市化的過程中，人均房屋面積低于10平米時(shí)的購(gòu)房行為，才能算是改善性的剛需。目前許多城市人均房屋面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這個(gè)數(shù)字。因此在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中，幾乎沒有真正的剛需。

我們應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)剛性需求、意愿需求、實(shí)際需求三者之間的聯(lián)系。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛需是三者中所占比例較低的。實(shí)際需求則與收入水平相關(guān)，我國(guó)實(shí)際需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于意愿需求。意愿需求是每個(gè)人內(nèi)心對(duì)于房產(chǎn)的渴望，這一方面是中國(guó)人的意愿十分強(qiáng)烈。

中國(guó)房屋自有率其實(shí)很低

中國(guó)證券報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為目前我國(guó)的房屋自有率已經(jīng)很高，這是否從側(cè)面印證了未來剛需增長(zhǎng)空間已經(jīng)不大？

金巖石：我認(rèn)為中國(guó)房屋自有率過高的觀點(diǎn)是很片面的，而且目前我國(guó)實(shí)質(zhì)的房屋自有率是非常低的。中國(guó)很大一部分人無法真正“自有”房產(chǎn)，這恰恰造成了社會(huì)上的一些不公平現(xiàn)象。

合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該分為三層的市場(chǎng)，一層是租房市場(chǎng)，滿足了城市50%以上人口的工作生活需求，租金低才說明市場(chǎng)合理；二層是普通住宅市場(chǎng)，其價(jià)格同時(shí)受制于收入水平和投資水平；三層是豪宅市場(chǎng)，這也體現(xiàn)了城市房產(chǎn)的整體估值。如果僅僅通過貨幣政策和貸款來打壓個(gè)層次的需求，房?jī)r(jià)不可能下跌到預(yù)期的水平。

牛鳳瑞：房屋的自有率只能反映中國(guó)居民的房屋自給水平。嚴(yán)格來說，自有率的計(jì)算應(yīng)以居住舒適、配套完善的房屋為計(jì)算樣本。就中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情而言，一旦剔除平房、危舊房等因素，中國(guó)的房屋自有率不會(huì)很高。自有率高不利于人口的流動(dòng)、城市的發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)的住房問題之所以成為民生問題，和房屋自有率無關(guān)，其根源是房屋的供需矛盾。

劉霞輝：我認(rèn)為房屋自有率的高低不能說明任何問題。一個(gè)國(guó)家的房屋自有率與其民族性格、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、特殊機(jī)遇等多方面因素都有關(guān)?？紤]到中國(guó)的特殊歷史因素，中國(guó)的房屋自有率達(dá)到100%都十分合理。房屋自有率是由中國(guó)老百姓的意愿決定的，但是房?jī)r(jià)高低卻無法由老百姓的意愿決定。實(shí)際上老百姓在購(gòu)房行為中根本沒有“討價(jià)還價(jià)”的能力。

調(diào)控政策會(huì)不會(huì)誤傷

中國(guó)證券報(bào)：今年國(guó)家出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，對(duì)剛需購(gòu)房者有何影響？

金巖石：目前的調(diào)控政策確實(shí)可能影響到部分剛性需求。一旦運(yùn)用貨幣杠桿調(diào)控經(jīng)濟(jì)，較有可能受影響的一定是窮人而絕非富人。因?yàn)楦F人本來可以通過金融杠桿提前實(shí)現(xiàn)的購(gòu)房需求，在調(diào)控后變得越來越難。然而當(dāng)這部分剛需消失以后，房?jī)r(jià)還是沒有大幅下跌，就說明現(xiàn)階段市場(chǎng)上的大部分需求是帶有投資屬性的需求。

牛鳳瑞：調(diào)控政策對(duì)富人的影響肯定較小，即使政策主要針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房，然而投機(jī)者在信息、財(cái)力等方面都遠(yuǎn)優(yōu)于普通購(gòu)房者。任何一種政策都存在正負(fù)效應(yīng)沖抵后的比較效益問題，相關(guān)部門應(yīng)該全面考慮政策的執(zhí)行效應(yīng)、條件和成本。

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