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土地不動(dòng)產(chǎn)等相關(guān)政策接踵 專家稱對(duì)房?jī)r(jià)影響小

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 497 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  黨的十八屆三中全會(huì)提出要適時(shí)推進(jìn)并改革房產(chǎn)稅立法加快資源稅改革,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。進(jìn)入2014年,農(nóng)村土地改革率先破題,1號(hào)文件對(duì)于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓等做出詳細(xì)規(guī)定。同時(shí),在今年的國(guó)土資源會(huì)議上,內(nèi)部負(fù)責(zé)人透露,目前國(guó)土部已與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)手推動(dòng)劃定三大城市群和500萬(wàn)人口以上特大城市的開(kāi)發(fā)邊界,并將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。對(duì)此,有業(yè)內(nèi)專家表示,目前大城市住宅用地和商業(yè)用地供給仍較為充裕,房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)暴漲,上述政策對(duì)于房?jī)r(jià),尤其是一、二線城市房?jī)r(jià)影響不大。

  大城市地價(jià)房?jī)r(jià)或不會(huì)暴漲

  今年的全國(guó)國(guó)土資源會(huì)議,透露了當(dāng)前有關(guān)部門(mén)正在醞釀多項(xiàng)土地改革制度,這些制度有可能在2014年出臺(tái),并使今年的土地改革取得突破。其中“劃定城市發(fā)展邊界,500萬(wàn)人以上城市不再新增建設(shè)用地”頗吸引人眼球。

  國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明曾在會(huì)上表示,城市建設(shè)無(wú)序發(fā)展的主要原因是沒(méi)有控制好開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,沒(méi)有劃定好城市開(kāi)發(fā)邊界。國(guó)土部將和住建部門(mén)聯(lián)手,在劃定城市周邊恒久基本農(nóng)田的基礎(chǔ)上,修訂城市土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃,盡快劃定城市發(fā)展邊界,并選擇部分縣市開(kāi)展“三規(guī)合一”或“多規(guī)合一”試點(diǎn)。2014年將從京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群以及500萬(wàn)人口以上的特大城市開(kāi)始,著手劃定城市開(kāi)發(fā)邊界。具體到城市內(nèi)部,還將劃定城、衛(wèi)星城、組團(tuán)、鎮(zhèn)的發(fā)展范圍,限制各板塊繼續(xù)向外擴(kuò)張。

  數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前中國(guó)長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀地區(qū)國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已嚴(yán)重超載,北京、上海、深圳、廣州等特大城市的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已超過(guò)30%的國(guó)際極限。其中珠三角核心區(qū)國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度平均已經(jīng)達(dá)到了27.51%。

  對(duì)于這一政策,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為,上述政策對(duì)于核心城市尤其是對(duì)一、二線城市來(lái)講,由于短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模受限,地價(jià)勢(shì)必繼續(xù)上漲,未來(lái)幾年地價(jià)房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)上漲,甚至?xí)霈F(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

  體制改革權(quán)威專家馬先標(biāo)則認(rèn)為:“上述觀點(diǎn)是合理的,但有些多慮了,消費(fèi)者不必過(guò)于擔(dān)心住房?jī)r(jià)格會(huì)大幅上漲。目前大城市中被浪費(fèi)的土地太多,已有的住房用地和商業(yè)地產(chǎn)用地供給仍有盈余。”他還表示,國(guó)土資源改革政策實(shí)施絕不能搞“一刀切”,還是要看各大城市的具體發(fā)展?fàn)顩r。

  農(nóng)民將受益暫禁城里人到農(nóng)村購(gòu)地建房

  2014年1月11日,在國(guó)土資源會(huì)議上,國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王世元表示,將進(jìn)一步加大盤(pán)活存量用地的力度,解決好城鎮(zhèn)低效用地和農(nóng)村空閑用地的盤(pán)活,逐步降低經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)增量用地的依賴。

  同年1月19日,國(guó)務(wù)院披露《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見(jiàn)》1號(hào)文件。文件表示,要賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上,穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán),允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。與之配套的,“三權(quán)分離”也出現(xiàn)在一號(hào)文件中。一號(hào)文件明確,在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上,穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán),允許承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。

  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,相比政府對(duì)盤(pán)活土地存量的重視,地方政府更傾向于加速土地出讓,對(duì)一些閑置地塊,更傾向于置之不理的態(tài)度,這一政策的出臺(tái)是與地方政府博弈后“妥協(xié)”的結(jié)果,將抑制地方政府的賣地沖動(dòng)。上述政策出臺(tái)后,農(nóng)民會(huì)得到什么好處?舉個(gè)較基本的例子,若農(nóng)村戶口的外來(lái)打工者想要在城鎮(zhèn)中購(gòu)購(gòu)房產(chǎn),手中又沒(méi)有足夠的存款,就可以將自己在農(nóng)村的宅基地進(jìn)行抵押或租賃獲得資金。

  馬先標(biāo)表示,目前農(nóng)村宅基地包括住宅和住宅的地皮,實(shí)際上就是發(fā)展農(nóng)村房地產(chǎn)的概念。“目前安徽試點(diǎn)對(duì)于農(nóng)村土地改革做的比較好的,先進(jìn)行省內(nèi)的土地流轉(zhuǎn),再逐步向外推廣。”

  姜大明曾表示,農(nóng)村土地可以進(jìn)行抵押、租賃并不意味著城里人可以到農(nóng)村購(gòu)地建房,這屬于“逆城鎮(zhèn)化”行為,是堅(jiān)決不能允許的。

  對(duì)此,馬先標(biāo)解釋認(rèn)為,“城鎮(zhèn)化”是我國(guó)重要的發(fā)展戰(zhàn)略,城里人到農(nóng)村購(gòu)地建房稱為“非轉(zhuǎn)農(nóng)”,城里人流入農(nóng)村對(duì)我國(guó)“城鎮(zhèn)化”會(huì)形成一定的沖擊。目前農(nóng)村宅基地也沒(méi)有建立確權(quán)。隨著未來(lái)農(nóng)村宅基地確權(quán)等各方面制度健全后,城里人去農(nóng)村購(gòu)地建房或會(huì)逐步放開(kāi)。

  不動(dòng)產(chǎn)登記可壓低房?jī)r(jià)說(shuō)法不合理

  國(guó)土資源部副部長(zhǎng)徐德明今全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上表示,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)土資源管理的一項(xiàng)新職能,具體內(nèi)容將包括統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺(tái)等。

  早在2013年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就曾提出,整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容。

  編辦更是在近日發(fā)布《編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》,公布了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合的方案。國(guó)土資源部指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作,會(huì)同有關(guān)部門(mén)起草不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案,推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)。

  對(duì)此,中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示,不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng),為房產(chǎn)稅的全面征收提供基礎(chǔ)條件,房產(chǎn)稅的推進(jìn)將會(huì)明顯加速。一旦執(zhí)行全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記系統(tǒng),將可以更準(zhǔn)確地執(zhí)行很多調(diào)控政策。

  陳國(guó)強(qiáng)接受媒體采訪時(shí)也表示,只有完成不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)工作,從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革,才能真正形成房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

  對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)壓低房?jī)r(jià)的說(shuō)法,財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉艷認(rèn)為:“這就是一句玩笑話,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有兩大核心影響因素,一是土地政策,二是貨幣政策,如果僅僅說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度會(huì)給房?jī)r(jià)帶來(lái)影響,就如同說(shuō)丈母娘要求結(jié)婚必須有房,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲一樣。”

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