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馬光遠(yuǎn):即使救市,也不能違背房地產(chǎn)市場原則
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 512 次
5月12日,央行召開“住房金融服務(wù)專題座談會”,被外界普遍解讀為層面對房地產(chǎn)開始救市的較明確信號。在這個座談會上,央行要求商業(yè)銀行要“優(yōu)先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求”,“及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”。在此之前,包括南寧等城市,已經(jīng)嘗試松綁限購等救市的“自選動作”。
不管是官方的統(tǒng)計數(shù)字,還是一些開發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息,都明白無誤地證明房地產(chǎn)市場的確不妙的事實。一些多年來力挺房價上漲,并且在3月份還堅持認(rèn)為杭州等城市出現(xiàn)的降價只是個別現(xiàn)象,房價依然會上漲,甚至聲稱房價還會漲十年的人,很快轉(zhuǎn)了口風(fēng),開始呼吁救市。上述一系列的事實意味著,中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷2013年量價飛漲的繁華之后,的確迎來了歷史上較嚴(yán)峻的行業(yè)轉(zhuǎn)折點,更致命的是,和以往不同,這次房價的下跌是在沒有任何政策打壓的情況下,由市場做出的自發(fā)反應(yīng)。
事實上,對于房地產(chǎn)的走勢,筆者在去年年底就提醒要關(guān)注房地產(chǎn)未來下跌對中國宏觀經(jīng)濟可能造成的風(fēng)險。從中國房價的基本邏輯看,過去推動房價上漲的幾大引擎,無論是貨幣超發(fā),還是基本的供求規(guī)律、經(jīng)濟高速增長、土地財政以及人民幣升值因素,都在悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。一旦美聯(lián)儲進入加息周期,國際資本將加速流出中國。從住房供需看,過去10年房地產(chǎn)的大躍進,中國住房供需已經(jīng)基本平衡,一二線以下城市住房過剩也已成為事實。
以上的基本事實意味著,中國房地產(chǎn)當(dāng)下的調(diào)整是房價基本邏輯的自然反應(yīng),中國房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點確實已經(jīng)到來。如果在2008年,房地產(chǎn)的調(diào)整不會影響中國經(jīng)濟,但在經(jīng)歷一系列刺激房地產(chǎn)的政策之后,我們發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)已經(jīng)完全綁架了中國經(jīng)濟。2013年中國經(jīng)濟能夠增長7.7%,和房地產(chǎn)的表現(xiàn)有極大的關(guān)系。房地產(chǎn)投資占G DP15%以上的比重,對中國經(jīng)濟增長20%以上的貢獻(xiàn),土地收入占地方財政70%的份額,以及房地產(chǎn)行業(yè)去年12.2萬億的融資占中國全社會融資額70%以上的比重。這些令人瞠目結(jié)舌的數(shù)字意味著,中國經(jīng)濟幾乎淪為了房地產(chǎn)經(jīng)濟,房地產(chǎn)一旦出問題,中國經(jīng)濟必然出問題,每個人都會成為中國高房價泡沫破滅的殉葬品,中國貌似很強大的銀行系統(tǒng)也會因為房地產(chǎn)融資杠桿的斷裂而倒下。
基于此邏輯,中國民眾恐怕要接受一個心理上難以接受的事實:房價一旦下跌,有關(guān)部門一定會出手救市,以維護房地產(chǎn)的穩(wěn)定。但是,筆者認(rèn)為,即使救市,也不能違背市場原則,不能突破底線思維。
就救市的時機而論,不能房價一出現(xiàn)調(diào)整就救市,這樣只會讓房地產(chǎn)的風(fēng)險繼續(xù)積聚。救市的時機必須是在房價下跌很有可能嚴(yán)重創(chuàng)傷中國經(jīng)濟,很有可能引發(fā)系統(tǒng)金融風(fēng)險的時候。如果只是因為房子過多而出現(xiàn)正常調(diào)整,就絕不應(yīng)該輕易救市。而一旦房價的下滑對中國的金融系統(tǒng)和宏觀經(jīng)濟可能造成實質(zhì)性傷害,政府才能出手。這是必須遵守的邊界。否則,在房地產(chǎn)供應(yīng)日益過剩情況下,人為維持房地產(chǎn)泡沫,只會讓中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴更大,只會讓房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的綁架更甚,這不是救市,而是用一個更大的,更有殺傷力的炸彈換下一個小炸彈,是給中國經(jīng)濟的未來留下更大的“自殺式襲擊”。應(yīng)該明白,在房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)今非昔比的情況下,企圖通過救市讓中國房地產(chǎn)回到過去單邊上漲的繁華,是不現(xiàn)實的,也是很危險的。
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