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專家稱房價房租已遠超百姓有效支付能力

編輯：海南房產網發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當天來源：萬寧房產信息網閱讀 499 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　解決房地產市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機制，解決深層次矛盾問題

　　我國房地產市場牽一發(fā)而動全身，深深影響著經濟發(fā)展、宏觀調控、財富分配、反腐倡廉、居民生活、社會穩(wěn)定等經濟社會的各個主要方面。

　　房地產市場短期矛盾非常突出，中長期問題極為復雜，政策制定極難合理協(xié)調，政策執(zhí)行極難有效監(jiān)督。解決房地產市場問題，既要針對當前突出問題，采取短期強力政策，抑制地價、房價和租金過快上漲勢頭，更要建立長效制度和機制，解決深層次矛盾問題，促進房地產市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，使其與國民經濟發(fā)展與人民生活水平提高實現(xiàn)長期良性互動。

　　房價房租已遠超百姓有效支付能力

　　讓老百姓住有所居是政府服務人民的基本職責。住有所居，是指城鎮(zhèn)居民以其有效支付能力能夠購購或租賃一套與其身份相符的住宅。但我國的高房價、高房租已遠超居民有效支付能力，成為百姓難以承受之重。

　?。ㄒ唬┪覈績r收入比遠高于國際水平。房價收入比是指一套普通商品房總價與一個家庭年可支配收入之比，它是國際通用的反映一個國家房價合理程度的基本指標。

　　世界銀行認為，房價收入比在3~6倍為合理區(qū)間，發(fā)達國家一般在3~4倍，發(fā)展中國家一般在4~6倍。而我國實際房價收入比平均在8倍以上，一線和二線城市一般在10~15倍以上。

　　據統(tǒng)計，2012年全國商品住宅平均售價為5542元/平方米，城鎮(zhèn)人均住宅面積為32.9平方米，按當年平均家庭人口2.86人、住房面積94平方米一套房計算，總房價為52萬元；當年城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入為24565元，戶均為70256元。由此計算的全國城鎮(zhèn)房價收入比為7.4倍。如果考慮到購房還要交新房契稅等稅費，多數商品房屬毛坯房，需要自己花錢裝修，那么實際可居住房屋較終支付的房價要高于交易房價的15%~20%。而且，各地二手房價又普遍高于新房房價，多數熱點城市二手房成交量明顯大于新商品房成交量。因此，我國實際房價收入比要明顯高于統(tǒng)計數據，房價收入比實際在9~10倍。

　　而一線城市和二線熱點城市房價收入比已經超過15倍，北京房價收入比超過20倍。2013年北京房價上漲了20%左右，平均高達2.36萬元/平方米，二手房價格上漲了30%左右，平均超過3萬元/平方米，主城區(qū)房價上漲了40%左右，平均在5萬元/平方米左右，這已經接近或超過了紐約、東京、倫敦等國際大都市。

　?。ǘ┛焖偕蠞q的租金已經成為企業(yè)經營和百姓生活難以承受之重。與高房價相對應的是高房租，已成為工商經營和居民生活一大負擔。

　在我國的一、二線城市，商業(yè)租金已占到普通商店經營成本的30%左右，占普通餐飲業(yè)經營成本的40%左右；普通住宅的月租金已占當地居民月平均收入的50%左右。而據第三次人口普查統(tǒng)計，我國城市家庭中有23%的家庭是租房過日子的，因此，房租上漲的人口影響面遠遠超過房價上漲的人口影響面。過高房租迫使大量普通務工人員只得采取群租辦法過日子，由此產生一系列社會問題。

我國房價畸高原因

我國房價畸高，既有供給方面的原因，也有需求方面的原因，長期以來，正是供需雙方的深層次制度機制問題在推動著房價連續(xù)大幅上漲。

　　一是房地產市場供給成本有“六高”。一是地價成本高。2013年全國地價平均上漲了23%。我國商品房地價占成本的40%左右，占售價的30%左右。二是稅費成本高。2013年全國房地產業(yè)稅收1.54萬億元，同比增長26.5%，占房地產業(yè)增加值3.33萬億元的46.5%。三是資金成本高。房企通過銀行貸款的實際利率超過10%，通過信托、基金等非信貸渠道融資利率一般在15%~20%。四是公關成本高。我國房地產業(yè)開發(fā)企業(yè)項目要蓋110多個公章才能開發(fā)與銷售，大量環(huán)節(jié)均需支付“灰色成本”。五是房企利潤高。我國房地產商近年毛利率近40%，真實利潤率近30%，遠高于其他行業(yè)利潤率。六是中介費用高。我國城市二手房中介費率在2%以上，北京在2.8%左右。

　　二是房地產市場供給形式花樣百出、價格差異巨大。我國住房供給體系既復雜又混亂，不同類型住房性質各異、渠道復雜、價差巨大，極大地扭曲了市場價格。相對于商品住宅價格，公開的經濟適用房價格為2/3左右，小產權房價格為1/2左右，國有企事業(yè)單位不公開的經濟適用房價格為1/3左右，一些黨政機關的經濟適用房價格為1/5左右。

　　三是房地產市場投資投機盛行。在商品住房和保障房供應量不足的情況下，住房變得稀缺。住房是生存必需品，具有需求剛性。稀缺性和需求剛性使得投機商品房有利可圖，許多房地產企業(yè)采用“囤地”、“捂盤”等方式進行投機，推動房價上漲。高房價吸引熱錢和個人投機紛紛涌向房地產市場，成為房價上漲的主要推動力量。

　　四是居民收入分配不公。2013年我國的基尼系數為0.47，高于0.4的國際警戒線。收入分配不公導致部分高收入者在房地產市場投資投機，大幅抬高房價，有錢人投資房產進一步拉大了社會貧富差距。同時，這又減少了對市場“剛需”的住房供給，給普通百姓帶來巨大的經濟與精神壓力。

　　調控房地產市場要把握的原則

　　中國房地產市場，既有自身存在的問題，更有宏觀經濟、制度建設、收入分配、廉政建設、百姓生活等方面的問題。解決房地產市場的問題，必須要有宏觀思維、全局思維、系統(tǒng)思維，必須把握幾個基本原則：

　　目標兼顧。房地產涉及到方方面面，包括經濟增長、財稅增加、金融穩(wěn)定等，房地產調控需要兼顧不同的政策目標，不可偏頗。

　　政策協(xié)調。要根本上解決我國房地產業(yè)存在的問題，不能就房地產論房地產，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳、小修小補，而必須將短期與中長期政策結合起來考慮，通過建立和完善包括土地、財政、稅收、信貸等在內的一整套制度機制，并且，要與收入分配體制改革、反腐倡廉等多方面措施進行配套、銜接與協(xié)調。如推進房地產稅要與個人不動產登記、官員財產公示相協(xié)調，保障房建設規(guī)模進度要與商品房建設發(fā)展相協(xié)調，等等。

　　分類推進。我國房地產市場存在很多歷史問題，是典型市場經濟與計劃經濟條件下的混合體。未來房地產調控需要針對不同地區(qū)、人群、住房，采取針對性的辦法分類推進。

　　逐步解決。房地產調控要堅持穩(wěn)中求進、逐步解決的原則，某一階段以某個目標為主，其他政策目標為輔。從短、中、長期問題解決來看，頭先要堅決遏制地價、房價和租金過快上漲勢頭，其次要從制度機制上解決城鎮(zhèn)土地供給數量、結構與定價問題，第三要通過立法解決從公務員到普通居民的財產登記、公開、查尋問題，第四要通過立法解決房地產稅征收問題。

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