近期，隨著各大城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，許多需要在年內(nèi)完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市紛紛出臺(tái)新的調(diào)控措施，這些對(duì)于短期市場(chǎng)運(yùn)行可能會(huì)有一些影響。但與此同時(shí)，也有一些城市在悄然松綁。這使得那些企圖通過(guò)這些措施去觀察未來(lái)樓市趨勢(shì)的人們感覺(jué)到諸多不確定因素。

　　但從另一個(gè)角度看，這或許也正是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要調(diào)控方式——用市場(chǎng)手段解決市場(chǎng)問(wèn)題，政策層面只給出更具統(tǒng)一性的長(zhǎng)效模式，而適時(shí)的微調(diào)，則交由各地根據(jù)不同城市的具體情況去決定其調(diào)控方向。成效如何，則需要等待市場(chǎng)給出答案。

　　樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制尚未完全建立，多個(gè)二線城市調(diào)控再加碼。

　　昨日（11月26日），據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有12個(gè)城市出臺(tái)新的樓市調(diào)控措施，除個(gè)別城市外，政策基調(diào)以收緊為主。同時(shí)，在北上廣深調(diào)控政策出臺(tái)后，調(diào)控潮由一線向二線城市蔓延。

　　鏈家地產(chǎn)研究院張旭告訴記者，11個(gè)城市都以收緊為主，限購(gòu)以及限貸政策都有不同程度升級(jí)，短期內(nèi)或?qū)κ袌?chǎng)形成明顯沖擊。同時(shí)，各城市基本都對(duì)未來(lái)土地供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行披露，以穩(wěn)定市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期。預(yù)計(jì)未來(lái)地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、人口規(guī)模以及房?jī)r(jià)走勢(shì)等多角度權(quán)衡，出現(xiàn)全國(guó)“一刀切”的可能性降低。從這個(gè)角度看，今年末的調(diào)控潮或 于房?jī)r(jià)上漲較快的部分一二線城市。

　　多地加碼樓市調(diào)控

　　今年9月初，鄭州率先出臺(tái)地方調(diào)控措施，收緊了部分政策，比如“對(duì)于未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房”。隨后4個(gè)一線城市相繼跟進(jìn)，在廣州出臺(tái)樓市加碼政策后，武漢、沈陽(yáng)等二線城市也陸續(xù)收緊調(diào)控。

　　記者發(fā)現(xiàn)，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策的二線城市10月新建住宅價(jià)格漲幅基本都超過(guò)10%，在70個(gè)大中城市中漲幅偏高。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)，后續(xù)可能有超過(guò)20個(gè)城市繼續(xù)出臺(tái)地方收緊調(diào)控的文件。今年新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到21個(gè)，這些城市要完成年度調(diào)控任務(wù)已基本無(wú)望。

　　從各地的調(diào)控政策看，主要以提高外地購(gòu)房者門檻以及上調(diào)二套房頭付比例為主，以沈陽(yáng)為例，其在11月25日出臺(tái)的政策就將非本市戶籍居民家庭購(gòu)購(gòu)住房需提供的納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明年限，由1年以上提高到2年以上。此外，未來(lái)沈陽(yáng)居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)套住房，商業(yè)貸款和公積金貸款頭付比例提高至65%。同時(shí)，武漢也在抓緊研究提高套住房貸款的頭付款比例。

　　針對(duì)開(kāi)發(fā)商的限價(jià)，各地都不約而同地指出：加強(qiáng)和完善商品房預(yù)售管理，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)房?jī)r(jià)漲幅較快和不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約。

　　值得關(guān)注的是，在此次調(diào)控潮中，12個(gè)城市中有9個(gè)表態(tài)將會(huì)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會(huì)在2014年保持穩(wěn)定或有所擴(kuò)大。

　　武漢的政策明確，增加住房用地供應(yīng)，特別是加大保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)力度，力爭(zhēng)2013年全市住房用地實(shí)際供應(yīng)總量比過(guò)去5年年均實(shí)際供應(yīng)量增加20%以上。

　　據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，很多二線城市面臨著較大的供應(yīng)問(wèn)題，武漢市自今年3月以來(lái)，單月成交面積一直保持在100萬(wàn)平方米以上，但僅有4個(gè)月的供應(yīng)面積超過(guò)了100萬(wàn)平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分二線城市房?jī)r(jià)上漲的背后，是供不應(yīng)求的矛盾。當(dāng)月度新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及市場(chǎng)需求、住房庫(kù)存去化周期明顯偏公里，就使得此類城市房?jī)r(jià)上漲具備內(nèi)生動(dòng)力。

　　張旭分析說(shuō)，在短期政策出臺(tái)的同時(shí)，各城市基本都對(duì)未來(lái)的土地供應(yīng)規(guī)模進(jìn)行預(yù)先披露，這能夠起到穩(wěn)定市場(chǎng)長(zhǎng)期預(yù)期的效果。

　　短期內(nèi)或抑制房?jī)r(jià)

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政策在短期內(nèi)將充當(dāng)滅火器的功能，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不至于招惹太多“關(guān)注”，是政策出臺(tái)較直接的原因。他半開(kāi)玩笑地說(shuō)，前不久有房?jī)r(jià)漲得快的，就被住建部約談，這顯然不光彩。

　　張旭分析說(shuō)，年初的“國(guó)五條”明確要求，各城市按照房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則制定價(jià)格控制目標(biāo)。隨著年末臨近，部分城市完成目標(biāo)幾近無(wú)望，出臺(tái)政策來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并表明調(diào)控決心。目前二套頭付比例出現(xiàn)不同程度的提高，短期內(nèi)或會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)明顯沖擊。

　　“在控制房?jī)r(jià)的年度考核目標(biāo)下，政府控制預(yù)售證發(fā)放、對(duì)購(gòu)房資格設(shè)卡、參與住房的定價(jià)過(guò)程，都將使得房?jī)r(jià)面臨高壓線。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，預(yù)計(jì)第四季度此類城市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)接近環(huán)比零增長(zhǎng)的運(yùn)動(dòng)軌跡。

　　上述說(shuō)法在記者采訪開(kāi)發(fā)商時(shí)也得到了證實(shí)，北京南城某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商工作人員說(shuō)，目前政府的態(tài)度是必須按照政府限價(jià)來(lái)賣，否則就不發(fā)預(yù)售證。

　　但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，行政調(diào)控仍難以解決中國(guó)房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)問(wèn)題。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、供求矛盾等因素，都不能在短期內(nèi)得到改變。