“北上廣深同比漲幅高達(dá)20％，26個主要城市漲幅超10％，69個城市房價上漲……”2013年全國房價漲聲一片，這與年初各地制定的房價控制目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。提出建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度，問責(zé)制能否真正“兌現(xiàn)”，公眾頗為關(guān)注。

26城市房價同比漲幅超10％，年度房價調(diào)控目標(biāo)許會“落空”

郊區(qū)本是北上廣深樓盤的價格“洼地”，但2013年這些一線城市的郊區(qū)樓盤卻接連出現(xiàn)放量成交勢頭，價格一路飆漲，甚至領(lǐng)漲整體樓市。

短短一年間，位于北京大興的**4號線始發(fā)站的樓盤，平均每平方米上漲幅度超過5000元。位于南五環(huán)外的亦莊，不少樓盤價格每平方米則突破3萬元。

2013年，中國樓市迎來了2009年之后的又一次“爆發(fā)”。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的11月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，一線城市新建住宅價格已連續(xù)3個月同比漲幅在20％以上；廈門、南京、西安、武漢等26個城市新建商品住宅價格同比漲幅達(dá)到或超過10％。

國務(wù)院2013年初出臺的“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外）要制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。多地城市為此提出，當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》績r格漲幅不高于本年度城市或城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度。北京、上海等地明確表示要“基本穩(wěn)定”。

然而，過去的2013年，全國許多城市房價都出現(xiàn)明顯上漲，完成房價調(diào)控目標(biāo)基本無望。數(shù)據(jù)顯示，扣除價格因素影響后，大多數(shù)二線城市的居民人均可支配收入的實(shí)際增速都未超10％，廣州為8.1％，深圳為8.6％。這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于房價上漲幅度。

迫于房價調(diào)控目標(biāo)的壓力，2013年第四季度以來，多個城市集體發(fā)力進(jìn)行調(diào)控升級。“京七條”“滬七條”“深八條”“穗六條”等政策相繼出臺，武漢、南京等二線城市也紛紛出臺“新政”，內(nèi)容無外乎嚴(yán)格限制新房價格審批、提高外地居民限購年限、提高或研究提高二套房頭付款比例等抑制供需兩端的調(diào)控方式。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析，“綜合數(shù)據(jù)來看，四個一線城市完成房價調(diào)控目標(biāo)幾乎不可能；房價漲幅超過10％的城市完成目標(biāo)希望渺茫；還有23個漲幅在8％－10％之間的城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度同樣非常大。”

“招式”頻出難控房價，“問責(zé)制”遭遇“軟執(zhí)行”

事實(shí)上，嚴(yán)控房價一直是各地貫穿全年的工作，不少城市使出“渾身解數(shù)”，創(chuàng)新調(diào)控“招式”。抑制供需兩端，統(tǒng)計數(shù)據(jù)被“壓低”，短期內(nèi)降了溫，但未有實(shí)質(zhì)性影響。

例如，北京在2013年初“國五條”落地細(xì)則中明確要求“新項目價格不高于周邊，老項目價格不高于前期”，臨近年底又要求每平方米單價超過４萬元的新盤不予發(fā)放預(yù)售證。一些地方甚至在調(diào)控細(xì)則中明確表示“加大中低價中小戶型產(chǎn)品審批”。上海、廣州等地大量推出郊區(qū)盤以平抑房價。

業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控難以觸及地方政府的根本利益--土地財政，也就難以控制住房價。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年全國主要的40個城市，土地成交額高達(dá)14707億元，同比2012年上漲45％。北上廣深等一線城市全面創(chuàng)造年度土地成交新記錄。

“一面是政府高喊‘嚴(yán)控房價’，另一面卻是‘放任’土地市場成交火爆，暴露的恰是地方政府對土地財政的過于依賴。”張大偉表示，房價與地價總是相互影響。在樓市火爆的時候，地方政府更愿意多賣地，而缺乏真正控制房價的動力。目前看來，房價控制目標(biāo)集體不達(dá)標(biāo)將成必然。

“房價調(diào)控目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)厲問責(zé)不能落空。”中國指數(shù)研究院華中市場總監(jiān)李國政表示，問責(zé)制的權(quán)威性受到挑戰(zhàn)，勢必將削弱調(diào)控政策的影響力。購房者不僅對“屢調(diào)屢漲”的房地產(chǎn)調(diào)控措施失去信心，甚至也會質(zhì)疑樓市長效調(diào)控機(jī)制。不少分析人士指出，房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)的地位，也決定了問責(zé)制落實(shí)的難度，“如何問責(zé)，誰來問責(zé)，對誰問責(zé)”等都會遭遇“軟執(zhí)行”。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示，房價調(diào)控目標(biāo)是政府對于百姓的“承諾”，沒有完成目標(biāo)而“爽約”，蒙混過關(guān)只會喪失公信力。

“定目標(biāo)”應(yīng)注重科學(xué)性，調(diào)控長效機(jī)制亟待建立

事實(shí)上，除了房價調(diào)控年度目標(biāo)“落空”，個稅調(diào)控也被“懸空”，除北京外，多城市在執(zhí)行中未公布房屋交易20％個人所得稅的征收實(shí)施細(xì)則，政策變成了“只見樓梯響，不見人下來”。

而在歷次調(diào)控過程中，“上有政策，下有對策”的現(xiàn)象沖抵調(diào)控效果。購房者為了突破家庭限購數(shù)量，“假離婚”之類的招數(shù)“應(yīng)運(yùn)而生”；開發(fā)商為了逃避限價監(jiān)管，拆分精裝、毛坯合同變相漲價的行為屢禁不止。較后的結(jié)果是房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)下降了，開發(fā)商錢也沒少賺，但房價上漲的頑疾卻難以治愈。

歲末年初，開發(fā)商推盤的積極性明顯降低，二手房市場的新增房源量和客源量也有所下降。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，各地年底調(diào)控“升級”大多從抑制需求角度出發(fā)，雖然可以拉低統(tǒng)計數(shù)字，但畢竟“治標(biāo)不治本”。當(dāng)前市場趨冷出現(xiàn)觀望情緒，未來在剛需自住為市場主體的城市，需求仍將會得到持續(xù)釋放。

高地價、高利潤導(dǎo)致高房價的利益鏈難以拆除，地方政府放任土地財政依賴就無法改觀。專家提出，要扭轉(zhuǎn)這一局面，應(yīng)貫徹好三中全會提出的要“完善干部考核評價制度”，“糾正單純以經(jīng)濟(jì)增長速度評定政績的偏向”。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，著眼未來，調(diào)控方式上會有所變化，以目標(biāo)控制為手段的調(diào)控方式將會逐步淡化。2014年，應(yīng)加快推動土地制度改革、房產(chǎn)稅擴(kuò)容等，不動產(chǎn)登記制度的出臺令人期待。

住建部政策研究原副主任王玨林表示，對房地產(chǎn)市場的態(tài)度將由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理，下一步既要增加供給，又要釋放存量。“樓市調(diào)控的任務(wù)和責(zé)任應(yīng)下沉給地方，對個別房價上漲過快的城市要適時約談，共同尋找房價上漲過快的原因，制定行之有效的辦法。”

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