天價緊靠學(xué)校的小區(qū)堅冰難破 教育資源分布不均

　　面對不少學(xué)校附近緊靠學(xué)校的小區(qū)價格的不斷飛漲，十八屆三中全會適時提出不設(shè)學(xué)校班的決定，此舉迎來了各界一片叫好聲。三中全會的精神，指明了改革的方向，有助于減少部分緊靠學(xué)校的小區(qū)帶來的誘惑力，使樓市回歸居住的本質(zhì)。

　　不過，也有人認(rèn)為，緊靠學(xué)校的小區(qū)價格攀升的背后，是教育資源分布不均衡，取消難以從根本上抑制緊靠學(xué)校的小區(qū)價格。業(yè)內(nèi)人士建議，要想解決緊靠學(xué)校的小區(qū)“天價”等問題，就必須解決教育資源分配不均的格局。要解決擇校擇房的問題，除了完善相關(guān)的教育政策外，加大教育資源方面的投入才是解決高價緊靠學(xué)校的小區(qū)的根本辦法。

　　記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，北京一些緊靠學(xué)校的小區(qū)的價格目前依然堅挺，甚至有個別中介稱還有小幅上漲。

　　天價緊靠學(xué)校的小區(qū)

　　盡管寶寶今年還不到兩周歲，但年輕的母親周女士就開始忙著為孩子將來能上一所好的小學(xué)早早地謀劃上了。

　　周女士一家住在北京市通州區(qū)，周邊優(yōu)質(zhì)的教育資源相對較少。從2013年10月份開始，她差不多跑遍了北京東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)等地小學(xué)附近的緊靠學(xué)校的小區(qū)市場。

　　按照北京市部分小學(xué)的規(guī)定，學(xué)生入學(xué)前必須要在小學(xué)劃片的 落戶三年，個別學(xué)校還要求落戶五年以上。

　　周女士在尋找房源的過程中發(fā)現(xiàn)，一些小學(xué)附近的緊靠學(xué)校的小區(qū)價格高得驚人，與普通商品房相比，緊靠學(xué)校的小區(qū)每平方米的價格要高出好幾萬元，一些緊靠學(xué)校的小區(qū)已賣到了六七萬元每平方米。不僅如此，價格高高在上的二手緊靠學(xué)校的小區(qū)房源甚至供不應(yīng)求。

　　嚴(yán)躍進(jìn)提供的數(shù)據(jù)顯示，以北京的緊靠學(xué)校的小區(qū)為例，中關(guān)村和西城板塊是緊靠學(xué)校的小區(qū)集中的區(qū)域。2010年，西城區(qū)板塊商品住宅成交均價為34525元/平方米，而截至2013年前11個月統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，則為54611元/平方米。中關(guān)村板塊在2010年為39557元/平方米，而截至2013年前11個月統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，則為45433元/平方米。房價快速上漲的背后，很大一部分原因是緊靠學(xué)校的小區(qū)價格飆升造成的。

　　“此類城市緊靠學(xué)校的小區(qū)價格呈現(xiàn)兩個特點。一是售價偏高，具備市區(qū)較優(yōu)的地段、教育資源、商業(yè)資源要素。二是屬于易漲不易跌的樓盤。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報記者，2010年以來，此類樓盤價格呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，基本上不受政策調(diào)控的影響。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，緊靠學(xué)校的小區(qū)受熱捧，價格上升空間大，在于此類住房不僅具備普通商品住房與好地段下的居住優(yōu)勢，更重要的是，相應(yīng)業(yè)主能享受額外的優(yōu)質(zhì)教育資源。這種附加在緊靠學(xué)校的小區(qū)上的因素，甚至超過了住房本身的屬性與效用。

　　取消難抑房價？

　　十八屆三中全會有關(guān)教育領(lǐng)域改革的決定指出，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)義務(wù)教育資源均衡配置，實行公辦學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和校長教師交流輪崗，不設(shè)學(xué)校班，破解擇校難題。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，這種做法將有助于業(yè)主對教育及住房需求向郊區(qū)及新型城鎮(zhèn)的導(dǎo)入，從而緩解當(dāng)前部分區(qū)域市場的樓市矛盾。在這種格局下，擇校等將不再成為業(yè)主的問題。緊靠學(xué)校的小區(qū)的熱度減少，在均衡住房資源的同時，也穩(wěn)定了住房的價格。

　　北京市東城區(qū)一位要求匿名的老師表示，三中全會有關(guān)實行公辦學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和校長教師交流輪崗的規(guī)定，會使公辦學(xué)校教育水平及硬件建設(shè)等方面日趨同質(zhì)化，以后的競爭主要會在公辦學(xué)校和民辦學(xué)校之間展開，緊靠學(xué)校的小區(qū)會一直存在，但傳統(tǒng)意義的緊靠學(xué)校的小區(qū)會出現(xiàn)貶值，價格會出現(xiàn)下滑。

　　不過，一些房地產(chǎn)方面的業(yè)內(nèi)人士則持不同的觀點，他們認(rèn)為取消學(xué)校等政策就能抑制緊靠學(xué)校的小區(qū)房價上漲的看法過于樂觀。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓稱，政府希望通過取消義務(wù)階段學(xué)校、班等措施來實現(xiàn)教育機(jī)會的均等，并禁止擇校行為，出發(fā)點是好的。但從目前的情況來看，三中全會發(fā)布的有關(guān)教育方面改革的政策對緊靠學(xué)校的小區(qū)價格不會造成任何影響，因為緊靠學(xué)校的小區(qū)與學(xué)位房目前仍是較典型的稀缺房資源，這主要是戶籍制度限制、城市人口擴(kuò)張過快以及一二線城市土地供不應(yīng)求造成的。

　　“三中全會的新規(guī)定對學(xué)校附近的緊靠學(xué)校的小區(qū)的價格影響應(yīng)該不會太大。如果各所學(xué)校的教育質(zhì)量、各種軟件硬件設(shè)施與一般學(xué)校之間仍存在差距，緊靠學(xué)校的小區(qū)的需求就會長期存在。”一名房產(chǎn)中介說，三中全會公布改革決定后，確實觸動了不少二手房業(yè)主、學(xué)生家長以及房產(chǎn)中介敏感的神經(jīng)，但就目前來看心理影響要大于實際的影響，現(xiàn)在相關(guān)政策并未觸及價格的堅冰。這些學(xué)校即使摘掉了學(xué)校這個桂冠，但它的硬件、師資等優(yōu)勢仍然是客觀存在的，對廣大家長來說還是相當(dāng)具有吸引力的。

　　記者日前走訪市場發(fā)現(xiàn)，三中全會有關(guān)取消學(xué)校班的政策發(fā)布后，緊靠學(xué)校的小區(qū)市場的價格基本沒有下滑的現(xiàn)象，以史家小學(xué)附近的緊靠學(xué)校的小區(qū)為例，政策發(fā)布前后的價格基本都維持在7萬元每平方米。

　　“一些學(xué)校周邊的緊靠學(xué)校的小區(qū)價格甚至出現(xiàn)了小幅的上漲。”一名房產(chǎn)中介稱。

　　上述東城區(qū)的老師表示，取消學(xué)校班的決定目前還沒有具體的措施，緊靠學(xué)校的小區(qū)市場消化有關(guān)政策還需要一個過程，所以較近三四個月價格應(yīng)該不會出現(xiàn)波動。

　　房價攀升的推手

　　事實上，緊靠學(xué)校的小區(qū)價格攀升的背后，是教育資源分布不均衡在作祟。

　　“要使緊靠學(xué)校的小區(qū)的價格回歸正常，應(yīng)該從教育資源分配問題上尋求解決的辦法。廢除擇校，采取就近入學(xué)的政策初衷是好的，但目前對于不少家長來說，卻又出現(xiàn)了緊靠學(xué)校的小區(qū)這只攔路虎，價格虛高的緊靠學(xué)校的小區(qū)把不少經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有限家庭的孩子擋在了外面，就近入學(xué)政策于是陷入了尷尬。”周女士說，不管是之前盛行的擇校風(fēng)，還是當(dāng)下被炒高的緊靠學(xué)校的小區(qū)，都是由于教育資源不均衡引起的，所以這類緊靠學(xué)校的小區(qū)就成了稀缺資源。從“擇校”到“擇房”，并沒有徹底解決教育資源不均衡發(fā)展及不公平的問題，表面上看起來教育機(jī)會更公平了，但其實只是從一種不公平變成了另外一種不公平。

　　謝逸楓建議，如果要讓緊靠學(xué)校的小區(qū)與學(xué)位房降溫，較好的辦法就是打破戶籍限制與學(xué)位房制度，增加普通住房、保障房市場供應(yīng)。否則，即使取消學(xué)校、班，校長、教師輪崗，緊靠學(xué)校的小區(qū)與學(xué)位房的房價依然會繼續(xù)瘋狂上漲。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在中國特定的戶籍制度下，緊靠學(xué)校的小區(qū)的市場價值與價格都被抬高。從這個角度看，要想解決緊靠學(xué)校的小區(qū)天價等問題，就必須解決教育資源分配不均的格局。要解決擇校擇房的問題，除了完善相關(guān)的教育政策外，加大教育資源方面的投入才是解決高價緊靠學(xué)校的小區(qū)的根本辦法。

　　“緊靠學(xué)校的小區(qū)要降溫，一要制度，二靠技術(shù)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從制度角度上看，必須建立教育資源的平衡分配體系，從而刺激部分教育資源處于劣勢的市場穩(wěn)定。包括名校、名師等資源，必須向郊區(qū)及新型城鎮(zhèn)導(dǎo)入。廢除班、入學(xué)優(yōu)先等條件與制度，在重建教育公平原則的同時，將抑制部分炒賣緊靠學(xué)校的小區(qū)的投資沖動。此外，包括網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等郊區(qū)教育設(shè)施必須完善，甚至應(yīng)做得比市區(qū)好，這樣能吸引置業(yè)者在郊區(qū)落戶。

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