5月12日央行副行長(zhǎng)劉士余召集15家銀行座談，要求銀行頭先滿(mǎn)足頭套房貸款需求，合理確定房貸利率水平以及加快審批發(fā)放速度。

　　值得注意的是，這次座談是在1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)不佳、房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的背景下進(jìn)行的。樓市發(fā)生的多起房地產(chǎn)信托違約、中小房企資金鏈斷裂等流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)案例，加大了宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，并可能拖累GDP。

　　有分析人士認(rèn)為，央行此舉不排除為房地產(chǎn)市場(chǎng)背書(shū)，鼓勵(lì)真正有需求的人群入市，從而為年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)托底。

　　央行在為誰(shuí)托底？

　　5月初，起家于廣東惠州的光耀地產(chǎn)傳出破產(chǎn)消息，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)急劇放大。其表現(xiàn)是，旗下多個(gè)項(xiàng)目停工，已售房源業(yè)主無(wú)法按時(shí)收房，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)不再為其發(fā)放貸款，形成惡性循環(huán)。

　　作為開(kāi)發(fā)商的重要資金來(lái)源，頭付款和個(gè)貸占重要位置。從去年年中開(kāi)始，個(gè)貸的發(fā)放就出現(xiàn)延緩，今年情況更趨惡化，少數(shù)銀行甚至?xí)和?。預(yù)售款相當(dāng)程度上來(lái)自于房貸，預(yù)售款少了，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈和資金成本驟然緊張。

　　開(kāi)發(fā)商資金緊張，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速今年以來(lái)持續(xù)下滑。1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度增長(zhǎng)19.9%，下滑至16.8%，其中3月單月降至14.2%。更值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，房屋銷(xiāo)售面積大幅下行，3月為-7.5%，房屋新開(kāi)工面積更高達(dá)-21.9%。同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存狀況也明顯惡化。

　　房地產(chǎn)投資增速與GDP密切相關(guān)。根據(jù)海通證券頭席分析師姜超的測(cè)算，2013年房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增速的貢獻(xiàn)為1.45%，如果2014年房地產(chǎn)投資增速降至15.1%，它對(duì)GDP增速的貢獻(xiàn)為1.15%。因此，2014年房地產(chǎn)投資下行將直接拖累GDP增速0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　深圳一位大型開(kāi)發(fā)商人士分析，如果各銀行對(duì)個(gè)人房貸采取惜貸的政策持續(xù)下去，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)缺錢(qián)，房地產(chǎn)投資增速也會(huì)持續(xù)下滑，這對(duì)今年的宏觀經(jīng)濟(jì)很不利。

　　正如劉士余所說(shuō)，個(gè)人住房貸款對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有穩(wěn)定的功能。上述分析人士認(rèn)為，盡管層面已經(jīng)提出了微刺激措施，用棚戶(hù)區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施投資等來(lái)彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資增速的下滑，但央行仍希望頭套房能夠托住房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)投資增速下滑不那么劇烈，避免硬著陸。為樓市托底，就是在為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)托底。

　　此外，穩(wěn)住房?jī)r(jià)，就可以穩(wěn)住地價(jià)，避免地方政府財(cái)政收入大起大落，導(dǎo)致其出現(xiàn)無(wú)力償債的危機(jī)。

　　非市場(chǎng)化的窗口指導(dǎo)

　　雖然央行意愿良好，但商業(yè)銀行反應(yīng)不一。

　　“監(jiān)管者不能一邊快馬揚(yáng)鞭地推進(jìn)利率市場(chǎng)化，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略。”一位股份制銀行人士認(rèn)為，選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實(shí)情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場(chǎng)化選擇。央行和銀監(jiān)會(huì)不應(yīng)該直接對(duì)商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)做出干涉，也不可能逼迫銀行發(fā)放房貸或下調(diào)房貸利率。

　　商業(yè)銀行發(fā)放房貸的積極性不高。2014年，受余額寶、財(cái)付通等理財(cái)產(chǎn)品倒逼，商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率持續(xù)推高，維持在5%-5.5%。銀行理財(cái)收益率高于9折房貸利率、接近房貸基準(zhǔn)利率；1年期同業(yè)存款利率高達(dá)6.8%，銀行存放同業(yè)，也好于發(fā)放房貸。

　　就央行提出的幾點(diǎn)要求，中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉指出，銀行貸款額度緊張，4月1.23萬(wàn)億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)在增加，特別是溫州等房?jī)r(jià)下調(diào)比較多的城市，已經(jīng)出現(xiàn)了局部斷供的現(xiàn)象。這些因素導(dǎo)致銀行不太可能在不大規(guī)模放水的情況下增加房貸額度。

　　房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不變

　　更深層次的是，地產(chǎn)與金融融為一體，房貸市場(chǎng)的變化徹底改變了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　黃金老指出，十多年來(lái)，房?jī)r(jià)屢遭調(diào)整壓力，所不同的是這一次來(lái)自市場(chǎng)，而非政策，決定了本輪房?jī)r(jià)向下調(diào)整的真實(shí)性。面對(duì)高利率，銀行房貸市場(chǎng)陷于停頓，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量下滑，房?jī)r(jià)承壓。

　　張大偉也認(rèn)為，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的緊張，是出現(xiàn)本輪市場(chǎng)調(diào)整的較主要原因，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房?jī)r(jià)一律下調(diào)，而信貸相對(duì)寬松的年份，房?jī)r(jià)則一路高漲。

　　從交易成本來(lái)看，頭套房信貸收緊對(duì)市場(chǎng)的支付能力影響非常大。按照目前北京市場(chǎng)的正常購(gòu)房案例，剛需購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)一套位于南六環(huán)的剛需住宅，總價(jià)200萬(wàn)，頭付30%，貸款140萬(wàn)，從去年年底的85折到目前的基準(zhǔn)上浮，30年增加的利息高達(dá)43萬(wàn)，相當(dāng)于房?jī)r(jià)200萬(wàn)的21%！這大大抑制了購(gòu)房需求，提高了資金成本。

　　“市場(chǎng)正在尋找均衡，或者利率下降，或者房?jī)r(jià)下降，較好兩個(gè)同時(shí)下降。”黃金老說(shuō)。

　　從更長(zhǎng)的時(shí)間段來(lái)看，2005年以來(lái)，我國(guó)居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，超配房地產(chǎn)；但當(dāng)前的高利率或無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率正在改變這種配置傾向。

　　數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2014年，一年期銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率）達(dá)到6%左右；一筆為期5年的房地產(chǎn)投資，其年收益率必須達(dá)到10%，也即7.27年翻一倍，才比較有投資價(jià)值。但這樣的房?jī)r(jià)漲幅在當(dāng)前以及今后都難以實(shí)現(xiàn)，況且還要計(jì)算持有房地產(chǎn)的稅收及轉(zhuǎn)讓時(shí)的交易成本。

　　諸多金融界人士認(rèn)同，互聯(lián)網(wǎng)金融降低了理財(cái)產(chǎn)品投資的門(mén)檻，銀行也在主動(dòng)下調(diào)投資門(mén)檻，中低收入人群的閑余資金享受到了較高的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益，中國(guó)居民投資房地產(chǎn)意愿正在下降。個(gè)人資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的改變，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生持續(xù)的影響。

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