23日，北京出臺(tái)了兩條密切相關(guān)但各有側(cè)重的調(diào)控政策。北京也成為繼深圳之后，10月份以來(lái)出臺(tái)地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的個(gè)城市。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，兩地出臺(tái)地方調(diào)控政策皆因?qū)崿F(xiàn)年內(nèi)調(diào)控目標(biāo)存在壓力。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，北京兩萬(wàn)套低于市場(chǎng)價(jià)格30%的自住商品房政策對(duì)市場(chǎng)影響更為直接，但這一政策能否抑制房?jī)r(jià)快速上漲，還是得看這種“七折限價(jià)房能否足量供應(yīng)”。

　　原因>> 北京房?jī)r(jià)漲太多，調(diào)控目標(biāo)恐落空

　　無(wú)論是“京七條”、《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，還是“深八條”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這種地方政策出臺(tái)較主要的背景，還是房?jī)r(jià)同比上漲幅度太大，“地方政府為實(shí)現(xiàn)一季度發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)而做的較后努力”。

　　22日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京和深圳9月份房?jī)r(jià)同比上漲幅度分別達(dá)20.6%和20.1%。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究主任李鐵崗稱，“距年底只剩兩個(gè)月，無(wú)論是北京還是深圳年內(nèi)實(shí)現(xiàn)既定調(diào)控目標(biāo)都有很大難度”。

　　同為一線城市的上海和廣州也面臨同樣問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)日前接受采訪時(shí)就表示，“從北上廣深四大城市來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅超出年度調(diào)控目標(biāo)已成定局。”

　　預(yù)測(cè)>> 擔(dān)心被問(wèn)責(zé)，滬穗或?qū)⒏L(fēng)

　　正是基于以上原因，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，繼深圳、北京后，同樣面臨目標(biāo)壓力的上海和廣州極有可能跟風(fēng)出臺(tái)地方調(diào)控政策。

　　按照今年3月國(guó)務(wù)院有關(guān)通知，對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市有關(guān)負(fù)責(zé)人要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。

　　10月份，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一接受采訪時(shí)稱：“國(guó)務(wù)院文件榜首條提到穩(wěn)定房?jī)r(jià)目標(biāo)責(zé)任制，執(zhí)不執(zhí)行？這些問(wèn)題應(yīng)該給老百姓一個(gè)說(shuō)法。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，“問(wèn)責(zé)要看怎么問(wèn)法，光檢討不能解決問(wèn)題。問(wèn)責(zé)不僅是問(wèn)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)完不成，也要問(wèn)房?jī)r(jià)背后的問(wèn)題，找出原因下一步才有可能完成目標(biāo)。”

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究主任李鐵崗認(rèn)為，在約談和問(wèn)責(zé)的壓力下，上海、廣州以及杭州、南京等也同樣有出臺(tái)地方政策的需求，前兩個(gè)城市更為迫切。

　　A 低30%，北京購(gòu)房能省50萬(wàn)

　　“深八條”在業(yè)內(nèi)被認(rèn)為是擬提高二套房頭付比例和貸款利率。而北京在重復(fù)和強(qiáng)調(diào)既有政策“京七條”外，同時(shí)發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》。其中明確，北京市今后將加快發(fā)展自住型商品住房，通過(guò)采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式供地，建設(shè)套型建筑面積90平方米以下為主，較大套型建筑面積不得超過(guò)140平方米，均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，年底前將完成2萬(wàn)套供應(yīng)，預(yù)計(jì)明年5萬(wàn)套自住型商品住房供應(yīng)將占全部新增供應(yīng)的50%以上。

　　30%大約是多少？中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉24日對(duì)記者稱，目前已經(jīng)供應(yīng)的低價(jià)自住房用地在五環(huán)六環(huán)附近，北京這個(gè)區(qū)域目前房?jī)r(jià)在兩萬(wàn)元到三萬(wàn)元之間，按照這個(gè)價(jià)格，張大偉估計(jì)，“低30%左右能為購(gòu)房者節(jié)省50萬(wàn)元購(gòu)房款”。

　　B 限價(jià)房出籠，“夾心層”較受益

　　對(duì)于北京限價(jià)自住房政策，張大偉和李鐵崗持認(rèn)可態(tài)度。

　　張大偉認(rèn)為，以前居住供給是二元結(jié)構(gòu)，一端是保障性住房，由政府供給；另一端是普通商品房，由市場(chǎng)供給。

　　而大體量低于周邊市場(chǎng)價(jià)格30%自住房政策，則是介于以上兩種供應(yīng)結(jié)構(gòu)之間，對(duì)象是既享受不到保障住房政策，又無(wú)力承擔(dān)高企市場(chǎng)房?jī)r(jià)“夾心層”的購(gòu)房者。

　　“京七條”是否放空炮 關(guān)鍵看這三條

　　供應(yīng)量 明年能達(dá)到5萬(wàn)套？

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2012年北京市商品住房簽約23萬(wàn)套，其中新房成交9.4萬(wàn)套。張大偉稱，2013年底兩萬(wàn)套低于市場(chǎng)價(jià)30%的自住商品房能占到市場(chǎng)成交30%左右，到明年供應(yīng)量達(dá)5萬(wàn)套后能占新增供應(yīng)量50%，若達(dá)到這個(gè)供應(yīng)量，對(duì)平抑房?jī)r(jià)作用將十分明顯。

　　公共資源配套 會(huì)否打折扣？

　　限價(jià)房的位置怎么樣，交通、氣、水、電、暖、教育等這些公共設(shè)施配套與否，都會(huì)影響政策效果。

　　張大偉認(rèn)為，如果像以往保障房的做法，效果肯定要打折扣。

　　地方政府 能否下決心“割肉”？

　　因?yàn)檫@種政策是以犧牲地方政府土地收入為代價(jià)，張大偉認(rèn)為，“地方政府嚴(yán)格執(zhí)行的話，需要下決心”?；诖?，這種明確打七折的政策能否為更多城市所效仿，目前還不好說(shuō)。
自住型商品房 如何保“剛需”穩(wěn)房?jī)r(jià)

　　10月23日，北京市住建、國(guó)土等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價(jià)位自 住 型 改 善 型 商 品 住 房 建 設(shè) 的 意見》，擬在今明兩年相繼推出兩萬(wàn)套和五萬(wàn)套自住型商品住房。政策的發(fā)布猶如給“一房難求”的“剛需”群體打了一針“強(qiáng)心劑”。自住型商品住房能否穩(wěn)住“一路上漲”的房?jī)r(jià)，房源如何落實(shí)到位，分配機(jī)制怎樣體現(xiàn)公平和公正，成為購(gòu)房者較為關(guān)心的問(wèn)題。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，相比于當(dāng)前大量的住房需求，此類房源入市將產(chǎn)生何影響還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)，帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房同樣會(huì)面臨管理上的難題。

　　房源入市對(duì)市場(chǎng)影響幾何

　　根據(jù)意見，自住型商品住房將采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右，今明兩年將有7萬(wàn)套此類性質(zhì)的住房入市。

　　“符合限購(gòu)條件的家庭都可以購(gòu)購(gòu)，而且數(shù)量還不少。”因房?jī)r(jià)上揚(yáng)而焦慮的朱女士略顯寬慰地說(shuō)，“等一等也許真的有機(jī)會(huì)購(gòu)到便宜的房子。”

　　鏈家地產(chǎn)研究部分析師張旭表示，“供應(yīng)規(guī)模較大讓普通購(gòu)房者入圍的可能性大大增加，這在一定程度上也使得部分購(gòu)房者出現(xiàn)短期觀望，等待這部分房源入市。這或許 會(huì) 直 接 緩 解 目 前 的 價(jià) 格 上 漲 壓力”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，較近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅供應(yīng)每年平均在8萬(wàn)套左右。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉樂(lè)觀地表示：“如果明年5萬(wàn)套的計(jì)劃能成為事實(shí)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)質(zhì)變，這對(duì)市場(chǎng)的影響非常大！”

　　“若供應(yīng)達(dá)到一定規(guī)模，自然會(huì)影響到新建商品住宅的定價(jià)。”但張旭同時(shí)指出，“從近5年的住宅交易量來(lái)看，每年大概有26.5萬(wàn)套的住房需求，而且自住型商品住房的供應(yīng)大多集中在相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域。相比北京的大量符合購(gòu)購(gòu)政策的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住房供應(yīng)還是有較大缺口，實(shí)際影響有待市場(chǎng)進(jìn)一步觀察。”

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳志則表示，隨著自住型商品住房體量增大，明年上半年，老百姓的購(gòu)房需求也許就會(huì)向這些房源流動(dòng)，平抑價(jià)格的作用將會(huì)逐漸得到體現(xiàn)。

　　七萬(wàn)套房源如何落實(shí)到位

　　“自住型商品住房政策解決了‘夾心層’的住房困難，這一政策由北京來(lái)探索非常有必要。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲認(rèn)為，“作為長(zhǎng)效的調(diào)控措施，對(duì)緩解老百姓因住房問(wèn)題產(chǎn)生的緊張情緒有重要作用。”

　　“惠民的政策雖然振奮人心，但政策成敗的關(guān)鍵在于這7萬(wàn)套房源能否落實(shí)到位。”北京市西城區(qū)正在參加保障房輪候的王先生表示，“總覺(jué)得保障房供應(yīng)太有限，希望這次的自住型商品住房能夠如期入市。”

　　據(jù)介紹，北京市明確表示年內(nèi)土地供應(yīng)將以自住型住房項(xiàng)目地塊為主。自住型商品住房地塊明年將在 土 地 供 應(yīng) 計(jì) 劃 中 單 列 ， 確 保 供應(yīng)。北京市國(guó)土局副總工程師王兵表示，國(guó)土、規(guī)劃部門對(duì)自住型商品住房的地塊梳理工作正在進(jìn)行，已供應(yīng)6宗地塊，年底前還將有6到7宗 土 地 出 讓 ， 交 易 方 式 將 以“ 限 房 價(jià) 競(jìng) 地 價(jià) ” “ 限 地 價(jià) 競(jìng) 配建”的方式為主。

　　北京市發(fā)展改革委投資處的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市發(fā)展改革委將把自 住 型 商 品 房 項(xiàng) 目 納 入 “ 綠 色 通道”，加快項(xiàng)目審批工作。

　　對(duì)于房源所處的位置，陳志認(rèn)為：“可能因?yàn)槟硞€(gè)樓盤所處區(qū)域好，配套設(shè)施完善，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而有的區(qū)域因?yàn)榕涮追矫娴脑蚴袌?chǎng)不好，政府應(yīng)該及時(shí)做出反應(yīng)。”王兵則表示：“北京市力爭(zhēng)做到在建設(shè)規(guī)模大、教育醫(yī)療條件好、公共資源覆蓋面廣、道路交通通暢的地方優(yōu)先選配。”

　　保障“剛需”能否公平分配

　　經(jīng)適房、兩限房的分配問(wèn)題一直令業(yè)內(nèi)詬病，而帶有保障性質(zhì)的自住型商品住宅也同樣面臨分配的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士指出，由于其比較寬松的購(gòu)購(gòu)政策，管理上會(huì)有一定難度。怎樣確保購(gòu)房人的確是自住呢？

　　根據(jù)政策，符合限購(gòu)政策在北京市具有購(gòu)房資格的家庭均可購(gòu)購(gòu)此類住房，兩類家庭可優(yōu)先購(gòu)購(gòu)：一是北京市戶籍無(wú)房家庭(含夫妻雙方及未成年子女)；二是已在輪候經(jīng)濟(jì) 適 用 住 房 、 限 價(jià) 商 品 住 房 的 家庭。政策同時(shí)規(guī)定，購(gòu)房家庭只能購(gòu)購(gòu)一套自住型商品住房，如將該住房出售，以后不能再購(gòu)購(gòu)自住型商品住房。

　　“雖然組織搖號(hào)的主體是開發(fā)商，但針對(duì)搖號(hào)的監(jiān)督機(jī)制將近似于保障房的搖號(hào)模式，確保公正。”北京市住建委副主任王榮武表示。

　　有購(gòu)房者表示，參加保障房輪候的家庭眾多，輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的家庭優(yōu)先購(gòu)購(gòu)，會(huì)不會(huì)擠占其他購(gòu)房者的機(jī)會(huì)呢？

　　對(duì)此，王榮武解釋，目前北京保障房輪候家庭總數(shù)大概有13萬(wàn)，但預(yù)計(jì)參與自住型商品房搖號(hào)的家庭并不多，畢竟兩者之間價(jià)格差距仍較大。而且一旦輪候家庭放棄保障房而加入自住型商品房搖號(hào)，則會(huì)取消其此前保障房搖號(hào)資格。