博鰲亞洲論壇2014年會于4月8日-11日在海南博鰲舉行。在11日舉行的“樓市2014：從調(diào)控到改革”分論壇上，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康、帝海投資控股集團(tuán)有限公司總裁李小明、北京頭都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長劉曉光、美國Lennar國際總裁ChrisMARLIN及上海綠地（集團(tuán)）有限公司董事長張玉良就樓市改革、房價走勢、房地產(chǎn)金融化等問題展開相關(guān)探討。

　　改革應(yīng)先從有效供給保障房做起

　　正如本場論壇主持人萬利所說，與以往不同的是，今年自十八屆三中全會以來，決策層一系列表態(tài)都在強(qiáng)調(diào)深化改革，對房地產(chǎn)市場而言，政府至少明確了從調(diào)控到改革的大方向，相關(guān)政策到底釋放了哪些信號，未來樓市改革又將分幾步走等成為人們所關(guān)注的話題。

　　對此，賈康表示，樓市從調(diào)控到改革意味雙軌統(tǒng)籌框架的進(jìn)一步完善，而中國在現(xiàn)行階段不能先講市場，而是要優(yōu)先考慮低收入及收入夾心層住有所居的問題，做好保障房有效供給托底工作，衡量市場需求配套，并加快房地產(chǎn)稅立法，適時推進(jìn)改革。

　　李小明也認(rèn)為，雖然此前政府調(diào)控多年，但房價越調(diào)越漲，新一屆政府在政策制定上思路明確，市場部分的歸市場，政府則應(yīng)更多關(guān)注低收入及弱勢人群的住房問題，多建保障房。當(dāng)前的政策走向使開發(fā)商對房地產(chǎn)市場更有信心，李小明判斷在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策背景下，今年房地產(chǎn)市場形勢肯定可以保持平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

　　張玉良對政府與市場部分各歸其位表示贊同，并表示從調(diào)控到改革政策意圖明確，至于改革，政府應(yīng)頭先要從方法及手段改革上做起。

　　樓市分化會更加明顯

　　今年提出不同城市分類調(diào)控，那么該政策究竟會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？

　　張玉良認(rèn)為，今年樓市分化現(xiàn)象將更加明顯。人口、行政、教育、醫(yī)療資源集聚的城市，樓市幾乎不會出現(xiàn)供大于求的情況，房價不會像去年一樣狂漲，會處于平穩(wěn)狀態(tài)，而那些沒有產(chǎn)業(yè)、人口外流的四線城市房價不跌也比較困難。

　　李小明表示，只要是市場經(jīng)濟(jì)，房價就會有漲有跌，這很正?！，F(xiàn)在網(wǎng)上言論說今年房地產(chǎn)市場要崩盤、房價要跌80%，這是“危言聳聽”，如果這樣，不僅政府不允許，老百姓也不會答應(yīng)，政府有應(yīng)對樓市波動形勢的能力，他本人對今年經(jīng)濟(jì)形勢保持足夠信心。

　　賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)比較明顯的分化現(xiàn)象其實(shí)是件好事，這改變了以往人們把房地產(chǎn)業(yè)看成是單邊上漲市場的印象。“單邊上漲意味沒有什么風(fēng)險，甚至可以肆無忌憚地去炒作，現(xiàn)在則要求購房人、開發(fā)商、投資者做細(xì)分的考量，綜合衡量多種因素來判斷經(jīng)濟(jì)行為風(fēng)險系數(shù)。”賈康談道。

　　來自西方國家的ChrisMARLIN認(rèn)可樓市分化明顯的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，如果城市人口比較密集、資源較為豐富的話，那么就很難見其房價下降，而小型城市的房價則很有可能出現(xiàn)不穩(wěn)定的情況，這一點(diǎn)在美國市場同樣得到驗(yàn)證。ChrisMARLIN表示投資房地產(chǎn)較終需要關(guān)注投資安全性，關(guān)注房產(chǎn)周邊所擁有的資源，此外還要關(guān)注城區(qū)所能提供的就業(yè)機(jī)會。

　　國家應(yīng)鼓勵房企積極介入金融領(lǐng)域

　　當(dāng)前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨創(chuàng)新及轉(zhuǎn)型的問題，其中部分房企選擇入股銀行，房地產(chǎn)金融化趨勢備受大家關(guān)注。

　　ChrisMARLIN認(rèn)為房地產(chǎn)金融化戰(zhàn)略可能會有很多好處，在美國現(xiàn)在又很多開發(fā)商都愿意介入到銀行當(dāng)中，很多開發(fā)商也有自己的按揭貸款公司。“目前在美國有房利美、房貸美兩家政府支持的機(jī)構(gòu)，他們支持了整個美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。”ChrisMARLIN說道。

　　張玉良表示房企應(yīng)選投有創(chuàng)新能力的金融，今年綠地的金融，張玉良希望能夠有20億以上的利潤，并準(zhǔn)備拋掉兩家城市商業(yè)銀行的股權(quán)。張玉良建議房地產(chǎn)公司在投資金融時要看清楚一點(diǎn)、智慧一點(diǎn)。

　　在李小明看來，房地產(chǎn)業(yè)金融化涉及兩個層面的問題，一是房企要搞清楚公司這么做的目的到底是為了把銀行作為業(yè)務(wù)的板塊來經(jīng)營，獲得回報，還是為了企業(yè)融資更加方便，這是兩個不同概念。二是房地產(chǎn)業(yè)金融化不僅僅是指投資銀行，還可以有很多方式，比如投資基金、RIETs等。

　　至于房地產(chǎn)業(yè)金融化的風(fēng)險，賈康認(rèn)為凡是經(jīng)濟(jì)活動就都會有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，房企要考慮自己企業(yè)的金融需要，并考慮企業(yè)金融專業(yè)知識的掌握及風(fēng)險防控能力等。從宏觀層面及整個市場培育、建設(shè)方面來看，賈康表示國家應(yīng)該更開明地鼓勵各種各樣的市場主體，包括房地產(chǎn)企業(yè)更加積極地考慮介入金融領(lǐng)域，推進(jìn)金融制度深化改革。

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