日前，萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言傳出，其中稱全國房地產(chǎn)市場分化，引發(fā)輿論關(guān)注。

　　萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言全文如下：

　　今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較復(fù)雜，先坦率的談個(gè)人對市場的分析。去年年末的時(shí)候，我有過一次訪談，曾經(jīng)談到，2013-14年間，市場可能會有一個(gè)比較大的分化，個(gè)人曾在多個(gè)會上談過，從現(xiàn)在關(guān)注的50個(gè)城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，50個(gè)城市的背景：（國家從2003年實(shí)施政策性調(diào)控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實(shí)施政策性調(diào)控，在過去10年強(qiáng)政策性調(diào)控下，一共有過43次政策性調(diào)控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個(gè)人受任志強(qiáng)影響較大，喜歡分析，個(gè)人將179份文件全部找到，并拼到一起看過（嘲笑個(gè)人有病），發(fā)現(xiàn)：179份文件前言不搭后語，各種事情也有很多沒落實(shí)；但是這179份文件給我一個(gè)啟示：再一次印證了中國房地產(chǎn)有房地產(chǎn)問題的地方，從這個(gè)國家有4部委以上文件開始，他的每個(gè)文件都有一段，叫做這個(gè)文件的指向：從30多個(gè)城市，到70多個(gè)城市，較多情況下提到都是50-60個(gè)城市，其實(shí)，再仔細(xì)看，這個(gè)50-60個(gè)城市標(biāo)志了中國房地產(chǎn)比較明顯的各種各樣特征，萬科長時(shí)間以來，我們的研究院和研究機(jī)構(gòu)，自己的研究部門分析的比較多的，其實(shí)也就是36—50個(gè)城市之間的狀態(tài)）。這50個(gè)城市從13年底—14年初，出現(xiàn)了兩個(gè)情況：一個(gè)是以二線城市為代表的，出現(xiàn)了較為明顯的特征：由于土地供應(yīng)過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是沈陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像沈陽這樣的城市大概有30來個(gè)（在50個(gè)城市里面），基本由于市場供應(yīng)過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在于土地的價(jià)格在過去的一年里由于上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價(jià)格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現(xiàn)了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對于銀行的貸款、政策的收緊，這三點(diǎn)（兩個(gè)透支加一個(gè)收緊），使得今年我們普遍意義的市場出現(xiàn)了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個(gè)狀態(tài)，可能這樣一個(gè)情況可以涵蓋大多數(shù)的城市。

　　輔助一個(gè)擾動因子，就是反腐?。ㄐ呛訛炒硐挛缣岢龇锤瘮π呛訛秤绊懞艽螅鳛槲覀冮_發(fā)商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實(shí)上還是很大的。反腐敗對于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個(gè)事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對于持有高端樓盤的疑惑心理。各個(gè)城市不一樣，比如山西省，我們也關(guān)注了星河灣這個(gè)項(xiàng)目，他影響到了煤炭整個(gè)行業(yè)。我們?nèi)f科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多大14-15次，我們從一個(gè)樓盤配合調(diào)查的之密集（售價(jià)在4、5萬元每平），其他開發(fā)商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。所以，起碼在近期的一段時(shí)間內(nèi)，反腐敗對房地產(chǎn)還是挺明顯的一個(gè)擾動因子。

　　同時(shí)，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由于廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進(jìn)行溝通后，得到這么一個(gè)數(shù)據(jù)，尤其以鏈家為主（鏈家基本占了北京一半以上的市場），他們的單門店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場很重要的一個(gè)數(shù)據(jù)）從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優(yōu)惠，甚至于腰斬售價(jià)，可見這房子都不知道怎么來的，比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經(jīng)進(jìn)去了），在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數(shù)量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時(shí)候不計(jì)成本，玩命甩。甩帶來的后果是二手房的銷售嚴(yán)重的減緩，這個(gè)情況大家可以到門店看看（我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現(xiàn)在是越等越賣不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價(jià)，我告訴經(jīng)紀(jì)人，我是以成本價(jià)賣的，都沒計(jì)算利息，結(jié)局就是我不賣了，收租金）；

　　北京還有一個(gè)更復(fù)雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應(yīng)，對于一批剛需的購主，給了他們以比較便宜的價(jià)格，能購到房子的一種期房，但事實(shí)上這種期望也挺虛幻的，他的供應(yīng)量很有限，北京金隅嘉業(yè)，在北京有比較好的兩個(gè)地方，大概5000套房子，現(xiàn)在還沒開始銷售，排隊(duì)的申請者，剔除重復(fù)的，5000套房子，申請的家庭數(shù)量在25萬；不剔除重復(fù)的，申請的家庭數(shù)量在45萬。因此北京的市場是有的，著急購房子的人是大把在，但是這些人已經(jīng)構(gòu)不成對于高端樓盤的支撐。這是我想表達(dá)的觀點(diǎn)，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點(diǎn)特別敏感。前段時(shí)間萬科在北京賣的房子（住總?cè)f科聯(lián)合開發(fā)的萬科橙項(xiàng)目，2.2萬每平），在市場上引起軒然大波，這個(gè)項(xiàng)目是被建委要求價(jià)格合理一點(diǎn)，低一點(diǎn)，萬科提出有股東、合作伙伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價(jià)賣了以后，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價(jià)了，以至于現(xiàn)任某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我干的，你還問我。情況就是4公里賣光。賣光的狀態(tài)：房價(jià)幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過，如果放在我們另一個(gè)樓盤，價(jià)格賣到2.8-2.9萬，購房者人數(shù)立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現(xiàn)在市場的價(jià)格承受空間和區(qū)間是非常明確的。我們有一個(gè)建委批了的3.6萬每平的項(xiàng)目，在北京的亦莊，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項(xiàng)目，4銷售賣光，3.6萬的項(xiàng)目很慢。

　　目前就是北京和上海的情況好點(diǎn)，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數(shù)字說明：我們檢測的24個(gè)城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我們認(rèn)為好不到哪去。24個(gè)城市的存消比的變化也是相當(dāng)大，當(dāng)然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

　　還有幾個(gè)比較重要的數(shù)據(jù)，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、沈陽、青島（北方城市為樣板），1000億級的城市商品房的供應(yīng)面積，同比下降，北京是23%（好多企業(yè)現(xiàn)在是不賣，政府不批還限價(jià)）；天津上漲環(huán)比106%，同比上漲8%；沈陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

　　商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟(jì)南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；

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　　批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺1.4，這些數(shù)據(jù)看來都是在惡化的狀態(tài)上。

　　我們同時(shí)也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小于1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、沈陽、青島、大連等等，全部小于1，就證明了土地淤積在開發(fā)商手里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢，大于1的話，說明已上市的部分已經(jīng)開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經(jīng)到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經(jīng)開始積壓了；

　　我們再看溢價(jià)房價(jià)差，我們判斷，如果小于5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個(gè)城市，這里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈陽4847元（沈陽現(xiàn)在想賺錢已經(jīng)很難了），青島7000元，大連8000元，濟(jì)南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

　　3年新增庫存的存消比，多數(shù)城市，僅新增的庫存就已達(dá)到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴(yán)重的，如：天津17，沈陽7，青島16，煙臺38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個(gè)比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬于比較大的，好歹很多企業(yè)沒進(jìn)去，進(jìn)去的都陷進(jìn)去了，唐山是河北省GDP的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設(shè)導(dǎo)入人口幾乎沒有增長，城市的基本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國有，少有的幾個(gè)大礦也是和政府勾著，調(diào)查唐山的有錢人很多，但是再看，發(fā)現(xiàn)有錢人不在唐山購房，基本上都在北京購房。中學(xué)也沒有，醫(yī)院就2個(gè)，是一個(gè)很傳統(tǒng)的北方城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，政府壟斷的經(jīng)濟(jì)體，民營資本和民營企業(yè)幾乎都沒有發(fā)展起來，再加上搞環(huán)保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉(zhuǎn)不動了，停止?fàn)顟B(tài)。這樣的城市在國內(nèi)不在少數(shù)，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財(cái)政的先進(jìn)來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處于急劇惡化的速度狀態(tài)。

　　現(xiàn)在庫存的問題事實(shí)上是挺尖銳的，萬科也做了統(tǒng)計(jì)，與往年的3月去化加快不同，27個(gè)主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個(gè)城市超過12個(gè)月，9個(gè)城市超過24個(gè)月，比如：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域來看，深圳存消比29個(gè)月，長沙24個(gè)月（我們是以平均21個(gè)月為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警戒線，但每個(gè)公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個(gè)公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進(jìn)行倒算，我們對于一個(gè)城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過以后就有危險(xiǎn)了），每個(gè)公司算法和衡量不同，無錫在上海區(qū)域中，57個(gè)月，很嚴(yán)重，寧波36個(gè)月，杭州33個(gè)月，上海33個(gè)月，天津39個(gè)月，唐山28個(gè)月（唐山整個(gè)城市加起來計(jì)算，已超過100個(gè)月，28個(gè)月是城區(qū)里），沈陽23個(gè)月，西安30個(gè)月，鄭州23個(gè)月。

　　總的狀況，商品房的環(huán)比供應(yīng)在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個(gè)地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險(xiǎn)性，但

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