近日，住建部政策研究與高和資本聯(lián)合發(fā)布報告《存量房時代的房地產(chǎn)市場研究》(以下簡稱“報告”)。報告稱，中國房地產(chǎn)市場，不論是住房市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場，更已提前邁進這一階段。

　　在存量房時代，房地產(chǎn)市場將更加注重提升物業(yè)價值，商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向持有經(jīng)營為主，租賃市場更加活躍，圍繞存量房持有經(jīng)營、租賃交易的金融服務(wù)和中介服務(wù)將更加發(fā)達，由此推動“樓宇經(jīng)濟”的爆發(fā)式發(fā)展。而我國城市必將經(jīng)歷的重構(gòu)過程，則催生了“樓宇經(jīng)濟”或超萬億的巨大商機。

　　一線城市率先步入存量房時代

　　在住房市場，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

　　報告稱，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發(fā)展快、規(guī)模總量大。目前，這些城市核心城區(qū)新增供應(yīng)量已經(jīng)很少，新建商住品房主要集中在城市郊區(qū)。從四個城市存量房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)比來看，平均達到2的水平，深圳在2010年時甚至達到3的水平。四個一線城市住房市場，已率先進入存量房交易為主的階段。

　　同時，隨著北京、上海等一線城市新供應(yīng)土地越來越少，商業(yè)用地幾近飽和，一線城市也已經(jīng)進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量更加有限。據(jù)統(tǒng)計，在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年29%降到2012年的15%;在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。此外，根據(jù)高緯環(huán)球預(yù)測，到2015年，一線城市、包括部分二線城市，寫字樓供應(yīng)大部分位于城市非核心區(qū)。核心區(qū)寫字樓發(fā)展，基本將已存量改造為主。

　　“除一線城市率先全面步入存量房時代之外，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，建設(shè)規(guī)模的快速增長，二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮(zhèn)化達到穩(wěn)定階段，城市人口規(guī)模不再有穩(wěn)定增加時，三四線城市也必將步入存量房時代。”住建部政策研究主任秦虹介紹說，在存量房時代，住房市場將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業(yè)寫字樓新增供應(yīng)將以存量樓宇的更新改造為主，核心區(qū)域尤其如此。

　　重構(gòu)城市宜居性助推“樓宇經(jīng)濟”

　　在土地稀缺的存量房時代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發(fā)展困境。對于地方政府，核心區(qū)域已經(jīng)無地可用，但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻;對于投資商，土地資源匱乏嚴重縮減了其發(fā)展空間，即使有新增土地供應(yīng)，也只能是高成本的“地王”價格;對于散戶投資人，非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢，而低風(fēng)險的核心區(qū)域的投資機會缺乏。

　　如何化解這一困境?高和資本董事長蘇鑫認為，以“舊樓改造、存量提升”為主要途徑的“樓宇經(jīng)濟”，會理想的答案之一。“舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實現(xiàn)了多方共贏。地方政府實現(xiàn)了可持續(xù)的稅收源，投資商獲得了新的投資機會，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

　　對此，秦虹表示，作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)的載體，商業(yè)寫字樓承載了巨額的經(jīng)濟價值。“在存量時代到來的背景下，應(yīng)用專業(yè)的資產(chǎn)管理理念和先進的金融工具改造存量商業(yè)地產(chǎn)，提升其價值，是非常重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，符合客觀規(guī)律。”

　　位于上海市靜安區(qū)的靜安高和大廈，就是“樓宇經(jīng)濟”較典型的案例之一。該樓原名是中華企業(yè)大廈，2012年10月被高和資本以7.9億元的價格收購。這座曾經(jīng)的“億元樓”由于租客的輪換等原因納稅能力衰減。

　　蘇鑫介紹，高和資本收購后，通過外立面、室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件等方面的提升和改造，尤其是資產(chǎn)管理能力的提升，使靜安高和大廈的租金從4.0元/平方米/天一躍升至7.0元-7.5元/平方米/天，成為上海寫字樓市場租金增長較快的項目。目前入駐的租客，包括亞洲的重組人生激素生產(chǎn)企業(yè)——金賽藥業(yè)、國內(nèi)排名前十的專業(yè)證券公司——國都證券等品牌租客。

　　據(jù)了解，高和資本新近剛在北京完成對丹陽大廈的整體收購，并更名為高和藍峰大廈。此次收購，創(chuàng)下了2013年北京現(xiàn)房并購案的紀錄，也是高和資本針對“樓宇經(jīng)濟”的較新嘗試。據(jù)介紹，完成收購后，高和資本將參照靜安高和大廈的方式，對丹陽大廈展開整體改造提升。

　　在歐美商業(yè)地產(chǎn)市場，對已經(jīng)建成并使用多年的商務(wù)樓宇收購、改造，重新定位出租，提升價值后，再銷售給投資者已經(jīng)是一種普遍運作模式。其中，較為成功的案例就是美國鐵獅門公司對克萊斯勒大廈的收購改造。鐵獅門公司于1998購購了瀕臨破產(chǎn)的歷史藝術(shù)建筑克萊斯勒大廈，同時還購購了毗鄰的32層肯特大廈以及另外四座較低的建筑物。改造的核心工程包括：利用周圍建筑的上空使用權(quán);在已全都出租的肯持大廈內(nèi)擴建的辦公空間;翻新肯特大廈，把該大廈重新定位為新克萊斯勒的東大廈;沿東42街建造新的富有吸引力的零售店面。改造后的克萊斯勒大廈重獲新生，成為美國新的性建筑之一。

　　安邦咨詢董事長陳功稱，如同很多國家已經(jīng)經(jīng)歷過的一樣，“大都市病”越來越嚴重的中國，未來50年勢必也要經(jīng)歷一番城市的重構(gòu)。“新一屆政府已將‘新型城鎮(zhèn)化’列為工作的重中之重。其思路，是將中小城鎮(zhèn)，以及大城市周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)作為城市化推進的，以緩解‘大都市病’的蔓延。這的確是解決問題的一個思路，但至少應(yīng)該與之并行的，則是對現(xiàn)有城市的改造，重構(gòu)城市的宜居性，提高城市化的效率。”陳功表示，“大都市病”的病因主要不在其大，而是在于其大得過于低效。

　　未來在城市改造方面還大有潛力可挖，可以為新的城鎮(zhèn)化提供更大的空間。“新型城鎮(zhèn)化，就是城市的重構(gòu)。城市道路需要重構(gòu)，城市的街區(qū)需要重構(gòu)，城市的廣場需要重構(gòu)，城市的很多樓宇痛呀需要重構(gòu)，以讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個潔凈、宜居的城市環(huán)境中。”陳功如是表示。

　　存量土地日益稀缺，重構(gòu)城市的宜居性必然建立在對現(xiàn)有建筑的升級改造之上。“而這一重構(gòu)過程，則蘊藏著巨大商機。保守估計，或在萬億之上。”有業(yè)內(nèi)人士如是表示。

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