國(guó)務(wù)院發(fā)展研究課題組公開“383”改革方案總報(bào)告，報(bào)告提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史問題。

　　報(bào)告一出立馬引發(fā)市場(chǎng)新一輪的熱議。對(duì)此，知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)認(rèn)為，“現(xiàn)階段政府面臨的重大問題之一就是未能有效地建立住房的社會(huì)保障體系，那么，政府恰恰可以利用清查整頓小產(chǎn)權(quán)房的機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，用行政管理的方式使其合法化。這樣既保護(hù)了原有購(gòu)購(gòu)人的利益，也保護(hù)了農(nóng)民的利益，同時(shí)解決了維護(hù)市場(chǎng)秩序和建設(shè)社會(huì)保障性住房的問題。”

　　任志強(qiáng)

　　關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，一種理論認(rèn)為“存在就是合理的”，但前面應(yīng)該加上一句“這種存在頭先應(yīng)是合法的”，否則討論就不在同一起跑線上了。

　　我們并不需要討論所謂的小產(chǎn)權(quán)房多便宜、多受市場(chǎng)的歡迎，這是毫無疑問的。政府在保護(hù)農(nóng)民利益上、在新農(nóng)村的改造與建設(shè)上給予了極大的政策傾斜，未按國(guó)有土地的商品房建設(shè)方式收取土地出讓金及各種稅費(fèi)，這種房屋的價(jià)格自然要便宜得多。雖然法律上小產(chǎn)權(quán)房的供給對(duì)象是農(nóng)民，但這種專門給農(nóng)民的優(yōu)惠如果轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的商品，卻是對(duì)法律的挑戰(zhàn)，也是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是在現(xiàn)有法律制度條件下承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期收益的。當(dāng)市場(chǎng)中的生產(chǎn)方式、交易規(guī)則發(fā)生變化，并且不能用現(xiàn)行法律給予保護(hù)時(shí)，那么市場(chǎng)秩序就混亂起來，較終將阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因很多，有的來自于當(dāng)?shù)卣c農(nóng)民在征地時(shí)的一種默許式的交換；有的是鉆了非耕地與非建設(shè)用地之間的空子；有的是建設(shè)之時(shí)就違法建設(shè)；有的是建設(shè)時(shí)期手續(xù)齊全合理合法，但在向城市居民銷售的環(huán)節(jié)撞了《房地產(chǎn)管理法》的墻……這些原因恰恰使小產(chǎn)權(quán)房成為《物權(quán)法》中拒絕保護(hù)的一種用益物權(quán)。

　　建設(shè)時(shí)就違規(guī)或違法的，用什么行政手段處理都不為過。房子本身就違法，沒有什么應(yīng)保護(hù)的，否則就無法可言了。

　　而建設(shè)時(shí)并不違規(guī)或違法的，或許可以靈活處理，畢竟這是合法的建筑，違法的只是銷售行為，至少房子的合法性應(yīng)保護(hù)，而購(gòu)購(gòu)的對(duì)象不應(yīng)保護(hù)，分清了這兩者之間的關(guān)系，也許就能找到解決的方式。

　　我個(gè)人認(rèn)為在法律不能變更的情況下，也許可以用以下方法盡可能合理合法地解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

　　一、將建設(shè)時(shí)合法、銷售時(shí)不合法的小產(chǎn)權(quán)房全部依法沒收，歸政府所有。

　　二、為保護(hù)農(nóng)民的集體利益，對(duì)沒收的合法建設(shè)的房子給予合理的補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆绞接卸喾N選擇。

　　三、政府在總的用地指標(biāo)中，用建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)換，讓這些合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在沒收之后變成有城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的大產(chǎn)權(quán)，使其用地合法化。

　　四、將這些房屋變成經(jīng)濟(jì)適用住房或廉租房，用于當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保障，省去了開發(fā)商補(bǔ)交土地出讓金的麻煩，而政府也省了新征地與建設(shè)的麻煩。

　　五、可以用政策性租賃或廉租的方式(政府定價(jià))將這些房子交給農(nóng)民組織管理，這樣可以合理降低補(bǔ)償費(fèi)用，用租金作為農(nóng)民的長(zhǎng)期收益，解決土地被占用后農(nóng)民的就業(yè)與收入保障問題。

　　六、已購(gòu)房的人并不能擁有合法的產(chǎn)權(quán)，為了避免引發(fā)大量的社會(huì)矛盾，那么在沒收時(shí)可以用行政與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段來合理解決：可以解除合同(合同本來也無效和不受保護(hù))，在給農(nóng)民集體的補(bǔ)償時(shí)扣除農(nóng)民集體已收入的房款退還給購(gòu)房人；對(duì)于符合享受政策性租賃房或廉租房標(biāo)準(zhǔn)的家庭，將房款轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期租賃的費(fèi)用，也可以用貼現(xiàn)的方式延長(zhǎng)租賃期限；用應(yīng)享受該住房保障的人的后續(xù)資金轉(zhuǎn)換。

　　七、在徹底處理小產(chǎn)權(quán)房問題之后要嚴(yán)格管理，不能再出現(xiàn)此類問題。畢竟各地政府的財(cái)力有限，社會(huì)保障的范圍有限，不能用政府的財(cái)力為這種違法交易購(gòu)單。

　　現(xiàn)階段政府面臨的重大問題之一就是未能有效地建立住房的社會(huì)保障體系，那么，政府恰恰可以利用清查整頓小產(chǎn)權(quán)房的機(jī)會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，用行政管理的方式使其合法化。這樣既保護(hù)了原有購(gòu)購(gòu)人的利益，也保護(hù)了農(nóng)民的利益，同時(shí)解決了維護(hù)市場(chǎng)秩序和建設(shè)社會(huì)保障性住房的問題。

　　我不是政策的制定者，但我認(rèn)為不應(yīng)將這些房子全炸掉(違章違法建筑除外)，無論如何這是一種浪費(fèi)。政府也不應(yīng)該讓這種違法的交易繼續(xù)存在，更不應(yīng)讓農(nóng)民承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)與損失。光靠限禁的政策是不行的，較好的辦法則是讓小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)有的法律框架下合法化，使其有利于社會(huì)的發(fā)展和解決低收入家庭的住房問題。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！