業(yè)內(nèi)人士分析，基于成本等考慮，位于臺湖的頭開萬科公園里項(xiàng)目的開盤價(jià)格將達(dá)到3萬元/平米。目前，該項(xiàng)目還沒有開始取證，但有較快今年底開盤的計(jì)劃。

　　“沒聽說‘限價(jià)令’松動。”昨天，針對有關(guān)北京“限價(jià)”松動的傳聞，多位開發(fā)商向記者否認(rèn)了這一消息。

　　而在今年北京“限價(jià)令”的壓力下，對于多個(gè)區(qū)域的“高價(jià)地”而言，如何在區(qū)域限價(jià)的情況下尋求盡可能大的獲利空間，也成了擺在面前的當(dāng)務(wù)之急。

　　個(gè)別項(xiàng)目新取證價(jià)格上漲明顯

　　10月13日，位于通州臺湖板塊的潤楓領(lǐng)尚3棟樓取得預(yù)售證，擬售均價(jià)較高超過26000元/平米，另外兩棟樓預(yù)售均價(jià)也超過25000元/平米。這和前兩次取證開盤（2011年）相比已經(jīng)有明顯上調(diào)。2011年5月和10月，潤楓領(lǐng)尚兩次開盤，頭期報(bào)價(jià)只在14000元/平米水平，售價(jià)更是只有13000元/平米，成為當(dāng)時(shí)備受關(guān)注的低價(jià)盤。而到2011年10月，潤楓領(lǐng)尚價(jià)格已經(jīng)有明顯上漲，取證房源較高為23000元/平米，簽約均價(jià)為19255元/平米。

　　而根據(jù)北京今年的限價(jià)令，新取證項(xiàng)目應(yīng)該符合“兩個(gè)不高于”的原則：一是報(bào)價(jià)不高于該樓盤此前成交價(jià)；二是報(bào)價(jià)不能明顯高于周邊同質(zhì)商品房的價(jià)格。

　　同在臺湖板塊，東亞·印象臺湖今年9月取證的辦公產(chǎn)品成交價(jià)只在2萬元/平米水平。

　　縱向、橫向比較，潤楓領(lǐng)尚新取證部分報(bào)價(jià)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的突破。個(gè)別項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格的突破是否給了開發(fā)商“限價(jià)松動”的想象？

　　多個(gè)開發(fā)商否認(rèn)“限價(jià)”松動

　　除個(gè)別項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格上漲之外，昨天也有媒體報(bào)道了北京市住建委適當(dāng)放松新項(xiàng)目審批限價(jià)的消息。

　　不過，東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬對記者表示，沒聽說過“限價(jià)”松動。據(jù)賈玉鵬介紹，雖然印象臺湖的辦公產(chǎn)品近期取得了預(yù)售證，但住宅部分預(yù)售證一直沒有批下來。從申請至今已經(jīng)差不多有半年的時(shí)間。印象臺湖新的住宅產(chǎn)品擬申請的價(jià)格也在2萬元/平米以上，接近潤楓領(lǐng)尚新取證房源水平。

　　萬科和頭開聯(lián)合開發(fā)的公園里項(xiàng)目也處在臺湖板塊，有計(jì)劃較快在今年底入市。對于限價(jià)放松的消息，北京萬科方面的人士也予以否認(rèn)。

　　根據(jù)記者從有關(guān)方面獲悉，在臺湖板塊，政府方面希望樓盤限價(jià)在20000元-22000元/平米的水平，沒有聽說過要放松。對于潤楓領(lǐng)尚此次取證價(jià)格，有開發(fā)商表示“沒想到”。

　　還有房山板塊一正在申請預(yù)售證的房企人士對記者透露，和相關(guān)部門溝通的結(jié)果仍然是維持原有價(jià)格。“開發(fā)商要尋求漲價(jià)，只能另外通過捆綁精裝等辦法來實(shí)現(xiàn)。”

　　而從近期取得預(yù)售證的其他項(xiàng)目看，無論是華遠(yuǎn)銘悅9月取證23000元/平米的價(jià)格，還是望京金茂府10月取證價(jià)格50800元/平米，都和上一期總體持平。如望京金茂府4月取證兩棟樓，一棟樓預(yù)售價(jià)為49000元/平米，一棟樓預(yù)售價(jià)為51700元/平米。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為北京不具備限價(jià)放松條件

　　對于限價(jià)松動的可能，多位開發(fā)商表示，從政府層面看不可能，目前多個(gè)項(xiàng)目供不應(yīng)求，房企本來就有漲價(jià)的需求，這已經(jīng)加大了政府調(diào)控壓力。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志以肯定的語氣對記者表示，北京樓市限價(jià)不可能放松。基于今年房價(jià)走勢，陳志認(rèn)為，北京樓市價(jià)格存在“底部抬升，高端擾動”的特點(diǎn)。年底三個(gè)月，是北京基于堅(jiān)持調(diào)控的需要，確保全年房價(jià)水平回歸的一個(gè)時(shí)期。而從今年房地產(chǎn)各項(xiàng)投資指標(biāo)看，現(xiàn)在還面臨防止房地產(chǎn)過熱的問題。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，今年，北京房價(jià)環(huán)比整體處在上漲通道中，同比漲幅更是明顯。為確保全年調(diào)控目標(biāo)的完成，北京沒有放松限價(jià)的理由。

　　另據(jù)知情人士透露，到年底前的這段時(shí)間，北京更可能的做法是限制3萬元/平米以上的樓盤入市，增加低價(jià)位的普通住宅供應(yīng)。“即便或許放行，入市樓盤的價(jià)格至少在公示的預(yù)售價(jià)格上仍將保持穩(wěn)定。開發(fā)商另尋求精裝拆分等對策則是另外一回事。”

　　記者也從朝陽區(qū)一個(gè)售價(jià)超4萬元/平米的樓盤了解到，該項(xiàng)目近期準(zhǔn)備二期入市。由于頭期以較低價(jià)格入市，接下來即將推出的二期產(chǎn)品想向區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目價(jià)格看齊，但預(yù)售證一直沒“跑”下來。

　　■ 探訪

　　“高價(jià)地”項(xiàng)目面臨取證尷尬

　　或延后開盤時(shí)間，或要在捆綁銷售上想辦法

　　在北京限價(jià)政策難有明顯松動的背景下，不少項(xiàng)目都面臨取證難的問題。綜合記者了解，一部分項(xiàng)目目前仍堅(jiān)持的是“平價(jià)取證、捆綁精裝”的路子，還有的開發(fā)商在尋求“老變新”過關(guān)，即更改項(xiàng)目名稱，以新項(xiàng)目的名義取證，減輕限價(jià)壓力。而在各類樓盤當(dāng)中，拿地價(jià)格在同區(qū)域偏高的“高價(jià)地”項(xiàng)目入市，又面臨更多的尷尬境地。

　　比如在通州臺湖，頭開萬科去年底拿地，商品住宅部分的樓面價(jià)約13000元/平米，而印象臺湖2011年拿地價(jià)格水平只是5000元/平米。在成本拉高的情況下，如何面對共同的區(qū)域“限價(jià)”成了新開盤項(xiàng)目必須面臨的問題。

　　根據(jù)記者了解，頭開萬科公園里項(xiàng)目還沒有開始取證，但該項(xiàng)目有今年底或者明年初開盤的計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析，基于成本、市場條件的考慮，公園里開盤價(jià)格將達(dá)到3萬元/平米。有開發(fā)商表示，在今年內(nèi)，公園里如果開盤，要想保證預(yù)期收益，恐怕還要在捆綁銷售上想辦法；另一個(gè)選擇則是延后開盤時(shí)間，到明年開盤，限價(jià)或許可能適度放松。

　　事實(shí)上，在北京市場目前的“高價(jià)地”項(xiàng)目中，打算今年內(nèi)入市的項(xiàng)目都不得不直面今年的“限價(jià)”。

　　一位不愿具名的房企人士向記者透露，在目前的預(yù)售證申請過程中，無論產(chǎn)品類型如何，都需要一次性報(bào)價(jià)，這更使定價(jià)問題難上加難。“不同產(chǎn)品本身的價(jià)格范圍就不同，但是現(xiàn)在任何一個(gè)小環(huán)節(jié)不過關(guān)，都要打回去重新申報(bào)。”該人士表示，因?yàn)閮r(jià)格“談不攏”，取證的時(shí)間也會被拉長。

　　分析人士也表示，在目前北京要確保全年整體房價(jià)水平穩(wěn)定的情況下，“高價(jià)地”項(xiàng)目要想在與政府博弈中勝出并不樂觀。

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