近期市場成交量下滑較為嚴重，經過2013年成交量大幅上漲與房價飆升，市場對未來行業(yè)銷售前景不樂觀。在政策方面近期也無太大的變化，主要是對前期政策的執(zhí)行。新年伊始，銀行房貸并未有放松跡象，資金面仍然較為緊張。

房貸放款速度遠不及往年 核心城市銷售疲軟

新建住宅方面，來自華融證券的數(shù)據(jù)顯示：上周關注的30個城市商品房成交面積為227.87萬平米，環(huán)比下跌51.06%，同比下跌23.16%。其中一線城市成交47.86萬平米，環(huán)比下跌51.84%，同比下跌32.18%；二線城市成交124.56萬平米，環(huán)比下跌52.44%，同比下跌28.57%；三線城市成交55.44萬平米，環(huán)比下跌46.83%，同比上漲7.46%。

齊魯證券數(shù)據(jù)顯示：一線二線城市庫存持續(xù)上行。一線城市出清周期環(huán)比上漲3%，同比上漲40%；二線城市出清周期環(huán)比上漲2%，同比上漲18%。

一月基本面受假日前后供需走弱及資金面影響，一些城市年初資金面雖比年底有所改善，但房貸放款速度遠不及往年，國家機關住房資金管理發(fā)布通知，提出職工在頭次貸款結清滿5年后方可再次申請公積金貸款，而第三次公積金貸款則不予受理。因此核心城市銷售疲弱，庫存上行的局面持續(xù)，預計該局面將延續(xù)至2月份，地產行業(yè)整體缺乏有效催化劑。

傳統(tǒng)住宅開發(fā)商進入增長瓶頸期 地產銷售排名格局產生較大變化

2013年全國300個城市土地出讓金總額為31305億元，同比增加50%;其中住宅類用地21324億元，同比增加57%;商辦類用地7508億元，同比增加57%;工業(yè)用地2224.6億元，同比增加6%;其他用地247.9億元，同比減少25%。住宅類用地出讓金占總額的68%,較去年增加3個百分點，商辦類用地出讓金占比為24%,與去年同期基本持平。總體而言，2013年土地市場無論總出讓金額還是單價都創(chuàng)下歷史新高，尤其是在年末熱度不減，預示開發(fā)商對未來仍較樂觀，調控短期內仍難達到效果。

北京市國土局公布2014年供地計劃，擬安排住宅用地供應總量中的40%用于保障性安居工程建設，60%用于商品房建設，商品房用地中將有50%用于建設自住型商品房。

截至上周， 26家上市公司有5家公布了13年全年銷售數(shù)據(jù)，目前已公布銷售數(shù)據(jù)的公司13年全年銷售額同比增長44.05%,其中有4家完成了全年銷售目標，統(tǒng)計的2013年房企銷售top50的數(shù)據(jù)看，今年綠地、萬達等綜合類地產商排名快速上升，綠地銷售額與蟬聯(lián)的萬科相比已僅差距百億元，而保利、中海外等排名落后至第4、5位，碧桂園表現(xiàn)強勁，銷售額翻番。另外，萬科、招商地產和陽光城等公告拿地事項；北京城建和南國置業(yè)等公告委托借款；廣宇集團和中航地產公告對子公司增資。

2013年的地產銷售排名格局發(fā)生了較大變化，商業(yè)地產占比較大的綜合類開發(fā)商綠地、萬達等強勢發(fā)力，銷售額大幅增長，排名占據(jù)第2、3位。2013年住宅開發(fā)商紛紛回歸一二線城市加劇了土地資源爭奪和項目銷售的競爭，從近期庫存指數(shù)來看，二線城市普遍走高，14年房價再度大幅上漲可能性已經很低，經過需求集中釋放后銷量也已回歸平緩，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商進入了增長瓶頸期，開始考慮模式轉型問題。

房產稅方面，發(fā)改委法規(guī)司行政復議處韋大樂處長表示2014年將擬研究推進《房產稅法》等的立法工作。國務院則要求國土部在2014年6月底前出臺《不動產登記條例》，且個人住房信息聯(lián)網工作將被納入到不動產統(tǒng)一登記制度設計之中。此外，據(jù)悉2014年政府對房地產的思路已經成熟，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案，預計在兩會前后公布。

政策有助影子銀行監(jiān)管框架 新的信貸緊縮政策有限

國務院日前發(fā)布了《國務院辦公廳關于加強影子銀行監(jiān)管有關問題的通知》（107號文）,其中明確了影子銀行定義、其高速增長的原因、各類金融監(jiān)管部門與地方政府的責任，以及旨在限制影子銀行信貸風險和杠桿、改善影子銀行活動透明度和統(tǒng)計測算方法的政策指引。

這些政策指引有助于建立影子銀行活動的監(jiān)管框架，明確劃定監(jiān)管職責，并改善影子銀行活動的透明度和問責制度。這些細則主要重申了此前公布的政策（比如，銀監(jiān)會規(guī)范銀行理財產品的8號文）,而不是新的信貸緊縮政策或針對銀行非標貸款證券化的措施。

我國在有效控制影子銀行活動高速增長和系統(tǒng)風險上升的問題上面臨三大挑戰(zhàn)：頭先存在推動影子銀行活動高速增長的根本動力，包括：利率市場化，實際存貸款利率相對較低而信貸需求強勁，以及存在嚴格的量化的貸存比和貸款額度要求（在資本流入和M2增長放緩的情況下，這些量化指標促使或迫使銀行通過非標貸款證券化來滿足監(jiān)管要求）。其次影子銀行活動的迅速增長加大了企業(yè)杠桿和過度投資風險，而中國仍然缺乏推動消費者信貸/消費增長的措施來解決宏觀經濟失衡。再次理財/信托產品和國企/地方政府融資平臺債券的隱性擔保問題尚未得到妥善處理，因此這些產品對于投資者的吸引力仍然存在。

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