一降一升，海南房地產這樣轉

　　“海南萬里真吾鄉(xiāng)。”公元1097年，蘇東坡被貶海南，臨行前卻把尚未謀面的海南當作自己的故鄉(xiāng)。

　　900多年后，被東坡先生稱為“南荒”之地的海南，成為全國人民不遠萬里紛紛前來購房置業(yè)的熱土。“海南萬里真吾鄉(xiāng)”成了大量島外購房者的真實寫照。

　　房地產行業(yè)在海南區(qū)域經濟中的地位舉足輕重，對我省地方財政貢獻巨大，是我省城市基礎設施投入的主要來源。但與此同時，海南房地產業(yè)的結構性問題、季節(jié)性空置問題、經營性地產與保障性住房的平衡問題等也日漸突出。

　　有鑒于此，11月初下發(fā)的《海南省人民政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)頭次提出，從明年起，要逐步降低商品住房開發(fā)比例，并納入市縣考核指標體系。

　　隨后我省提出，要建立合理的房地產結構，構建多元化的產品體系，不斷增加旅游酒店度假產品、產權式公寓等經營性地產的開發(fā)建設，堅持走精品特色發(fā)展之路。這“一降一升”，拉開了一場影響海南房地產業(yè)乃至整個經濟發(fā)展的轉型大幕。

　　空置之憂

　　-房屋季節(jié)性空置，造成資源浪費

　　-海南旅游房地產的特點應是使用權的流動性

　　11月27日，中國北方大部分地區(qū)普遍降溫；12月4日，我國25個省份深陷霧霾天氣；而千里之外的海南卻是一片陽光明媚。

　　每到這個季節(jié)，北方老人們結伴來到海南，開始他們長達幾個月的候鳥生活。

　　事實上，海南房地產業(yè)呈現(xiàn)兩頭在外的特征：開發(fā)商、購購者來自全國范圍，外銷比重極高。2011年，?？诤腿齺喎康禺a外銷比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房面積比例基本在90%以上。2012年，島內需求擴大，島外市場比重有所下降，但仍占據(jù)主導地位。

　　對島外市場的過分依賴帶來的較直接后果是，海南房地產業(yè)居所明顯，造成房屋的大量季節(jié)性空置，給小區(qū)的物業(yè)管理帶來了難題，也給小區(qū)供水、供電帶來很大損耗，造成資源浪費。

　　三亞卓達東方巴哈馬小區(qū)租戶宋先生告訴記者，該小區(qū)屬高端小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主都是外地人。一到夏天，候鳥老人撤離，小區(qū)里一片黑暗，只有幾戶人家亮燈。這個時候，樓道里的兩部電梯通常只開一部，公共照明也基本停用。記者在瓊海、萬寧等地采訪了解到，這種現(xiàn)象絕非個例。

　　部分開發(fā)項目缺乏足夠的市政與服務設施配套，也是空置率高的一個原因。

　　省房地產業(yè)協(xié)會秘書長王靜告訴記者，目前我省土地出讓方式多以“熟地出讓、現(xiàn)狀交付”為特點，一些地方連基本的排水設施和衛(wèi)生處理都沒完善，就忙著進行房地產開發(fā)，結果出現(xiàn)“垃圾靠風吹，排水靠自然”的怪象。

　　對此，省人大常委會環(huán)資委委員、雅克設計集團董事長侯百鎮(zhèn)表示，海南必須要提高房屋利用率，如果只是簡單出售，那就只是輸出成本而沒有帶來消費，沒有促進經濟，這是對海南資源的極大浪費。轉型升級中較需要解決的就是資源利用問題，一個政策的出臺，不單是對將來發(fā)展的指導，也要為過去的問題提供解決方案和對策。開發(fā)商賣完房子走人了，把房屋空置率問題留在海南，等到海南土地快使用完、規(guī)劃完后再解決，那就晚了。

　　省政協(xié)經濟委員會副主任、海南產業(yè)經濟研究院院長李仁君也表示，海南商品房主要賣給島外客戶，旅游淡季會出現(xiàn)大量的“房屋空置”現(xiàn)象。這樣龐大的數(shù)量，是海南房地產業(yè)健康發(fā)展的巨大隱患。

　　“目前國內并沒有關于空置率征稅的立法。”李仁君說，如果能引進分時度假和產權式酒店，將從根源上解決海南大量房屋閑置問題，也可以促進海南第三產業(yè)的發(fā)展。海南現(xiàn)代管理研究院院長、海大教授王毅武告訴記者，他的觀點是，海南房子不但要限購，而且要禁購。“房子不是投資品。海南旅游房地產的特點應該是使用權的流動性，可以向島外居民開放使用權，但所有權不是你的。”

　　結構之痛

　　-低端商品房過多住宅地產占比過大

　　-結構不合理凸顯抗風險能力較差

　　結構不合理，是當前我省房地產業(yè)較突出的問題，主要表現(xiàn)為普通商品住房占比過大，低端商品住房過多。單一模式、低端開發(fā)，既是對海南寶貴土地資源的極大浪費，也不利于房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這是全省促進房地產業(yè)健康發(fā)展工作會議傳遞出的信息。

　　據(jù)統(tǒng)計，2005年-2012年，我省房地產開發(fā)投資累計完成2729.65億元，年均增長43.47%，約占全社會固定資產投資總額的33.92%，連續(xù)保持兩位數(shù)增長態(tài)勢。房地產開發(fā)規(guī)模年年攀升，房地產建設用地增長迅猛，房地產銷售價格和漲幅均較大。

　　但與此同時，海南房地產業(yè)的結構性不合理問題日愈凸顯。

　　目前，我省房地產的開發(fā)仍是住宅地產占完全主導，與旅游度假相關的度假酒店、酒店式公寓等經營性地產項目產品較少，商業(yè)、辦公房地產規(guī)模更小。2012年，全省商品住宅投資725.32億元，占房地產開發(fā)投資的比重為81.8%；商業(yè)營業(yè)用房投資50.6億元，占5.7%；辦公樓投資5.65億元，僅占0.6%。省住房和城鄉(xiāng)建設廳房地產市場監(jiān)管處處長陳武告訴記者，這種結構對宏觀調控政策極其敏感，抗風險能力較差，而且也與國際旅游島的發(fā)展目標不相吻合。房地產業(yè)是一個關聯(lián)性極強的產業(yè)，也是一種消費性產業(yè)，需要綜合發(fā)展環(huán)境的支撐，其良性發(fā)展必須以綜合發(fā)展為前提。“以商品住宅占完全主導地位的單一產品結構，不利于海南房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。”

　　民眾之惑

　　-普通商品房比例下降，房價會不會上漲？

　　-島外購房者實力雄厚，本地人購房難怎么解？

　　近年來，海南商品住房價格上漲明顯快于居民可支配收入增長。島外購房需求的持續(xù)旺盛推高了海南的房價，在一定程度上擠壓了本島居民的住房需求，本地人購房難的問題已經凸顯，亟需解決。

　　目前，國內人均GDP超過3500美元的地區(qū)已有2億人口。海南房地產市場基本是以此目標群體為銷售對象，而海南地方經濟水平不高，本島居民的收入低，消費能力有限，在這場購房競爭中明顯處于不利局面。

　　《意見》的出臺，不免讓很多海南的購房剛需族心里犯起了嘀咕：普通商品住房的開發(fā)比例降下來了，也就意味著商品房供給數(shù)量減少了，那么海南房價會不會因此迅速上漲，購房豈不是更加困難？

　　對此，王毅武解釋說，海南目前的空置房還很多，降低普通商品住房開發(fā)比例后，會激發(fā)出市場活力，調動這些“沉睡”的空置房再次投入市場，可以抵消因降低普通商品房開發(fā)比例所帶來的影響。“如果海南再大量開發(fā)普通商品房，只會造成資源浪費，市場停滯。”

　　王毅武說，從長遠來看，必須要把高端旅游房地產和民生保障房地產分開，不要攪成一鍋粥。保障房解決本島居民居住問題，旅游房地產解決游客問題。

　　李仁君建議，我省應借鑒香港等地的先進經驗，采取“雙軌制”的辦法，對于商品性住房，應實行“放開價格，管住數(shù)量”，對于保障性住房則實行“管住價格，放開數(shù)量”。海南的環(huán)境資源稀缺，面向島外客戶的經營性地產，就是要走高端、特色化路線，價格由市場決定，數(shù)量上加以限制；而保障房則是為了解決本島居民的住房問題，有多少需求就建多少，價格上要予以限制。全省促進房地產業(yè)健康發(fā)展工作會議也強調，要積極構建多元化的產品體系，也就是要在“一降一增一保”上做文章。即逐步降低普通商品住房開發(fā)比例，不斷增加高端旅游酒店、度假村、產權式公寓等經營性地產的開發(fā)建設，加大保障性住房的建設和供應。到2015年，將覆蓋面由現(xiàn)在的28%提升到38%左右。

　　轉型之慮

　　-要求開發(fā)商搞經營性房地產，用10年甚至更長時間收回成本，不太現(xiàn)實

　　 -沒有優(yōu)惠政策刺激，經營性房地產開發(fā)動力不足

　　近年來，我省在經營性房地產方面進行了許多積極探索，但由于缺乏相關的法律法規(guī)和誠信體系約束，酒店經營者和業(yè)主的糾紛問題時有發(fā)生。

　　三亞大衛(wèi)傳奇度假酒店可說是一個典型案例。該酒店以產權式酒店方式經營，業(yè)主委托開發(fā)商經營，但開發(fā)商在經營管理期間屢次爽約，幾次下調租金，未兌現(xiàn)當初分紅的承諾，雙方矛盾摩擦不斷。較終，180多名業(yè)主經過艱難維權，以300萬元從開發(fā)商手中購回酒店經營權，并于今年10月底重新開張，這也是三亞市家業(yè)主自主經營的產權式酒店。

　　王靜告訴記者，社會誠信體系的缺失嚴重制約了我省經營性房地產項目的發(fā)展?，F(xiàn)在許多產權式酒店的經營比較穩(wěn)定，是建立在整個房地產行業(yè)整體利好的基礎上的。“一旦經濟發(fā)展出現(xiàn)停滯，許多糾紛矛盾就有可能集中爆發(fā)。”

　　三亞另一家產權式酒店開發(fā)企業(yè)大興集團策劃部經理范曉磊告訴記者，產權式酒店是一項投資產品，一般利潤在4%左右，回效慢。所以他們只賣了一部分產權，剩下產權自持，這樣雙方利益就連在了一起。同時，他們還增加資金管理的透明度，業(yè)主可以查到酒店經營狀況、自己的收益和整體資金的流向。但他坦承，目前的問題是沒有具體的法律規(guī)范。對于房產稅、物業(yè)稅、租賃費等方面都沒有一個參考標準。“對于業(yè)主這方面的疑問，公司仍沒辦法回應，所以我覺得相關法律文件盡快出臺很有必要。”

　　王靜告訴記者，海南發(fā)展經營性房地產項目，還必須考慮政策導向問題。開發(fā)商都是趨利的，房

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