調(diào)查動機

　　自從商品房銷售推行網(wǎng)簽制度后,開發(fā)商一房多賣、虛假宣傳等欺詐行為基本絕跡。然而,近日,在海南澄邁、三亞、?？诘鹊貐s又出現(xiàn)“一房多賣”的現(xiàn)象,有的房子被三賣四賣甚至五賣,開發(fā)商得手后紛紛跑路。

　　開發(fā)商人間“消失”后,尚未交付的房子究竟歸誰?層層監(jiān)管之下,開發(fā)商為何能瞞天過海,一房多賣?有關(guān)部門又該如何預(yù)防“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生?《法制日報》記者進行了調(diào)查走訪

　　開發(fā)商將已出售的房子抵押給別人,或者是抵押的房子再次出售給他人,較甚者出現(xiàn)了一房以抵押、出售等形式同時轉(zhuǎn)手5次!這樣令人不可思議的購房詐騙情況就真實地發(fā)生在我們身邊。

　　《法制日報》的記者近日從海南省澄邁縣公安局獲悉,澄邁縣公安局偵破一起涉及19個省市(包括臺灣地區(qū))和美國,涉案金額高達約3.4億元的特大合同詐騙案件,涉案人員12人。同時,紀(jì)檢監(jiān)察機關(guān)根據(jù)該線索,已對涉此案的澄邁縣委原副書記盧勇、縣國土局原局長盧志剛、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長林中校等3名公職人員涉嫌利用職務(wù)之便謀取不當(dāng)利益立案查處。

　　購房裝修后房主竟“另有其人”

　　“花了一百多萬元購的房子,剛剛裝修好入住,卻發(fā)現(xiàn)房主竟然不是自己!”提起這次購房經(jīng)歷,浙江籍劉先生便覺得痛心不已。

　　2011年9月份,劉先生經(jīng)熟人介紹,花110萬元在海南省澄邁縣老城開發(fā)區(qū)陽光花苑小區(qū)購了一套100平方米的房子。2012年2月,退休后的劉先生來到海南,準(zhǔn)備在新房中養(yǎng)老度假。

　　“不曾想到,裝修后的新房剛住上不久,就有人找上門來,說這套房子已經(jīng)抵押給他了,讓‘限期’退房。我當(dāng)時就傻眼了,趕緊到澄邁縣房管局去查備案登記,結(jié)果發(fā)現(xiàn)房子以購賣合同備案在某貸款公司的名下了。”劉先生說。

　　劉先生的房子被一房多賣的消息在小區(qū)中不脛而走,許多業(yè)主也紛紛到房管局查詢。根據(jù)統(tǒng)計,約有百名以上的業(yè)主房子被開發(fā)商抵押,總房產(chǎn)價值上億元。

　　事發(fā)后,業(yè)主們趕緊向澄邁縣公安局老城分局報案。老城分局立即依法受理立案,對開發(fā)商澄邁陽光投資有限公司進行取證調(diào)查。

　　2013年7月份,澄邁縣警方又接到新疆某單位舉報,海南博亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉嫌購房合同詐騙案件,而該案的主要涉案人員,同樣是澄邁陽光投資有限公司負(fù)責(zé)人聶某某。于是,澄邁縣紀(jì)委、公安局等多部門立即組成聯(lián)合調(diào)查組,將這兩起案件并案偵查。

　　經(jīng)查,該案涉及一房多賣的房產(chǎn)共計166套(棟),涉案金額約1.4億元,受害人達104名,涉及19個省市(包括臺灣地區(qū))及美國；涉嫌合同詐騙新疆某單位2億余元；除了利用陽光花苑小區(qū)項目用地使用權(quán)及地上在建建筑物用于抵押向某銀行貸款1.1億元,涉案公司還非法向外借高利借貸資金近6億元,雖已還本息1.96億元,但仍有近4億元高利借貸本息未還。

　　目前,澄邁縣公安機關(guān)已凍結(jié)涉案公司及個人名下資金和資產(chǎn),查扣涉案車輛數(shù)輛和游艇,查封涉案房產(chǎn)150套,追回涉案公司資金8000余萬元,追繳部分贓款,兩項合計追回的資金超過1億元。

　　監(jiān)管不嚴(yán)權(quán)責(zé)不明是重要原因

　　《法制日報》的記者了解到,2010年2月,聶某某在明知公司啟動資金不足的情況下,指使皮某某、許某某等其他涉案人員,通過虛假注冊資本方式,夸大履行合同能力,并大肆借貸；采用隱瞞手段,將陽光公司開發(fā)的陽光花苑小區(qū)商品房出售后再次以預(yù)售備案的方式抵押給借款人；或者是將已經(jīng)以預(yù)售備案的方式抵押給借款人的房子,又再次出售給他人。較令人吃驚的是,有的房子以抵押、出售等形式轉(zhuǎn)手5次。

　　2012年7月份,博亞公司在建設(shè)熙岸高爾夫公寓二期項目過程中,明知其未取得相關(guān)合法施工手續(xù)及已將部分項目用地抵押給其他單位的情況下,仍與新疆某單位及相關(guān)單位簽訂團購協(xié)議,收取預(yù)定金并挪作他用。

　　為什么會發(fā)生這樣的事情呢?記者在采訪中了解到,2010年海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后,海南房地產(chǎn)業(yè)幾度升溫,使不少不法開發(fā)商看到該行業(yè)潛在的巨大經(jīng)濟利益,在強烈的趨利心理支配下,他們置法律不顧,鋌而走險,以身試法。有的房地產(chǎn)開發(fā)商虛報注冊資金大肆吹噓其“實力”,致使購房者被其實力雄厚的假象欺騙；有的采取一房多賣、預(yù)售商品房不開據(jù)正規(guī)發(fā)票等手段,騙取購房者的錢財；還有的在無預(yù)算資金的情況下,倉促開發(fā)房地產(chǎn)項目,工程上馬后,因資金嚴(yán)重不足或根本無開發(fā)資金而騎虎難下,欲罷不能,便采取一房多賣、一房多抵“空手道”的欺詐方式騙錢,從而陷入違法犯罪的深淵。

　　“房地產(chǎn)職能部門監(jiān)管混亂是‘一房多賣’、先抵押再出售或先售房后抵押等現(xiàn)象發(fā)生的重要原因。由于管理部門的職能、運作機制等方面的原因,房地產(chǎn)監(jiān)管方面存在管理不嚴(yán)、權(quán)責(zé)不明的問題。”海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院的教授章汝先稱。

　　章汝先表示,其一,資質(zhì)認(rèn)證不嚴(yán)。有些房地產(chǎn)開發(fā)商根本不具備開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)具有的資質(zhì)條件,卻輕而易舉地領(lǐng)取了資質(zhì)證,公然運作大型房地產(chǎn)開發(fā)工程,可見管理部門在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資質(zhì)審查中,存在嚴(yán)重的瀆職行為。其二,審批房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售許可證把關(guān)不嚴(yán),已是一個不爭的事實,在項目法定的配套費用未付或者還是“樓花”、“未封頂?shù)脑诮?rdquo;時,房管部門便發(fā)給開發(fā)商預(yù)售許可證,任其“挖地”叫賣,每售一套房也未按規(guī)定到房管部門審核備案。有的開發(fā)商對未取得預(yù)售許可證的商品房在市場上公開銷售,房地產(chǎn)管理部門不督促辦證。

　　上述分析已被事實證明。1月12日,海南省紀(jì)委向媒體通報稱,澄邁縣委原副書記盧勇、縣國土局原局長盧志剛、縣住房保障與房產(chǎn)管理局原局長林中校等3名公職人員,利用職務(wù)上的便利,涉及此案為他人謀取利益,在工業(yè)項目用地、土地使用性質(zhì)變更、房地產(chǎn)項目容積率調(diào)整、審批辦理商品房預(yù)售許可證等事項過程中,多次收受他人賄賂。省紀(jì)委、監(jiān)察廳決定給予3人開除黨籍、行政開除處分,并將3人涉嫌犯罪問題移司法機關(guān)依法處理。

　　應(yīng)推進構(gòu)筑房地產(chǎn)反欺詐機制

　　事實上,類似這樣“一房二賣、一房多押”的房產(chǎn)糾紛案例,近年來在海南時有發(fā)生。盡管海南已有較為完備的商品房合同備案制度,但市場上在售商品房多為期房,從合同備案完畢到較終交房,一般需要1至2年的時間。在當(dāng)前樓市調(diào)控嚴(yán)厲背景下,開發(fā)商資金鏈普遍緊張,在生死存亡之際,一些人鋌而走險進行“一房多賣”,以謀求更多資金發(fā)展。

　　“加強房地產(chǎn)預(yù)售商品房的管理監(jiān)督力度是根治‘一房多賣’的頭要措施。”海南大學(xué)法學(xué)院的教授童偉華稱,房地產(chǎn)業(yè)急劇升溫,發(fā)展迅速,相關(guān)部門加強有效監(jiān)管顯得尤為必要和迫切。政府管理部門要嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì),確保該類企業(yè)完全具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的實質(zhì)要件；要加強對房屋銷售的監(jiān)督管理工作,切實履行監(jiān)督管理職責(zé),從源頭上避免一房兩證、一房兩賣現(xiàn)象的發(fā)生。

　　不僅如此,童偉華表示,房管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審批房屋預(yù)售許可證和嚴(yán)格監(jiān)督房屋預(yù)售、抵押登記,確認(rèn)開發(fā)商完成國家預(yù)售規(guī)定的配套建設(shè)和交納應(yīng)繳的費用,并完成預(yù)售前的所有法定行為,達到“五證齊全”的前提下,方可指令預(yù)售許可,發(fā)給開發(fā)商預(yù)售許可證。在預(yù)售過程中,相關(guān)政府部門還得做好跟蹤的監(jiān)督工作,嚴(yán)格審查每套房屋、每棟樓房的銷售是否合乎相應(yīng)法規(guī)的要求,從根本上堵住重復(fù)售房的漏洞。

　　“房地產(chǎn)管理部門必須花大力氣理順各級職能,做到上下銜接,同級權(quán)責(zé)范圍的明確,避免多頭管理、重復(fù)管理。要從方便群眾、遏制欺詐的原則出發(fā),建立快捷有效的房地產(chǎn)權(quán)證、查封抵押登記電腦查詢系統(tǒng),避免一房多賣、一房多抵的現(xiàn)象發(fā)生,構(gòu)筑房地產(chǎn)反欺詐機制。”海南的律師陳劍稱。

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