解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，既要針對(duì)當(dāng)前突出問題，采取短期強(qiáng)力政策，抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)和租金過快上漲勢(shì)頭，更要建立長(zhǎng)效制度和機(jī)制，解決深層次矛盾問題

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)牽一發(fā)而動(dòng)全身，深深影響著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀調(diào)控、財(cái)富分配、反腐倡廉、居民生活、社會(huì)穩(wěn)定等經(jīng)濟(jì)社會(huì)的各個(gè)主要方面。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)短期矛盾非常突出，中長(zhǎng)期問題極為復(fù)雜，政策制定極難合理協(xié)調(diào)，政策執(zhí)行極難有效監(jiān)督。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，既要針對(duì)當(dāng)前突出問題，采取短期強(qiáng)力政策，抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)和租金過快上漲勢(shì)頭，更要建立長(zhǎng)效制度和機(jī)制，解決深層次矛盾問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，使其與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活水平提高實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期良性互動(dòng)。

　　房?jī)r(jià)房租已遠(yuǎn)超百姓有效支付能力

　　讓老百姓住有所居是政府服務(wù)人民的基本職責(zé)。住有所居，是指城鎮(zhèn)居民以其有效支付能力能夠購(gòu)購(gòu)或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國(guó)的高房?jī)r(jià)、高房租已遠(yuǎn)超居民有效支付能力，成為百姓難以承受之重。

　?。ㄒ唬┪覈?guó)房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于國(guó)際水平。房?jī)r(jià)收入比是指一套普通商品房總價(jià)與一個(gè)家庭年可支配收入之比，它是國(guó)際通用的反映一個(gè)國(guó)家房?jī)r(jià)合理程度的基本指標(biāo)。

　　世界銀行認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3~6倍為合理區(qū)間，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在3~4倍，發(fā)展中國(guó)家一般在4~6倍。而我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10~15倍以上。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全國(guó)商品住宅平均售價(jià)為5542元/平方米，城鎮(zhèn)人均住宅面積為32.9平方米，按當(dāng)年平均家庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計(jì)算，總房?jī)r(jià)為52萬元；當(dāng)年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入為24565元，戶均為70256元。由此計(jì)算的全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比為7.4倍。如果考慮到購(gòu)房還要交新房契稅等稅費(fèi)，多數(shù)商品房屬毛坯房，需要自己花錢裝修，那么實(shí)際可居住房屋較終支付的房?jī)r(jià)要高于交易房?jī)r(jià)的15%~20%。而且，各地二手房?jī)r(jià)又普遍高于新房房?jī)r(jià)，多數(shù)熱點(diǎn)城市二手房成交量明顯大于新商品房成交量。因此，我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)收入比要明顯高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)收入比實(shí)際在9~10倍。

　　而一線城市和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過15倍，北京房?jī)r(jià)收入比超過20倍。2013年北京房?jī)r(jià)上漲了20%左右，平均高達(dá)2.36萬元/平方米，二手房?jī)r(jià)格上漲了30%左右，平均超過3萬元/平方米，主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲了40%左右，平均在5萬元/平方米左右，這已經(jīng)接近或超過了紐約、東京、倫敦等國(guó)際大都市。

　　（二）快速上漲的租金已經(jīng)成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)和百姓生活難以承受之重。與高房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)的是高房租，已成為工商經(jīng)營(yíng)和居民生活一大負(fù)擔(dān)。

　　在我國(guó)的一、二線城市，商業(yè)租金已占到普通商店經(jīng)營(yíng)成本的30%左右，占普通餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的40%左右；普通住宅的月租金已占當(dāng)?shù)鼐用裨缕骄杖氲?0%左右。而據(jù)第三次人口普查統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城市家庭中有23%的家庭是租房過日子的，因此，房租上漲的人口影響面遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務(wù)工人員只得采取群租辦法過日子，由此產(chǎn)生一系列社會(huì)問題。

　　我國(guó)房?jī)r(jià)畸高原因

　　我國(guó)房?jī)r(jià)畸高，既有供給方面的原因，也有需求方面的原因，長(zhǎng)期以來，正是供需雙方的深層次制度機(jī)制問題在推動(dòng)著房?jī)r(jià)連續(xù)大幅上漲。

　　一是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給成本有“六高”。一是地價(jià)成本高。2013年全國(guó)地價(jià)平均上漲了23%。我國(guó)商品房地價(jià)占成本的40%左右，占售價(jià)的30%左右。二是稅費(fèi)成本高。2013年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收1.54萬億元，同比增長(zhǎng)26.5%，占房地產(chǎn)業(yè)增加值3.33萬億元的46.5%。三是資金成本高。房企通過銀行貸款的實(shí)際利率超過10%，通過信托、基金等非信貸渠道融資利率一般在15%~20%。四是公關(guān)成本高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目要蓋110多個(gè)公章才能開發(fā)與銷售，大量環(huán)節(jié)均需支付“灰色成本”。五是房企利潤(rùn)高。我國(guó)房地產(chǎn)商近年毛利率近40%，真實(shí)利潤(rùn)率近30%，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)利潤(rùn)率。六是中介費(fèi)用高。我國(guó)城市二手房中介費(fèi)率在2%以上，北京在2.8%左右。

　　二是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給形式花樣百出、價(jià)格差異巨大。我國(guó)住房供給體系既復(fù)雜又混亂，不同類型住房性質(zhì)各異、渠道復(fù)雜、價(jià)差巨大，極大地扭曲了市場(chǎng)價(jià)格。相對(duì)于商品住宅價(jià)格，公開的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為2/3左右，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格為1/2左右，國(guó)有企事業(yè)單位不公開的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為1/3左右，一些黨政機(jī)關(guān)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為1/5左右。

　　三是房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)盛行。在商品住房和保障房供應(yīng)量不足的情況下，住房變得稀缺。住房是生存必需品，具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機(jī)商品房有利可圖，許多房地產(chǎn)企業(yè)采用“囤地”、“捂盤”等方式進(jìn)行投機(jī)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。高房?jī)r(jià)吸引熱錢和個(gè)人投機(jī)紛紛涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力量。

　　四是居民收入分配不公。2013年我國(guó)的基尼系數(shù)為0.47，高于0.4的國(guó)際警戒線。收入分配不公導(dǎo)致部分高收入者在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)，大幅抬高房?jī)r(jià)，有錢人投資房產(chǎn)進(jìn)一步拉大了社會(huì)貧富差距。同時(shí)，這又減少了對(duì)市場(chǎng)“剛需”的住房供給，給普通百姓帶來巨大的經(jīng)濟(jì)與精神壓力。

　　調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)要把握的原則

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，既有自身存在的問題，更有宏觀經(jīng)濟(jì)、制度建設(shè)、收入分配、廉政建設(shè)、百姓生活等方面的問題。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，必須要有宏觀思維、全局思維、系統(tǒng)思維，必須把握幾個(gè)基本原則：

　　目標(biāo)兼顧。房地產(chǎn)涉及到方方面面，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)稅增加、金融穩(wěn)定等，房地產(chǎn)調(diào)控需要兼顧不同的政策目標(biāo)，不可偏頗。

　　政策協(xié)調(diào)。要根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，不能就房地產(chǎn)論房地產(chǎn)，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳、小修小補(bǔ)，而必須將短期與中長(zhǎng)期政策結(jié)合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財(cái)政、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機(jī)制，并且，要與收入分配體制改革、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套、銜接與協(xié)調(diào)。如推進(jìn)房地產(chǎn)稅要與個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記、官員財(cái)產(chǎn)公示相協(xié)調(diào)，保障房建設(shè)規(guī)模進(jìn)度要與商品房建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，等等。

　　分類推進(jìn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多歷史問題，是典型市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的混合體。未來房地產(chǎn)調(diào)控需要針對(duì)不同地區(qū)、人群、住房，采取針對(duì)性的辦法分類推進(jìn)。

　　逐步解決。房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、逐步解決的原則，某一階段以某個(gè)目標(biāo)為主，其他政策目標(biāo)為輔。從短、中、長(zhǎng)期問題解決來看，頭先要堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)和租金過快上漲勢(shì)頭，其次要從制度機(jī)制上解決城鎮(zhèn)土地供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)與定價(jià)問題，第三要通過立法解決從公務(wù)員到普通居民的財(cái)產(chǎn)登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產(chǎn)稅征收問題。

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