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業(yè)內(nèi)人士:房地產(chǎn)目前過剩是歷史超壯觀泡沫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 469 次
一線城市的房價(jià),如七月驕陽,連續(xù)六個(gè)月強(qiáng)悍地領(lǐng)漲。
有一波人,住著京滬深核心地段的高端樓盤卻心懷田園,于是那些遠(yuǎn)在天涯海角的海景房、溫泉房、高山房走熱。這類房產(chǎn)有投資價(jià)值嗎?
本期,繼續(xù)由招商[簡介較新動(dòng)態(tài)]銀行總行私人銀行部投資顧問及市場研究團(tuán)隊(duì),和本報(bào)金融市場觀察員唐學(xué)鵬,為大家答疑。
Q1:較近有朋友向我推薦外省房源,比如海景、濕地、高山、溫泉之類,有可租售的酒店式公寓,還有度假別墅。這類房產(chǎn)有投資價(jià)值嗎?有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意?
Q2:我有一位歐洲的客戶,說他的可投資產(chǎn)八成都全權(quán)委托給了當(dāng)?shù)氐乃饺算y行,收益還不錯(cuò),自己很是輕松。想問問,這要在國內(nèi)具體怎么做?
招商銀行總行私人銀行部投資顧問及市場研究團(tuán)隊(duì)
A1:你提到的這類房產(chǎn)屬于休閑度假類房產(chǎn),又是外省房源,除非你的家人定期或者季節(jié)性去度假使用,基本是屬于純投資性的房產(chǎn)。海景、濕地、高山、溫泉都屬于開發(fā)商的營銷概念用語,一般來說,營銷內(nèi)容與實(shí)地差異很大。建議你一定要實(shí)地考察,并結(jié)合自身的使用需求、周邊配套設(shè)施、實(shí)際環(huán)境的稀缺性、物業(yè)管理公司的品牌和實(shí)力等因素綜合考慮。
如果是一項(xiàng)純投資行為,就有權(quán)衡成本和投資收益的必要。房地產(chǎn)的可通過兩方面衡量,一是租金回報(bào)率,國內(nèi)一線城市的租金回報(bào)率已接近2%,二三線城市略高在4%-5%,相比理財(cái)產(chǎn)品的收益率較低。景區(qū)單位房價(jià)雖然不高,但是否保持全年滿租并不確定。二是房價(jià)增值部分,景區(qū)住房雖有一定稀缺性,但缺乏長期旺盛購購需求,尤其在經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的環(huán)境之下。很多度假型的投資房產(chǎn)價(jià)格前幾年被炒作得較高,現(xiàn)在出現(xiàn)空置。
風(fēng)險(xiǎn)方面你還要考慮一點(diǎn),房產(chǎn)稅出臺時(shí)點(diǎn)日益臨近,持有此類房產(chǎn)后續(xù)的成本問題。因此,除非你和家人有實(shí)際使用的需求,否則作為異地純投資房產(chǎn),從風(fēng)險(xiǎn)收益角度建議謹(jǐn)慎選擇。
A2:全權(quán)委托模式在私人銀行的起源地歐洲,是高凈值人士打理資產(chǎn)的常用方式。在國內(nèi),受限于分業(yè)經(jīng)營的監(jiān)管環(huán)境,目前還難以提供和境外一樣的全權(quán)委托,但可以通過私人銀行提供的資產(chǎn)配置、專戶理財(cái)及家族信托等創(chuàng)新服務(wù),達(dá)到類似效果。
以資產(chǎn)配置為例,私人銀行客戶經(jīng)理及其背后的投資顧問團(tuán)隊(duì),會根據(jù)每位客戶不同的風(fēng)險(xiǎn)屬性、投資目標(biāo)等,制定專屬的資產(chǎn)配置建議及實(shí)施。定期檢視產(chǎn)品組合的績效,根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)整,向客戶說明并提出下一步建議。專戶理財(cái),則是客戶將自己的投資目標(biāo)和偏好與銀行溝通后,由銀行協(xié)助客戶找到合適的投資顧問,為客戶管理資產(chǎn),客戶可選擇適當(dāng)參與投資決策過程。創(chuàng)新的家族信托服務(wù),客戶作為委托人,與銀行討論設(shè)定好放入信托的資產(chǎn)管理目標(biāo)以及受益人分配方案后,銀行協(xié)助客戶找到合適的信托公司擔(dān)任委托人管理信托資產(chǎn),并作為托管方和財(cái)務(wù)顧問,監(jiān)督資產(chǎn)的運(yùn)作并提供投資策略和產(chǎn)品選擇。三種方式,客戶的參與程度不同,但無疑與境外的全權(quán)委托越發(fā)“神似”。
金融市場觀察員
A1:我認(rèn)為沒有任何價(jià)值。房地產(chǎn)市場是個(gè)非常危險(xiǎn)的市場,當(dāng)然很多人說,那些跟任志強(qiáng)對抗了10年的人都慘敗了,你是下一個(gè)看空者嗎?坦率地說,我愿意。我堅(jiān)持認(rèn)為,房地產(chǎn)目前是過剩的,是無法想象的歷史較壯觀的泡沫?;蛘咚鼩в诮?jīng)濟(jì)周期的自然調(diào)整,前提條件是,政府理性,貨幣中性,政府不害怕經(jīng)濟(jì)周期的疼痛。或者是,它毀于社會動(dòng)蕩的調(diào)整,前提是政府怕疼,貨幣依然泛濫。
對于中國人來說,改革前是缺“必需”,吃不飽。改革后是“剛需”,城市化,要在城市里購房。較后是“霉需”,龐大的老齡化人口需要吃藥來維持自己的壽命。“必需”“剛需”和“霉需”,當(dāng)你想到這條演進(jìn)鏈條時(shí),你還好意思糾纏于過去的回憶嗎?糾纏于必須有房的神話嗎?管好自己,錯(cuò)過“剛需”沒關(guān)系,不好直接撞進(jìn)“霉需”。
所以,房產(chǎn)沒有投資價(jià)值。別碰,五年之內(nèi)都別碰。
A2:中國國內(nèi)的私人銀行,跟歐洲私人銀行業(yè)務(wù)相比,局限太多,主要是產(chǎn)品和服務(wù)的選擇面。但收益卻不一定哦,因?yàn)橛杏白鱼y行體系,有時(shí)候在風(fēng)險(xiǎn)下,能賺不少的收益點(diǎn)。
你在國內(nèi),卻想著享受歐洲私人銀行的服務(wù)?我不明白你的意思,你還是將錢打到歐洲私人銀行戶頭上吧,難道是你希望你的錢躺在國內(nèi)銀行的戶頭上,卻享受歐洲私人銀行的服務(wù)?
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