今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為5.69萬億元，已經(jīng)接近去年5.71萬億元的水平，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年全年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量有望接近7萬億元。與此同時，上海、北京的土地出讓金收入已經(jīng)提前跨入千億元門檻，大連和天津也有望在年底加入千億土地財政俱樂部。 　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍維持在較高水平，樓市整體流動性依然保持充裕，如果有效引導(dǎo)資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，勢必增加樓市供給，進(jìn)而改善供求關(guān)系緊張的局面。 　　 流動性總量不減 　　自4月份地產(chǎn)調(diào)控開始后，樓市各項政策持續(xù)收緊。在個人房地產(chǎn)貸款緊縮的同時，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也成為調(diào)控樓市“銀根”的手段之一。盡管各大銀行紛紛表示嚴(yán)控開發(fā)貸款，但是今年前10月的樓市流動性總量卻并未呈現(xiàn)明顯緊縮趨勢。 　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。其中，國內(nèi)貸款10443億元，同比增長26.3%。 　　細(xì)看統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前10月的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，新增國內(nèi)貸款數(shù)額一直保持同比增長的態(tài)勢。5月份房地產(chǎn)開發(fā)資金中的新增國內(nèi)貸款同比增速達(dá)到63.17%。盡管隨著調(diào)控深入，6月份新增國內(nèi)貸款同比僅增長0.34%，但這一增速自下半年開始又有所回升。 　　“9·29”新政出臺后，樓市調(diào)控再掀波瀾，不過10月的樓市“銀根”卻未明顯收緊。10月房地產(chǎn)開發(fā)資金中新增國內(nèi)貸款1044.72億元，環(huán)比9月上漲了11.34%，較去年同期增長了18.83%。房地產(chǎn)新增國內(nèi)貸款在7、8、9月后重新躍回千億元以上。 　　海通證券研究員涂力磊指出，1-10月全國房地產(chǎn)資金來源總量達(dá)到56923億元，較去年同期增長32%。他樂觀預(yù)計，根據(jù)前10月的增速，全年資金總量有望達(dá)到7萬億元以上，較2009年的5.7萬億元明顯擴大。目前開發(fā)商資金面依舊處于可控狀態(tài)。 　　盡管統(tǒng)計口徑有所不同，但是央行每季度發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報告也從另一個側(cè)面反映了樓市“銀根”的變化情況。 　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%，增速比6月末高1.2個百分點；房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的20.5%，比上年末高1.3個百分點。 盡管商業(yè)銀行加大了對各項房貸的控制力度。不過，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款并沒有完全說“不”。一位國有大型銀行省分行的信貸人員告訴中國證券報記者，該行今年對公貸款計劃量約350億元，其中房地產(chǎn)貸款是主要投向?！澳壳耙呀?jīng)完成全年計劃的95%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初還新增了29億元的規(guī)模?！痹撊耸客嘎?。 　　“雖然新增房地產(chǎn)貸款的增速在政策影響下出現(xiàn)下滑，不過從總量上看，今年房地產(chǎn)的資金量仍較去年有了較大提高。行業(yè)內(nèi)的流動性或?qū)⑷趸{(diào)控政策的實施效果?！蹦撤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。 千億土地財政俱樂部擴容 　　一方面是樓市流動性充裕、地產(chǎn)商整體資金面無大礙，另一方面是不斷擴容的土地財政千億俱樂部。顯然，土地市場已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)資金鏈中重要的流出渠道和吸金池。 　　根據(jù)北京市土地整理儲備的數(shù)據(jù)，今年前11個月，北京市共出讓214宗土地，土地成交總價達(dá)到1068.49億元。而2009年全年，北京市共出讓243宗土地，土地成交價總計928.05億元；2008年全年共出讓土地148宗，成交總價僅為502.69億元。顯然，今年前11月的土地出讓金就已經(jīng)突破千億元，一舉超過2009年和2008年全年數(shù)額。 　　無獨有偶，上海前10月的土地出讓金收入就已經(jīng)達(dá)到1366.49億元，高居全國之頭。而2009年全年上海的土地出讓金收入僅為1025.28億元。在距離年底尚有一個月時間之際，大連和天津的土地收入也已經(jīng)達(dá)到900億元左右，突破千億大關(guān)近在咫尺。 　　據(jù)統(tǒng)計，今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費達(dá)8006億元，同比增長79.2%，占開發(fā)投資的比重達(dá)21%，全年預(yù)計將突破1萬億元。 　　國土資源部公布的《2010年住房用地供應(yīng)計劃》顯示，今年30個省區(qū)市全國住宅用地的計劃供應(yīng)量超過18萬公頃，是2009年全國住宅用地實際供應(yīng)量的2.35倍，更是前5年平均年度實際住宅供地量的3.38倍。顯然，土地供應(yīng)的大幅增加帶動了土地出讓金的快速增長。 　　不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，盡管今年土地供應(yīng)計劃量激增，但是從前11個月的土地供應(yīng)情況看，大部分城市距離年初制定的目標(biāo)還有較大差距。年底突擊供地成為很多城市的頭選。 在9月份成交5宗住宅用地、10月份住宅用地“零成交”后，11月，北京住宅土地供應(yīng)迎來“井噴”，共成交住宅類地塊15宗，供應(yīng)面積255萬平方米。12月北京市擬入市土地面積達(dá)到了552公頃，創(chuàng)下北京單月土地供應(yīng)的歷史新高。 　　雖然在供應(yīng)放量以及調(diào)控政策的影響下，土地市場熱度有所降溫，成交樓面地價較調(diào)控前有所下降，但是從整體看，今年不少城市的土地單價不降反升。 　　以北京市為例，前11個月成交的土地平均樓面地價約為4568.64元/平方米，較去年增長了15.52%。部分熱點區(qū)域的土地價格則仍然維持在高位。11月較后一周，全國共有4宗土地出讓的樓面地價超過萬元。其中，杭州楊家牌樓A地塊的樓面地價高達(dá)25297元/平方米。 　　“土地成本已經(jīng)成為開發(fā)商各項成本中漲幅的項目。”一位二線城市的房地產(chǎn)上市公司董秘在接受中國證券報記者采訪時表示，公司正在建設(shè)開發(fā)的某項目拿地成本僅為600元/平方米，而今年拿下位置更偏遠(yuǎn)的新項目用地的土地價格已經(jīng)達(dá)到2700元/平方米?！绊椖拷ǔ珊蟮某杀驹?400元-6600元，周邊房價則在7500元左右，成本壓力很大?！痹撊耸刻寡裕巴恋貎r格快速增長，開發(fā)商已經(jīng)很難單純憑借銷售回籠的資金和本金滿足再生產(chǎn)的過程，只有依靠資本市場的再融資或銀行信貸?！?　 新開工如火如荼 　　雖然面臨眾多調(diào)控政策，今年全國房地產(chǎn)市場新開工仍在如火如荼地進(jìn)行。按照房地產(chǎn)行業(yè)周期計算，自去年年底開始增長的新開工面積有望在明年中期陸續(xù)形成供應(yīng)，屆時房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將得到極大改善。 　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月全國新開工面積已經(jīng)累計達(dá)到13.18億平方米，同比大增61.91%。自2009年年底起，全國的新開工面積同比增速就保持上漲趨勢，進(jìn)入加速投資時期。5月份的新開工面積同比增幅達(dá)到102.56%，此后各月的同比增速也基本維持在50%以上。 　　從環(huán)比來看，7月份的新開工面積僅為1.17億平方米，為今年新開工的較低位。8、9月新開工面積均出現(xiàn)環(huán)比回升。不過10月份的新開工面積為1.23億平方米，環(huán)比9月下降了15.75%。 東方證券研究人士指出，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)超出市場預(yù)期。雖然由于房地產(chǎn)調(diào)控政策，房屋銷售面積環(huán)比下滑11.2%。在限期開發(fā)政策的限制下，房地產(chǎn)新開工面積將持續(xù)維持高位，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位運行。 　　業(yè)內(nèi)人士指出，從2009年下半年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)新開工持續(xù)保持高增長，這些房源將在2011年3月后陸續(xù)上市，加上保障性住房也開始密集投入市場，房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)量將出現(xiàn)大幅提升，供不應(yīng)求的局面將出現(xiàn)緩解。 今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為5.69萬億元，已經(jīng)接近去年5.71萬億元的水平，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年全年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量有望接近7萬億元。與此同時，上海、北京的土地出讓金收入已經(jīng)提前跨入千億元門檻，大連和天津也有望在年底加入千億土地財政俱樂部。 　　業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前以房地產(chǎn)開發(fā)貸款為代表的樓市信貸投放仍維持在較高水平，樓市整體流動性依然保持充裕，如果有效引導(dǎo)資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，勢必增加樓市供給，進(jìn)而改善供求關(guān)系緊張的局面。 　　 流動性總量不減 　　自4月份地產(chǎn)調(diào)控開始后，樓市各項政策持續(xù)收緊。在個人房地產(chǎn)貸款緊縮的同時，房地產(chǎn)開發(fā)貸款也成為調(diào)控樓市“銀根”的手段之一。盡管各大銀行紛紛表示嚴(yán)控開發(fā)貸款，但是今年前10月的樓市流動性總量卻并未呈現(xiàn)明顯緊縮趨勢。 　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，同比增長32.0%。其中，國內(nèi)貸款10443億元，同比增長26.3%。 　　細(xì)看統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前10月的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，新增國內(nèi)貸款數(shù)額一直保持同比增長的態(tài)勢。5月份房地產(chǎn)開發(fā)資金中的新增國內(nèi)貸款同比增速達(dá)到63.17%。盡管隨著調(diào)控深入，6月份新增國內(nèi)貸款同比僅增長0.34%，但這一增速自下半年開始又有所回升。 　　“9·29”新政出臺后，樓市調(diào)控再掀波瀾，不過10月的樓市“銀根”卻未明顯收緊。10月房地產(chǎn)開發(fā)資金中新增國內(nèi)貸款1044.72億元，環(huán)比9月上漲了11.34%，較去年同期增長了18.83%。房地產(chǎn)新增國內(nèi)貸款在7、8、9月后重新躍回千億元以上。 　　海通證券研究員涂力磊指出，1-10月全國房地產(chǎn)資金來源總量達(dá)到56923億元，較去年同期增長32%。他樂觀預(yù)計，根據(jù)前10月的增速，全年資金總量有望達(dá)到7萬億元以上，較2009年的5.7萬億元明顯擴大。目前開發(fā)商資金面依舊處于可控狀態(tài)。 　　盡管統(tǒng)計口徑有所不同，但是央行每季度發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行報告也從另一個側(cè)面反映了樓市“銀根”的變化情況。 　　數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%，增速比6月末高1.2個百分點；房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的20.5%，比上年末高1.3個百分點。

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