由于房地產(chǎn)具有不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性的特性，所以盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于區(qū)域性市場(chǎng)，但由于人類(lèi)自從進(jìn)入上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)一體化的局面正在形成。尤其是中國(guó)加入WTO后，以積極的姿態(tài)融入了這個(gè)全球經(jīng)濟(jì)，中國(guó)和亞洲的政治和經(jīng)濟(jì)所發(fā)生的變化有可能影響歐美等的市場(chǎng)，同樣，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)也會(huì)波及到其他國(guó)家。所以有人說(shuō)，在亞馬孫河叢林里的一只蝴蝶撲閃一下翅膀，那么美國(guó)的密西西比河流就可能掀起颶風(fēng)。當(dāng)美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)波動(dòng)，肯定會(huì)對(duì)亞洲和中國(guó)產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期一般分為四個(gè)階段，即蕭條－復(fù)蘇－膨脹和過(guò)度供給。從理論上說(shuō)，這四個(gè)階段以其自身的規(guī)律是在不斷循環(huán)和發(fā)展，周而復(fù)始，波浪式前進(jìn)螺旋式上升。這四個(gè)階段的特點(diǎn)分別是：蕭條階段：銷(xiāo)售放緩，房?jī)r(jià)和租金持續(xù)走低。房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)不同程度的貶值。復(fù)蘇階段：隨著蕭條的結(jié)束，市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，價(jià)格開(kāi)始回升，過(guò)度供給部分開(kāi)始被市場(chǎng)吸收，空置率減少并達(dá)到供需平衡，導(dǎo)致復(fù)蘇的原因有多種，但主要是兩點(diǎn)，外部因素是政府的鼓勵(lì)房地產(chǎn)新政策及稅收的調(diào)整，另一個(gè)內(nèi)部因素是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)物業(yè)房產(chǎn)的需求增加，金融環(huán)境的寬松等。第三階段為膨脹：這期間物業(yè)變得緊俏，房?jī)r(jià)和租金持續(xù)上揚(yáng)，雖然新上了很多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但空置率仍較低，房產(chǎn)成為人們追捧的對(duì)象。第四階段為過(guò)度供給，這時(shí)市場(chǎng)正變得飽和，但投資商們?nèi)员慌蛎涬A段的市場(chǎng)需求所迷惑。由于高額利潤(rùn)的驅(qū)使，新開(kāi)工項(xiàng)目層出不窮，房?jī)r(jià)一路走高而租金開(kāi)始掉頭向下，投機(jī)氣氛彌漫著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)加大，這時(shí)政府開(kāi)始動(dòng)用利率和稅收等出面干預(yù)，以避免大的風(fēng)險(xiǎn)和損失，市場(chǎng)進(jìn)入到蕭條。上世紀(jì)的三次大的房地產(chǎn)蕭條造成了慘痛的教訓(xùn)使各國(guó)記憶猶新，如美國(guó)20年代的房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)了30年代的世界性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。日本九十年代的泡沫，導(dǎo)致日本長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條，而1997年?yáng)|南亞、香港的泡沫，使東南亞經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，香港出現(xiàn)了幾十萬(wàn)名百萬(wàn)“負(fù)翁”。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1997年至今已持續(xù)升溫了八九年，房?jī)r(jià)在幾年時(shí)間里連續(xù)以百分之二十幾的速度上漲，從發(fā)展階段來(lái)看已越過(guò)膨脹期向過(guò)度供給階段發(fā)展。為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，避免引起可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，美聯(lián)署在近兩年時(shí)間里連續(xù)17次加息，旨在打壓房?jī)r(jià)，給熱氣騰騰的房地產(chǎn)市場(chǎng)潑下一盆涼水，終于使房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)過(guò)度供給的重整期。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)中國(guó)的影響是在所難免的，但由于中美兩國(guó)相距遙遠(yuǎn)，美國(guó)房地產(chǎn)的升降不會(huì)直接導(dǎo)致中國(guó)房市的變化，但卻給剛剛開(kāi)放十幾年和接觸房地產(chǎn)時(shí)間不長(zhǎng)的中國(guó)人一個(gè)明確信號(hào)：一、房?jī)r(jià)不是只升不降而是會(huì)隨著市場(chǎng)的變化也會(huì)掉頭往下的，投資房產(chǎn)和投資任何物品一樣同樣會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。這或許會(huì)給一些執(zhí)意的炒家敲響警鐘。二、對(duì)中國(guó)政府和中國(guó)的銀行一個(gè)啟示，為了避免由于過(guò)度泡沫造成過(guò)度供給而可能引發(fā)的蕭條的損失，中國(guó)政府和銀行必須未雨綢繆，對(duì)于已開(kāi)始顯現(xiàn)的泡沫應(yīng)給予堅(jiān)決的擠壓，從去年開(kāi)始，政府采取一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)起了積極作用，但由于區(qū)域差異和各地對(duì)政策貫徹的執(zhí)行力度不同，去年以來(lái)仍有十一個(gè)城市的房?jī)r(jià)逆風(fēng)飛揚(yáng)。對(duì)此，今年出臺(tái)了力度更大的調(diào)控措施，從土地、金融、稅收、交易流程等各方面出臺(tái)了更為細(xì)致的政策。三、要防范因中國(guó)房?jī)r(jià)比美國(guó)相對(duì)較低而引起國(guó)際炒家大批進(jìn)入中國(guó)從而引起房?jī)r(jià)高漲及匯率上的風(fēng)險(xiǎn)。

由于各國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的重視、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的增強(qiáng)以及各項(xiàng)政策和措施的得當(dāng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的四個(gè)階段特征越來(lái)越不明顯，蕭條有可能被控制，蕭條的破壞作用有可能被進(jìn)一步減輕。

中國(guó)目前的房地產(chǎn)發(fā)展就全國(guó)的情況來(lái)分析，應(yīng)該是處于復(fù)蘇后的膨脹，但有些大城市的市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入膨脹的中后期，并顯露出過(guò)度供給的影子，所以和各地政府務(wù)必要引起警惕，必須嚴(yán)格執(zhí)行的一系列調(diào)控政策，嚴(yán)防由于房地產(chǎn)過(guò)度供給所帶來(lái)的損失。

中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)是:一、一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不夠，只看到高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高稅收和帶來(lái)的其他效應(yīng)，卻對(duì)可能出現(xiàn)的破壞性認(rèn)識(shí)不足，表現(xiàn)在對(duì)的宏觀政策落實(shí)不夠，執(zhí)行不力。二、投機(jī)資金的炒作，其實(shí)今年房地產(chǎn)投資已回落到20%左右，但房?jī)r(jià)的激增，其財(cái)富效應(yīng)造成了熱錢(qián)的蜂擁進(jìn)入，這幾年土地拍賣(mài)一再爆出天價(jià)，投資者和購(gòu)房者以及一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)缺乏必要的防范意識(shí)。防火重于救火的觀念還沒(méi)被多數(shù)人掌握。三、要防止房?jī)r(jià)的快速飛漲同時(shí)也要防止房?jī)r(jià)的急劇下挫，這兩種情況不管出現(xiàn)哪種，都會(huì)導(dǎo)致社會(huì)正常的經(jīng)濟(jì)秩序的失衡，引發(fā)社會(huì)的不安定。尤其是一旦房?jī)r(jià)嚴(yán)重縮水，將會(huì)使銀行和購(gòu)房者面臨極大的損失。

目前在國(guó)內(nèi)的各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)尤其是獨(dú)立型商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目(包括酒店，商場(chǎng)，賓館及停車(chē)樓等)可能會(huì)更被看好，因?yàn)檫@類(lèi)項(xiàng)目，總量的供應(yīng)量少，而需求量卻日益增加，由于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，政府對(duì)它調(diào)控較少，加上第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展使得商業(yè)地產(chǎn)的受益較其他物業(yè)更穩(wěn)定，所以一直備受青睞。

對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值判斷，除去考慮房地產(chǎn)由于人多地缺而引起的自然升值及人為的操作升值因素外，理論上說(shuō)其它要判斷的方法是采用貼現(xiàn)率和收益法。收益性房地產(chǎn)的投資價(jià)值主要是看營(yíng)業(yè)期間現(xiàn)金流收入或營(yíng)業(yè)凈收入以及出售時(shí)的可能的價(jià)格。有人認(rèn)為房產(chǎn)也和股票一樣可以炒，低價(jià)進(jìn)高價(jià)出就一定賺錢(qián)，其實(shí)，世界頭富的巴菲特并不特別看好所持股票的短期市場(chǎng)表現(xiàn)，而是考察該股票發(fā)行者的長(zhǎng)期業(yè)績(jī)和發(fā)展前景。更何況房地產(chǎn)的短期操作會(huì)受到政策的限制，所以，還是要考察項(xiàng)目的現(xiàn)金流收入，再結(jié)合幾年后售出的價(jià)格的預(yù)計(jì)，這樣才是較為合理的判斷方法。

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