新年伊始,部分二線區(qū)域就通過稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等手段開始調(diào)控樓市。

　　其中,廣西從今年1月1日起收緊二手房交易稅收政策,未滿五年收取20%個稅;南京醞釀出臺“5090”土地開發(fā)政策,加大中小戶型供應(yīng);貴陽對住宅項目體量、容積率,以及單宗住宅用地面積收緊控制標準,抑制高密度大體量住宅項目。

　　“二三線城市行政手段微調(diào),更多的是合理地引導(dǎo)市場需求。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對記者分析稱,一方面考慮本地樓市運行實際情況,局部調(diào)整;另一方面考慮庫存與投資需求及房價變化,調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),而非行政手段。地方政府調(diào)控將正式告別一刀切,差異化與分類調(diào)控樓市是2014年主旋律。

　　二線城市開始微調(diào)

　　2013年房價的節(jié)節(jié)攀升,讓二線城市在2014年不再是一個旁觀者。

　　廣西地稅局日前發(fā)布公告稱,于今年1月1日起收緊二手房交易稅收政策。對于無法準確計算房屋原值和其他合理成本,而采用核定征收辦法的,不再享受營業(yè)稅減免政策,核定征收率為6.6%;而可以準確計算房屋原值和其他合理成本的將查驗征收,未滿五年的依法征收營業(yè)稅和20%的個稅。

　　事實上,2013年初的“國五條”就已提出從嚴征收個稅要求,但響應(yīng)城市寥寥。個稅征收大多按照“不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額”的情況,按總價的1%-2%收取。

　　此次廣西新政整體提高了二手房交易稅收,尤其對滿5年非家庭先進住房的賣家,核定征收方式取消了原先對營業(yè)稅的減免,明顯增加了交易成本。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認為,廣西減免營業(yè)稅影響較明顯,而20%的個稅有很多規(guī)避手段。

　　而南京官方消息透露,近期將會出臺加大中小戶型房源供應(yīng)的相關(guān)政策。按照南京市委的草擬文件,2014年南京將在土地出讓條件中明確90平米以內(nèi)的普通商品住房,占新建住房總面積的50%以上,即“5090”政策。

　　“原有的‘7090’政策早已失敗了,此番重擬‘5090’政策,原因在于2013年南京房價漲幅過快,成為住建部約談城市之一,而新政旨在通過調(diào)整中小戶型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),穩(wěn)定住房價格。”中原集團研究人士認為,政策的執(zhí)行力度很大程度上受制于市場表現(xiàn),其可持續(xù)性不強。

　　謝逸楓認為,從2014年地方政府出臺的政策看,基本是淡化房價調(diào)控目標與行政化手段干預(yù)市場的政策,在供應(yīng)與調(diào)整結(jié)構(gòu)及保障房、稅收方面的政策上發(fā)力。并且采取符合“本地化”的政策,側(cè)重于治理樓市風險與市場發(fā)展。毫無疑問,房地產(chǎn)回歸市場化的節(jié)奏不斷加快,說明二線城市限購等政策有望今年逐漸放松。

　　防范泡沫風險

　　由于土地財政的存在,二線城市地方政府對于房地產(chǎn)由衷偏愛,同時政策制定者也需要平衡多方利益,除民眾對房價的抱怨和的調(diào)控旨意外,關(guān)鍵是如何拉動經(jīng)濟增長,同時防范房地產(chǎn)泡沫風險破裂。

　　貴陽就是一個典型的例子。由于體量的城市綜合體泛濫,盡管價格不高,但面臨著供應(yīng)過剩的風險。

　　為了防止過剩導(dǎo)致的泡沫風險爆發(fā),貴陽已于近期調(diào)整住宅項目開發(fā)政策,貴陽市政府出臺辦法,要求自2014年1月1日起,貴陽市總建筑面積5萬平米及以上項目需由市發(fā)改部門核準方能列入開發(fā)計劃。住宅類房地產(chǎn)項目容積率老城區(qū)原則上不得突破3.5,其他區(qū)域不突破2.5,住宅類房地產(chǎn)項目單宗用地不超過20公頃。

　　中原集團研究表示,新規(guī)釋放了收緊住宅地產(chǎn)開發(fā)的信號,主要是為了減少供給量,抑制高密度大體量住宅項目。

　　“今年地方政府調(diào)控方向是差別化與因地制宜地出臺新政策,目的是促進樓市長期健康發(fā)展,消除樓市隱藏的風險。”謝逸楓判斷,未來投資需求旺盛的城市,將通過稅收的手段,調(diào)節(jié)市場需求,控制樓市過快上漲的預(yù)期;而供應(yīng)不平衡的城市,將調(diào)整土地供應(yīng),提高普通與中小戶型比例。

　　此外,他還表示,針對供大于求的城市,將控制住宅地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與收緊容積率。去商品房庫存,擠壓泡沫;而房價上漲過快的城市,則將嚴格執(zhí)行限購、限貸的政策,增加市場供應(yīng)與保障房建設(shè)。

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