現(xiàn)實與理想總會存在差距。

　　與中共十八屆三中全會之前各方對房地產(chǎn)改革可能出現(xiàn)政策的熱烈猜測相比，當三中全會公報全文(以下簡稱“公報”)刊發(fā)之后，業(yè)內(nèi)對公報在房地產(chǎn)方面的闡述基本評價為“低于預期”。

　　本報記者查看全文發(fā)現(xiàn)，“公報”并未提及“房產(chǎn)稅”、“調(diào)控長效機制”等有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容，但公報多次提出促進市場化，表示市場將在資源配置中起決定性作用，同時要更好地發(fā)揮政府作用。

　　“現(xiàn)在來看，十八屆三中全會基本給未來的房地產(chǎn)發(fā)展定下調(diào)子，市場化的改革方向這一點基本是可以確定的，”國務院發(fā)展研究一位負責人對記者表示，“但預計在一段時間之內(nèi)，行政手段與長效機制還將并存。”

　　“近日，高層在會議中仍然提到了房價調(diào)控，并點出了6個城市在年底前要完成房價調(diào)控，這其中應該包括北上廣深。”業(yè)內(nèi)一位知情人士向記者透露。

　　事實上，新一屆政府就任以來，在多個領(lǐng)域強調(diào)了市場化、規(guī)范化的思路，這與以往的調(diào)控路徑不同。但是，業(yè)內(nèi)人士分析，即使樓市調(diào)控的長效機制在三中全會后能夠出臺執(zhí)行，但仍然無法完全取代行政調(diào)控對于房價的控制作用，當前市場環(huán)境下，房價調(diào)控仍然是樓市調(diào)控的主要模式。

　　市場將起決定性作用

　　5000多字的公報中，“市場”一詞出現(xiàn)了20多次。

　　“盡管公報全文沒有提到房地產(chǎn)調(diào)控，但從公報中對市場化的多次強調(diào)，也能看出對房地產(chǎn)調(diào)控的市場化思路。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，在未來樓市調(diào)控長效機制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是一個大方向。

　　公報指出，要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。

　　“不久前， 總書記就提出了要千方百計增加住房供應，加強頂層設計，加快建立統(tǒng)一規(guī)范的住房供應體系。這也將是未來樓市調(diào)控的市場化方向。”陳國強表示。

　　此前，住建部政策研究主任秦虹在接受記者采訪時表示，在上一輪樓市調(diào)控中，全國49個城市實施了限購政策，這些政策在抑制投機投資性需求上取得了一定效果。但目前看來，限購、限貸的城市房價仍在上漲，這只能說明市場供應難以滿足自住性需求的增長。

　　“目前，多數(shù)城市房價還是比較平穩(wěn)的，出現(xiàn)房價明顯上漲的主要是一線城市和二線熱點城市。”根據(jù)秦虹的分析，在這一輪房價上漲中，投機投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，近幾個月以來，北京新建商品房的庫存一直徘徊在6萬套左右，其他一線城市的新建商品房庫存也進一步降低。而二線城市的房屋庫存仍維持高位，約為15-17個月的房屋銷售量。

　　“盡管公報中沒有提到樓市調(diào)控的總體設計，但在市場化的改革方向之下，未來樓市調(diào)控的政策將不再是一刀切的政策，而是會根據(jù)各地情況將調(diào)控方式方法下放地方，進行總體把握。”陳國強指出。

　　而值得注意的是，在增加供應方面，北京在不久前剛剛出臺的“京七條”中，就提出了要在今明兩年推出“自住型商品房”7萬套，售價比周邊商品房低30%左右。而購購對象則比保障房更加寬泛，符合購房條件的京籍、非京籍家庭都可以申請購購。

　　“若北京這個目標達成，供應量足以對京城樓價造成明顯影響。”陳國強表示，北京新出臺的“自住型商品房”，或許是房地產(chǎn)市場化改革的“先行版”。

　　“房價調(diào)控”仍是較急要務

　　據(jù)本報記者調(diào)查獲悉，在十八屆三中全會召開前夕，有關(guān)高層專業(yè)就曾對城市高房價問題作出過批示，指示北京等城市的房價一定要符合廣大群眾的需求。加之年底臨近，房價考核問題再度被提到的高度。

　　上述業(yè)內(nèi)知情人士進一步透露，北京市房價考核將是一道考試題，由于年中市里主要分管專業(yè)分工調(diào)整，但是房價考核仍是要原任專業(yè)需要抓好的事情。

　　在十八屆三中全會公報結(jié)束之后，各地城市，尤其是上述6個主要城市的房價考核工作，將成為年底房地產(chǎn)調(diào)控的一場大戲。

　　這在近日各地的調(diào)控動作中就可見一斑。

　　11月8日，上海公布了被稱為“滬七條”的加強版調(diào)控措施，涉及信貸、限購等多個途徑。在一個月之內(nèi)，上海成為繼深圳、北京之后第3個加碼樓市調(diào)控的一線城市。

　　此前，北京市住建委出臺了以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”，要求限定自住型商品住房的價格低于同時段同品質(zhì)的商品住房約30%。此后，北京市住建委又約談開發(fā)商要求年底前對高價地項目和高價樓盤停止預售審批。此外，深圳在國慶節(jié)后也出臺了“深八條”配合貸款調(diào)控政策。

　　數(shù)據(jù)顯示，10月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲。北京、上海等十大城市10月住宅均價為18533元/平方米，比9月環(huán)比上漲1.95%，同比上漲15.69%。

　　無疑，在國內(nèi)主要城市房價的環(huán)比連續(xù)上漲中，地方政府年初宣布的房價控制目標已經(jīng)受到較為嚴峻的挑戰(zhàn)。據(jù)記者了解，今年年初，北京和上海的控漲目標定為“保持穩(wěn)定”，其他主要城市則是表示將確保房價漲幅不超過人均可支配收入的漲幅。

　　“目前有多個城市的房價漲幅已經(jīng)超過了年度限額，這其中包括所有的一線城市外，也包含了二線城市中的廈門、南京、鄭州和沈陽。預計到今年年底，有相當一部分城市的年度房價控制目標較難實現(xiàn)。”陳國強表示。

　　“現(xiàn)在擔心的不是熱點城市價格上漲、土地高溢價成交，而是這種市場表現(xiàn)帶來的樓市失控預期。”國務院發(fā)展研究一位負責人對記者表示，“接下來，在影響市場的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預計都能看到調(diào)控收緊的跡象。”

　　“我們得到部里的消息，讓我們密切關(guān)注市場情況和房價漲幅，控漲不力仍然要問責，”東部某省住建廳官員對記者表示，“今年是新一屆政府上任的年，各地方都不愿自己報出的數(shù)據(jù)太難看。”

　　另據(jù)本報記者獲悉，有房地產(chǎn)開發(fā)商透露，北京市審計局等部門開始進駐房地產(chǎn)企業(yè)，核查土地成本和開發(fā)利潤等指標。

　　一位接近頭開集團的人士向本報記者證實了此消息。

　　政策釋放空間

　　公報中盡管提到市場在資源配置中的決定作用，同時也提出了要更好地發(fā)揮政府的作用。

　　“在目前的市場形勢下，行政化限購手段的退出，仍然需要兩個前提，一個是替代政策，另一個是合理的分步分地區(qū)退出，”上述國務院發(fā)展研究負責人表示，“在市場較熱的一線城市和二線熱點城市，行政化手段仍然有效，但對于其他庫存較高的二三線城市，限購等手段反而會加劇供需矛盾。”

　　與此同時，記者了解到，“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”的草稿中，仍然保留了通過政府調(diào)控手段確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“運用空間”。

　　“對于通過市場解決的方面，財稅改革和土地改革在公報中都透露出政策空間，盡管沒有明確提出，但很有可能作為切入點。”上述國務院發(fā)展研究負責人對記者表示。

　　十八屆三中全會的公報中提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，這與十七屆三中全會提出的“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”有所區(qū)別。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]分析指出本屆全會將“逐步”二字去掉，對于城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場的進一步推進值得期待。

　　楊紅旭指出，按照這樣的改革思路，土地改革將從當前正在進行的土地確權(quán)、宅基地發(fā)證，到作為財產(chǎn)的可轉(zhuǎn)售、抵押，較終實現(xiàn)集體建設用地與國有建設用地同權(quán)同價。

　　此外，公報指出，要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉對此表示，這可能意味著農(nóng)村宅基地可以自由流轉(zhuǎn)，但具體操作很難保證，而城鄉(xiāng)要素平等交換等信息，可能意味著城鄉(xiāng)二元機構(gòu)即將被打破。

　　此外，公報中以往被認為是“解決房地產(chǎn)市場問題的利劍”的房產(chǎn)稅擴圍，卻沒有被提到。

　　“房產(chǎn)稅擴圍的工作在十八屆三中全會之后肯定是要繼續(xù)進行的，但這項工作仍處于試點階段，全面放開仍需時日。”住建部一位官員對記者表示。

　　“房產(chǎn)稅的開征，在樓市調(diào)控的政策設計中應該是一個起效慢但效果持久的長期政策，”上述國務院發(fā)展研究負責人表示，“征收房產(chǎn)稅的較終目的是合理化的稅制改革，調(diào)控樓市應該是副作用。”

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