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開發(fā)商報(bào)價(jià)下降 售價(jià)卻未降 新房開盤量將創(chuàng)年內(nèi)新高
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 584 次
“限價(jià)令”后 樓市頭次出現(xiàn)開盤潮 兩套價(jià)格體系開發(fā)商玩數(shù)字游戲———
今年以來一直困擾著京城樓市的供應(yīng)荒,在踏入6月份后突然有所緩解。截至上周末,也就是6月16日,北京全市在半個(gè)月左右的時(shí)間里一共批下了16個(gè)期房和現(xiàn)房項(xiàng)目的銷售許可證。不僅如此,根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),加上先前已經(jīng)領(lǐng)證到6月才正式開盤的項(xiàng)目,京城樓市在6月前16天里共有23個(gè)項(xiàng)目入市,為北京帶來了4346套新增房源。
對(duì)比此前,北京每月的新盤數(shù)量始終在20個(gè)左右徘徊,再加上限價(jià)令的嚴(yán)格把關(guān),導(dǎo)致樓市長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。上個(gè)月一度還有媒體報(bào)道稱,每個(gè)新盤甚至都需要副市長(zhǎng)的親自簽字才能“放行”。而此次,單從前半個(gè)月的供應(yīng)形勢(shì)看,更多的項(xiàng)目似乎掌握了取證“通關(guān)”的方法。不過,業(yè)內(nèi)人士仍表示,暫時(shí)的供應(yīng)小高潮并沒有改變樓市的整體趨勢(shì),各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目也沒有出現(xiàn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的情況,整體成交均價(jià)仍舊是平穩(wěn)中小幅上漲。
開發(fā)商報(bào)價(jià)下降 售價(jià)卻未降
不過,由此判斷開發(fā)商平價(jià)或讓利入市銷售有點(diǎn)為時(shí)過早,很多購房人在售樓處實(shí)際上并未感到價(jià)格有所松動(dòng)。
有購房人就反映,其在通州某項(xiàng)目看房時(shí)發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目在近期取證時(shí)的報(bào)價(jià)較高為21496元/平方米,與去年10月份申報(bào)的21922元/平方米相比甚至略有下調(diào),但申報(bào)價(jià)格的下調(diào)卻并未沒有在實(shí)際銷售中體現(xiàn)。相反,數(shù)據(jù)顯示,去年10月份銷售的房源成交均價(jià)為18692元/平方米,而新開的房源則采取突擊提高精裝修標(biāo)準(zhǔn)的方法,開發(fā)商聲稱,由曾經(jīng)的3000元/平方米的精裝修提高到4000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn),售價(jià)不但未降反而跟著提升了1000元/平方米。
由此看出,一些項(xiàng)目的開發(fā)商在充分利用兩個(gè)不同的價(jià)格體系,一方面通過降低申報(bào)審批價(jià)格來公關(guān)住建委,另一方面,在實(shí)際銷售中,則通過各種方式依然保持著小幅漲價(jià)的態(tài)勢(shì)。
另一個(gè)位于通州的項(xiàng)目金地格林格林在6月11日開盤時(shí),推出了剛剛?cè)∽C的千余套房源,7棟住宅樓的申報(bào)預(yù)售價(jià)格約在19000-21000元/平方米之間。而該項(xiàng)目上一次取證是在今年3月24日。當(dāng)時(shí)4棟樓公示的擬售價(jià)格約在19000元/平方米。對(duì)于這一價(jià)格的上調(diào),項(xiàng)目有關(guān)人士對(duì)記者表示,上期取證房源均為毛坯房,本次取證的2棟毛坯房源,依舊保持在19000元/平方米的水平,其余預(yù)售價(jià)達(dá)到2萬元/平方米的5棟樓是 源。
對(duì)此,亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅對(duì)記者表示,經(jīng)過了兩個(gè)多月的摸索,開發(fā)商對(duì)于“限價(jià)令”的游戲規(guī)則已經(jīng)了然于胸。為了順利“通關(guān)”,一些項(xiàng)目要么取消精裝修,但并不降價(jià);一些項(xiàng)目則增加精裝修,以此為“合理”漲價(jià)的說辭。還有的充分利用擬申報(bào)價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格的不同,一面降低擬申報(bào)價(jià)格給主管部門看,一面對(duì)于實(shí)際售價(jià)則仍以平穩(wěn)微漲為主。
亞豪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明了這一點(diǎn),6月份截至16日,京城樓市新盤的報(bào)價(jià)為24498元/平方米,與5月份同期的27723元/平方米的新盤報(bào)價(jià)相比,環(huán)比下降了11.6%,超過一成。但在實(shí)際成交方面,截至16日,新房成交均價(jià)為22737元/平方米,甚至相比5月份同期的22677元/平方米的成交均價(jià)還出現(xiàn)了小幅上漲。開發(fā)商為了獲取預(yù)售證所做的“讓利”并未體現(xiàn)在實(shí)際的銷售環(huán)節(jié)。
新盤靠“低價(jià)”獲證入市
“限價(jià)令”嚴(yán)格把關(guān),一度讓樓市供應(yīng)出現(xiàn)斷頓現(xiàn)象,從5月中下旬開始,北京樓市的供應(yīng)量和成交量才逐漸回升,但進(jìn)入6月份以后,23個(gè)新盤的集中入市還是讓不少人感到意外。
是“限價(jià)令”松動(dòng)了,還是樓盤降價(jià)了?有房企內(nèi)部人士透露,除了個(gè)別高端別墅項(xiàng)目開到10萬元的高價(jià)以外,6月取證入市的老項(xiàng)目基本都有一個(gè)共同點(diǎn)是,此次預(yù)售價(jià)格和前期相比要么持平,要么下調(diào),才較終被住建委放行。之前一些項(xiàng)目動(dòng)輒10%左右的漲價(jià)幅度如今已很難獲得預(yù)售證了。
像6月11日取證的房山長(zhǎng)陽的中糧萬科紫云庭,申報(bào)的較高擬售價(jià)格為18804元/平方米,而該項(xiàng)目上一次開盤是在去年的12月份,成交均價(jià)也在18000元/平方米左右。
同樣情況的還有在6月初連續(xù)兩次取證的房山區(qū)金地·朗悅項(xiàng)目,這兩次預(yù)售價(jià)格都在2萬元/平方米上下。相比于之前的簽約價(jià)格,基本相同。
不難看出,多個(gè)項(xiàng)目在調(diào)低報(bào)價(jià)后順利入市,由此帶來的供應(yīng)潮也明顯拉動(dòng)了交地大幅上升。亞豪機(jī)構(gòu)據(jù)北京市住建委的簽約數(shù)據(jù)整理后顯示,截至6月16日,北京商品住宅網(wǎng)簽量為4525套,環(huán)比5月份同期2638套的簽約量,大幅上漲了71.5%。尤其是中小戶型的剛需樓盤,幾乎都是開盤便售罄。
加快推盤節(jié)奏
新房開盤量將創(chuàng)年內(nèi)新高
京城樓市的價(jià)格雖然未有下降,但供應(yīng)量的上升已成為事實(shí)??靠熘苻D(zhuǎn)贏得利潤(rùn)的開發(fā)商也顯然有些“按捺不住”了,積極尋找開盤機(jī)會(huì)。
大興某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就表示,該項(xiàng)目原本積累了上千的意向購房人,但由于價(jià)格審批一直沒有過關(guān),從4月份起開盤計(jì)劃就一拖再拖,已經(jīng)有不少購房人流失到了周邊項(xiàng)目和一些二手房,為了抓住剩下的購房人,該項(xiàng)目也在積極找機(jī)會(huì)入市。
除此之外,即將到來的年中報(bào)表也讓不少上市房企積極運(yùn)作開盤,希望能迅速回籠資金,在年中報(bào)表上給出“亮麗”的數(shù)據(jù)。
像金地集團(tuán)旗下的格林格林和朗悅兩個(gè)項(xiàng)目都在近期開盤。此外,像萬科、保利、金地、龍湖等不少大型房企在進(jìn)入5月份以后,在全國(guó)土地市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻,幾十億甚至上百億元的土地出讓金,也導(dǎo)致這些房企需要新盤入市不斷增加回款,進(jìn)一步促進(jìn)了6月份的供應(yīng)高峰。
有業(yè)內(nèi)人士就預(yù)計(jì),6月份樓市開盤量有望達(dá)到今年新高,北京樓市庫存也會(huì)隨之增加,這或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑猱?dāng)前樓市供求部分失衡的現(xiàn)狀。
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