較近兩天，北京30所城區(qū)名校在偏遠(yuǎn)地區(qū)或城鄉(xiāng)接合部設(shè)立的新學(xué)校將開學(xué)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周邊房價(jià)瘋漲。中介人員稱，“早上剛剛掛牌，一大早就有業(yè)主來我們這里改報(bào)價(jià)。50平米的報(bào)價(jià)由310萬改成365萬，坐地漲了55萬。”

　　當(dāng)前，從政府表態(tài)、市場基本面走勢、開發(fā)商的推盤時(shí)序、當(dāng)前市場需求強(qiáng)勁導(dǎo)致的日光盤等市場表現(xiàn)來看，整個(gè)下半年成交量總體還是會呈現(xiàn)出回升與年底“翹尾”的行情。伴隨著“金九銀十”與年底“翹尾”行情的出現(xiàn)，有可能進(jìn)一步助推當(dāng)前“日光盤”出現(xiàn)與購漲不購跌的行情。此時(shí)，由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性、家長望子成龍的教育觀念，“緊靠學(xué)校的小區(qū)”的價(jià)值備受矚目。

　　同時(shí)，現(xiàn)在正值新學(xué)期開學(xué)的階段，家長對于緊靠學(xué)校的小區(qū)的關(guān)注度在每年的這個(gè)階段都會更上一層樓。緊靠學(xué)校的小區(qū)因此會水漲船高，讓不少家長感嘆，之前讀書都是為了“書中自有黃金屋，書中自有顏如玉”?，F(xiàn)在讀書之前要先購或租“黃金屋”了。

　　那么，何為緊靠學(xué)校的小區(qū)?為何緊靠學(xué)校的小區(qū)成為“黃金屋”，價(jià)格要高于周邊普通房源?家長在選擇緊靠學(xué)校的小區(qū)的時(shí)候應(yīng)該注意哪些問題?筆者逐一分析緊靠學(xué)校的小區(qū)價(jià)值，以供大家參考。

　　緊靠學(xué)校的小區(qū)通俗點(diǎn)講就是周邊有豐富的教育資源，有中小學(xué)、幼兒園，甚至有的地方比如說上海市楊浦區(qū)有很多大學(xué)，學(xué)校資源的集中導(dǎo)致“一站式”教育的實(shí)現(xiàn)，這有可能對于教育資源集中的板塊內(nèi)的一些樓盤銷售比較有利，所以這些板塊樓盤會打出緊靠學(xué)校的小區(qū)的概念，這是比較通俗的理解方法。

　　實(shí)際上在一些學(xué)?；蛘咭恍┱恼邔用?，可能有這樣的提法，一個(gè)學(xué)校可能在這個(gè)區(qū)域只能幾個(gè)樓盤或者周邊幾個(gè)小區(qū)，只能這些小區(qū)的學(xué)生能在這里上學(xué)。從這個(gè)意義上來講，這幾個(gè)小區(qū)也可以稱之為緊靠學(xué)校的小區(qū)，這是簡單對緊靠學(xué)校的小區(qū)的解釋。

　　緊靠學(xué)校的小區(qū)有什么特征呢?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有兩個(gè)方面的特征：

　　，周邊有豐富的教育資源。

　　，緊靠學(xué)校的小區(qū)一般情況下，從專業(yè)市場的角度，一般比非緊靠學(xué)校的小區(qū)高10%。

　　那么，為何緊靠學(xué)校的小區(qū)成為“黃金屋”?為什么緊靠學(xué)校的小區(qū)的價(jià)格比周邊普通的非緊靠學(xué)校的小區(qū)高10%這樣的區(qū)間呢?

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有幾個(gè)方面的原因，從專業(yè)的角度來跟解釋一下：

　　，基差地租理論。大家都學(xué)過政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，一個(gè)地塊投資的要素越多，那么，這個(gè)地塊的價(jià)值相對就會越高。從這個(gè)角度來理解，緊靠學(xué)校的小區(qū)其實(shí)是給當(dāng)?shù)匾粋€(gè)地塊開發(fā)投入了更多的資金。從土地的價(jià)值角度來理解，這個(gè)價(jià)值可能進(jìn)一步優(yōu)化或者升級了，所以從基差地租理論來講，它應(yīng)該來說是可以比其他非緊靠學(xué)校的小區(qū)這一塊價(jià)值更高一點(diǎn)。

　　，從人們對于區(qū)域市場的認(rèn)知角度來講，一般情況下人們對于某一個(gè)區(qū)域板塊，包括比如說某一個(gè) 板塊，都有一個(gè)習(xí)慣性認(rèn)知，如果大家習(xí)慣性認(rèn)知這個(gè)板塊了，那么有緊靠學(xué)校的小區(qū)這樣的一個(gè)板塊，有可能價(jià)格會稍微高一點(diǎn)。認(rèn)知度不高的板塊有可能稍微低一點(diǎn)。

　　第三，跟我們購房者和家長的緊靠學(xué)校的小區(qū)這種情結(jié)比較有關(guān)系。一般情況下每個(gè)家長都希望自己的孩子能夠有一個(gè)很好的成長環(huán)境，有一個(gè)很好的教育背景。

　　包括安排學(xué)校教育資源、交通成本這塊考慮等等各方面，都希望離學(xué)校近一點(diǎn)，有這個(gè)緊靠學(xué)校的小區(qū)的情結(jié)，一定程度上也使緊靠學(xué)校的小區(qū)的價(jià)格有一定的上漲。這是關(guān)于緊靠學(xué)校的小區(qū)為什么比周邊的非緊靠學(xué)校的小區(qū)價(jià)格稍微高一點(diǎn)的原因。

　　我們平時(shí)在選擇緊靠學(xué)校的小區(qū)的時(shí)候會出現(xiàn)哪些問題呢?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

　　點(diǎn)，現(xiàn)在緊靠學(xué)校的小區(qū)產(chǎn)權(quán)的問題，現(xiàn)在緊靠學(xué)校的小區(qū)主要是有兩類。

　　一類就是開發(fā)商自建的一些學(xué)校，包括有一些開發(fā)大型社區(qū)的房企為了樓盤更好地銷售，自己小區(qū)內(nèi)就配建一部分學(xué)校的配套，這是一種方式。另外一種，社區(qū)旁邊有學(xué)校的一些資源，周邊幾個(gè)社區(qū)共享這些教育資源。

　　從這兩種緊靠學(xué)校的小區(qū)的樓盤來看，總體來說不同的學(xué)校包括和政府談也好，和開發(fā)商談也好，可能有不同的合作方式。比如說公眾民辦也好，也包括有一些私立幼兒園，有很多產(chǎn)權(quán)方式，產(chǎn)權(quán)不清晰的話有可能會影響未來孩子就讀的問題。

　　有時(shí)候?qū)W校因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的問題經(jīng)營不了了，大家在選擇緊靠學(xué)校的小區(qū)的時(shí)候一定要認(rèn)清這一點(diǎn)。

　　點(diǎn)，緊靠學(xué)校的小區(qū)教育質(zhì)量的問題。很多緊靠學(xué)校的小區(qū)采取一種引進(jìn)或者合作的方式，比如說我們引進(jìn)上海一中、二中的學(xué)校資源，你過來的師資力量可能不直接是本部學(xué)校的，有可能通過一些外聘的，或者有一部分是學(xué)校本部資源，再加上另外的一些招聘的教師資源，共同來把這個(gè)學(xué)校緊靠學(xué)校的小區(qū)這一塊來做好。但是實(shí)際上有可能由于前面這種合作方式的原因，會存在一些教育質(zhì)量方面的問題。

　　第三方面，可能存在生源的問題?，F(xiàn)在來看一些新建的項(xiàng)目或許自住、婚房的需求比較多?？赡墚?dāng)前3—5年內(nèi)學(xué)校生源不存在太大問題。但是校區(qū)一旦建立比較成熟了，現(xiàn)在新的一撥學(xué)生，學(xué)校就讀完畢了，這個(gè)學(xué)校未來怎么來辦?

　　有沒有持續(xù)的生源支撐學(xué)校的發(fā)展?這個(gè)可能是政府和開發(fā)商考慮的問題，如果閑置了學(xué)校后面怎么來處理?怎么來服務(wù)我們小區(qū)?這些方面大家應(yīng)該綜合考慮一下。

　　較后關(guān)于緊靠學(xué)校的小區(qū)這一塊給筆者再給購房者、政府、開發(fā)企業(yè)包括學(xué)校提幾點(diǎn)建議。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為:

　　，希望政府在規(guī)劃這一方面多考慮教育資源在各個(gè)區(qū)域合理配置，應(yīng)該配置什么學(xué)校?學(xué)校配置多?到底什么樣的狀況?

　　按照相關(guān)部門的規(guī)劃，每千人學(xué)校的配置面積大概是在600—1200平方米。如果按照這樣一個(gè)規(guī)模，一般情況下周邊一所小學(xué)可以服務(wù)大概8000—15000人口的社區(qū)，按照這樣的配置標(biāo)準(zhǔn)來合理衡量周邊的居住社區(qū)到底有沒有這樣的市場能量。

　　點(diǎn)，對于我們學(xué)校這一塊師資力量、教育質(zhì)量這一塊一定要嚴(yán)格把關(guān)，不能因?yàn)檫@種合作方式或者其他原因影響到我們購房者的權(quán)益。

　　第三，也是對我們購房者的一個(gè)建議，購房者在選擇學(xué)校的時(shí)候，要多觀察、對比、比較，然后多渠道來問，來聯(lián)系打聽，同時(shí)也要樹立這種維權(quán)意識，如果開發(fā)商或者學(xué)校承諾某一方面可以做到的話，這一方面站在購房者的角度來講，留足自己的證據(jù)，未來一旦出現(xiàn)這方面的問題也有方法和途徑來解決。這是對購房者這一塊。

　　第四，對于開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該爭取更多的優(yōu)惠條件，尤其是要向政府申請更多的資源，為了引進(jìn)更多的學(xué)校，來為我們購房者服務(wù)，希望整個(gè)緊靠學(xué)校的小區(qū)這一塊能夠達(dá)到更好。

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