房地產(chǎn)白銀時(shí)代告別野蠻生長(zhǎng)

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別黃金時(shí)代,步入白銀時(shí)代。那么,白銀時(shí)代將會(huì)持續(xù)多久?“可能會(huì)有十五、六年以上的周期。”在昨日舉辦的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌說,白銀時(shí)代是一個(gè)長(zhǎng)周期,中國(guó)的房地產(chǎn)從青少年步入了中青年。青少年時(shí)代是野蠻生長(zhǎng),進(jìn)入中青年之后這些毛病會(huì)克服,以后會(huì)呈現(xiàn)慢牛行情。而眼下,房地產(chǎn)正通過集體轉(zhuǎn)型告別野蠻生長(zhǎng)。

　　“房地產(chǎn)業(yè)悲觀的時(shí)間已經(jīng)過去”

　　“找錢、拿地、賣房,這樣的增長(zhǎng)模式看起來是走到了盡頭,現(xiàn)在要做存量。如果不符合常住人口600萬以上、商品房銷售均價(jià)高于1萬塊這兩個(gè)條件,這樣的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)做不了增量,只能做存量?jī)?yōu)化配置。”在經(jīng)濟(jì)速度放緩的形勢(shì)下,轉(zhuǎn)型成為熱詞。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上就房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型做了深刻解讀,房地產(chǎn)悲觀時(shí)代已過去,行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。

　　鐘偉介紹說,2014年6月至7月房地產(chǎn)行業(yè)到達(dá)一個(gè)拐點(diǎn),從去年7月到今年3月,房地產(chǎn)從業(yè)人員分化較為激烈,“不過我們沒有必要對(duì)2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過于悲觀,完全有可能維持在7%,房地產(chǎn)行業(yè)悲觀的時(shí)間已經(jīng)過去了。”他進(jìn)一步指出,目前的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一系列轉(zhuǎn)型,包括從注重投資開發(fā)轉(zhuǎn)型為注重管理運(yùn)營(yíng)、從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化、從重資產(chǎn)拼規(guī)模轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)多業(yè)態(tài)、從購地賣房轉(zhuǎn)型為客群推服務(wù)等,“以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眼睛里只有賣房子,沒有賣服務(wù),根本不關(guān)注他們所服務(wù)的客群是怎么生活在這個(gè)社區(qū)、怎么服務(wù)好他們居住在社區(qū)的各種需求等,而一個(gè)小區(qū)房屋維護(hù)、社區(qū)環(huán)境的維護(hù)完全可以多功能轉(zhuǎn)型,任何一項(xiàng)如果做好,都可以帶來巨大的估值提升。”

　　“拿地、蓋房子,那是傳統(tǒng)思維”

　　以往房地產(chǎn)開發(fā)商通過做加法、不斷擴(kuò)大規(guī)模來實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng),如今萬達(dá)、萬科等龍頭房企都相繼提出轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)道路;在互聯(lián)網(wǎng)+大肆流行下,遠(yuǎn)洋、華遠(yuǎn)等多家房企也紛紛觸網(wǎng),提出與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略合作……房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的出路究竟在哪兒?

　　“中國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)由過去賣方市場(chǎng)變成購方市場(chǎng),由過去的壓房?jī)r(jià)到去庫存,從忽悠消費(fèi)者的時(shí)代變成了考驗(yàn)供應(yīng)者的時(shí)代,我們的企業(yè)要轉(zhuǎn)型,就要符合市場(chǎng)和政策的要求。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示,房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以人為核心,滿足各種人的不同需求,“真正內(nèi)涵的轉(zhuǎn)型,是增值提效,開發(fā)出適銷對(duì)路的、讓客戶滿意的產(chǎn)品。”中南建設(shè)集團(tuán)董事、中南地產(chǎn)集團(tuán)總裁陳小平也認(rèn)為,作為房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)站在顧客的角度判斷突圍的方向,較終活下去的,必然是迎合消費(fèi)者需求,不斷注重產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)。

　　花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍結(jié)合企業(yè)近幾年的轉(zhuǎn)型之路指出,要轉(zhuǎn)型,企業(yè)人員結(jié)構(gòu)比例的調(diào)整很重要,“花樣年現(xiàn)在3萬多人,做房地產(chǎn)開發(fā)的只有800人,其他的3萬人都是做養(yǎng)老、酒店、教育、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)金融等。如果老板還在想拿地、想蓋房子,那是傳統(tǒng)思維。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,要注重用戶體驗(yàn)。”

　　“用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)很難”

　　一線和部分二線城市房?jī)r(jià)迅速反彈,引發(fā)人們對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的擔(dān)憂。在房地產(chǎn)過熱的年份,房?jī)r(jià)快速上漲,許多城市的居民收入出現(xiàn)過“跑輸”房?jī)r(jià)和GDP。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生昨日表示,今年GDP的增長(zhǎng)目標(biāo)是7%左右,“今年年底中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅不會(huì)超過5%到6%,預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)增速不會(huì)高于GDP增速,也不會(huì)高于人均可支配收入的同比漲幅。”

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的數(shù)據(jù),二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。對(duì)于三季度房地產(chǎn)表現(xiàn),REICO工作室博士任榮榮表示,預(yù)計(jì)仍然以去庫存為主。她分析說,2014年出現(xiàn)了40萬結(jié)婚對(duì)數(shù)的下降,結(jié)束了2006年以來較快上漲的態(tài)勢(shì),“意味著住房剛性需求的放緩,會(huì)加大去庫存的壓力和延續(xù)去庫存的過程。”

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)昨日表示,目前依舊存在不少催生房地產(chǎn)需求的因素,“中國(guó)的離婚率逐年上升,每年增加20到30萬個(gè)離婚家庭,這也是對(duì)住房需求的壓力。”他同時(shí)分析說,人們的平均壽命延長(zhǎng),老齡化程度不斷提高會(huì)增加人們對(duì)住宅的需求,中國(guó)城鄉(xiāng)住房的比例仍然很低,還需要進(jìn)行大量的改善,“這些因素都會(huì)使得房地產(chǎn)在未來保持一定的速度增長(zhǎng),但是要想用房地產(chǎn)投資拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)很難。”

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