房地產(chǎn)白銀時代告別野蠻生長

　　中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別黃金時代,步入白銀時代。那么,白銀時代將會持續(xù)多久?“可能會有十五、六年以上的周期。”在昨日舉辦的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌說,白銀時代是一個長周期,中國的房地產(chǎn)從青少年步入了中青年。青少年時代是野蠻生長,進入中青年之后這些毛病會克服,以后會呈現(xiàn)慢牛行情。而眼下,房地產(chǎn)正通過集體轉(zhuǎn)型告別野蠻生長。

　　“房地產(chǎn)業(yè)悲觀的時間已經(jīng)過去”

　　“找錢、拿地、賣房,這樣的增長模式看起來是走到了盡頭,現(xiàn)在要做存量。如果不符合常住人口600萬以上、商品房銷售均價高于1萬塊這兩個條件,這樣的區(qū)域房地產(chǎn)市場做不了增量,只能做存量優(yōu)化配置。”在經(jīng)濟速度放緩的形勢下,轉(zhuǎn)型成為熱詞。經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究主任鐘偉在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上就房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型做了深刻解讀,房地產(chǎn)悲觀時代已過去,行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。

　　鐘偉介紹說,2014年6月至7月房地產(chǎn)行業(yè)到達一個拐點,從去年7月到今年3月,房地產(chǎn)從業(yè)人員分化較為激烈,“不過我們沒有必要對2015年經(jīng)濟增長過于悲觀,完全有可能維持在7%,房地產(chǎn)行業(yè)悲觀的時間已經(jīng)過去了。”他進一步指出,目前的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一系列轉(zhuǎn)型,包括從注重投資開發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運營、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從購地賣房轉(zhuǎn)型為客群推服務(wù)等,“以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼睛里只有賣房子,沒有賣服務(wù),根本不關(guān)注他們所服務(wù)的客群是怎么生活在這個社區(qū)、怎么服務(wù)好他們居住在社區(qū)的各種需求等,而一個小區(qū)房屋維護、社區(qū)環(huán)境的維護完全可以多功能轉(zhuǎn)型,任何一項如果做好,都可以帶來巨大的估值提升。”

　　“拿地、蓋房子,那是傳統(tǒng)思維”

　　以往房地產(chǎn)開發(fā)商通過做加法、不斷擴大規(guī)模來實現(xiàn)業(yè)績增長,如今萬達、萬科等龍頭房企都相繼提出轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)道路;在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下,遠洋、華遠等多家房企也紛紛觸網(wǎng),提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作……房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的出路究竟在哪兒?

　　“中國市場已經(jīng)由過去賣方市場變成購方市場,由過去的壓房價到去庫存,從忽悠消費者的時代變成了考驗供應(yīng)者的時代,我們的企業(yè)要轉(zhuǎn)型,就要符合市場和政策的要求。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示,房地產(chǎn)應(yīng)當以人為核心,滿足各種人的不同需求,“真正內(nèi)涵的轉(zhuǎn)型,是增值提效,開發(fā)出適銷對路的、讓客戶滿意的產(chǎn)品。”中南建設(shè)集團董事、中南地產(chǎn)集團總裁陳小平也認為,作為房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)站在顧客的角度判斷突圍的方向,較終活下去的,必然是迎合消費者需求,不斷注重產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)。

　　花樣年控股集團董事局主席潘軍結(jié)合企業(yè)近幾年的轉(zhuǎn)型之路指出,要轉(zhuǎn)型,企業(yè)人員結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整很重要,“花樣年現(xiàn)在3萬多人,做房地產(chǎn)開發(fā)的只有800人,其他的3萬人都是做養(yǎng)老、酒店、教育、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融等。如果老板還在想拿地、想蓋房子,那是傳統(tǒng)思維。在移動互聯(lián)網(wǎng)時代,要注重用戶體驗。”

　　“用房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟已經(jīng)很難”

　　一線和部分二線城市房價迅速反彈,引發(fā)人們對房價過快上漲的擔憂。在房地產(chǎn)過熱的年份,房價快速上漲,許多城市的居民收入出現(xiàn)過“跑輸”房價和GDP。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生昨日表示,今年GDP的增長目標是7%左右,“今年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%,預(yù)計今年房價增速不會高于GDP增速,也不會高于人均可支配收入的同比漲幅。”

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù),二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。對于三季度房地產(chǎn)表現(xiàn),REICO工作室博士任榮榮表示,預(yù)計仍然以去庫存為主。她分析說,2014年出現(xiàn)了40萬結(jié)婚對數(shù)的下降,結(jié)束了2006年以來較快上漲的態(tài)勢,“意味著住房剛性需求的放緩,會加大去庫存的壓力和延續(xù)去庫存的過程。”

　　華遠地產(chǎn)原董事長任志強昨日表示,目前依舊存在不少催生房地產(chǎn)需求的因素,“中國的離婚率逐年上升,每年增加20到30萬個離婚家庭,這也是對住房需求的壓力。”他同時分析說,人們的平均壽命延長,老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求,中國城鄉(xiāng)住房的比例仍然很低,還需要進行大量的改善,“這些因素都會使得房地產(chǎn)在未來保持一定的速度增長,但是要想用房地產(chǎn)投資拉動中國經(jīng)濟已經(jīng)很難。”

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