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萬達(dá)集團(tuán) 重構(gòu)“黃金比例”：哥不玩房地產(chǎn)了

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 823 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)調(diào)整策略，弱化純房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)商業(yè)零售和文化產(chǎn)業(yè)板塊。如今許多購物之所以大費(fèi)周章調(diào)整業(yè)態(tài)，打破“黃金比例”的重要原因之一是因?yàn)殡娚虒?duì)實(shí)體零售業(yè)的沖擊。黑馬哥帶來這篇財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)的文章，從提升餐飲和娛樂的比例，為吸引客源，各商場(chǎng)對(duì)新娛樂業(yè)態(tài)是如何引入的，面對(duì)電商的沖擊，如何開展電商戰(zhàn)電商的局面。

　　找靈感、挖黑馬、評(píng)熱點(diǎn)、抄本質(zhì)-這里是黑馬通訊社

　　一家大型商場(chǎng)，業(yè)態(tài)分布通常分為購物、餐飲和娛樂三大板塊，其中，由于服飾毛利較高，因此購物板塊以往是重中之重，購物給服飾品牌的地理位置通常較好，收取租金和營(yíng)業(yè)額分成也較高；而餐飲由于毛利率遠(yuǎn)低于服飾，以前通常連20%業(yè)態(tài)占比都不到；KTV、電影院等娛樂業(yè)態(tài)在以往更只是點(diǎn)綴甚至不布局。按此計(jì)算，業(yè)界傳統(tǒng)的“黃金比例”是購物、餐飲、娛樂各為52：18：30的業(yè)態(tài)分配。

　　“可現(xiàn)在消費(fèi)走低、房地產(chǎn)"輸血"也不是持久之計(jì)，加上網(wǎng)店對(duì)實(shí)體店的沖擊，原本是的服飾毛利驟減，所以減少服飾面積而增加能聚集人氣的餐飲和電影院等娛樂業(yè)態(tài)占比是趨勢(shì)。”上海商學(xué)院教授周勇表示。

　　地產(chǎn)“養(yǎng)”商業(yè)已過時(shí)？

　　萬達(dá)廣場(chǎng)是典型的集合了商場(chǎng)、酒店和辦公樓等要素的綜合體樣本。此前，地產(chǎn)給百貨業(yè)態(tài)“供血”功不可沒，2011年，萬達(dá)百貨40家店年收入僅69億元。中國(guó)經(jīng)營(yíng)連鎖協(xié)會(huì)發(fā)布的“2011中國(guó)連鎖百強(qiáng)榜單”顯示，百盛集團(tuán)當(dāng)年門店數(shù)52家，營(yíng)收達(dá)164億元；廣百股份以29家門店的規(guī)模實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收93億元。

　　“目前房地產(chǎn)政策不穩(wěn)定，住宅交易越來越不好做，所以更多業(yè)者投向商業(yè)地產(chǎn)，并且必須要有專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)將商業(yè)真正做好，而不是純粹靠賣樓養(yǎng)活所有人。”周勇認(rèn)為。

　　根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)信息，其已經(jīng)調(diào)整策略，弱化純房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)商業(yè)零售和文化產(chǎn)業(yè)板塊

　　萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司今年上半年收入567.2億元，完成全年目標(biāo)的41.5%、上半年目標(biāo)的112.6%，同比增長(zhǎng)15%；上半年現(xiàn)金回款395.2億元，完成全年目標(biāo)的39.6%、上半年目標(biāo)的112.1%，同比增長(zhǎng)25.6%；上半年施工面積3728.4萬平方米，同比增長(zhǎng)33.6%；其中新開工面積1106.4萬平方米，同比增長(zhǎng)96.6%；竣工面積476.9萬平方米，同比增長(zhǎng)55.2%。

　　剛在上海開發(fā)了iapm商場(chǎng)的新鴻基則認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)必須要做出特色，使自身租金和營(yíng)業(yè)收益價(jià)值有所體現(xiàn)，并非純粹靠售賣樓盤過活。“上海環(huán)貿(mào)iapm一樓租金約為60元/天/平方米，該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)目標(biāo)是希望達(dá)到一年租金收入約6億元。”新鴻基地產(chǎn)租務(wù)總經(jīng)理馮秀炎說。

　　重構(gòu)“黃金比例”

　　在一家購物做服飾生意的張小姐表示，她以前營(yíng)業(yè)額可達(dá)8萬元，如今卻只有一半的業(yè)績(jī)。由于電商沖擊，現(xiàn)在很多客人只把實(shí)體店當(dāng)“試衣間”。盡管一件衣服的售價(jià)可能是成本價(jià)的10倍，但鑒于銷售量下滑，加之商場(chǎng)租金和人工昂貴—比如有些商場(chǎng)每天每平方米租金可達(dá)30多元，因此張小姐的服飾店可能會(huì)“挪地方”。

　　相反，以往毛利遠(yuǎn)低于服飾的餐飲因能聚集人氣而變得“吃香”起來

　　。在南京新百新街口店內(nèi)的外婆家餐廳，到下午2點(diǎn)還是人頭攢動(dòng)，據(jù)其內(nèi)部人士透露，該店?duì)I業(yè)額可達(dá)8萬~10萬元，要翻臺(tái)8次才能滿足眾多客人的需求，足見人氣極旺。

　　“我們研究過，一個(gè)客人只有在商場(chǎng)內(nèi)停留3公里以上，其購物的可能性才，因此必須要延長(zhǎng)客人停留時(shí)間以促進(jìn)消費(fèi)，所以餐飲和娛樂業(yè)態(tài)變得很重要。”金鷹商貿(mào)董事長(zhǎng)王恒透露。

　　于是，購物、餐飲、娛樂各為52：18：30的“黃金比例”被打破，現(xiàn)在逐漸演變成各占三分之一，甚至餐飲占40%的格局。

　　根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前，在休閑娛樂、餐飲方面的業(yè)態(tài)占比，天河城、正佳廣場(chǎng)、太古匯、中華廣場(chǎng)分別為48%、53%、43%、48%。

　　杭州銀泰城在業(yè)態(tài)上，服飾、名品、主力店的比例約占42%，餐飲和配套的比例則高達(dá)58%。上海日月光由原本電子產(chǎn)品、餐飲、百貨各占三分之一的比例向餐飲、娛樂傾斜，其調(diào)整后的餐飲和娛樂業(yè)在日月光的比重上升到60%。萬達(dá)方面則坦言，目前以宜興萬達(dá)廣場(chǎng)為樣本的新一代萬達(dá)購物項(xiàng)目會(huì)逐漸“去服飾化”，加大餐飲和其他新型娛樂業(yè)態(tài)招商。

　　除了提升餐飲和娛樂的比例，為吸引客源，各商場(chǎng)對(duì)新娛樂業(yè)態(tài)的引入也是煞費(fèi)苦心

　　。“但這一定要注意分寸，以前江蘇省一家購物商場(chǎng)為吸引人氣，居然在店內(nèi)引入動(dòng)物園，結(jié)果由于動(dòng)物的衛(wèi)生清理等問題反而導(dǎo)致客流減少。”一位在南京新百工作多年的人士坦言。

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