中原地產(chǎn)研究對(duì)23家A股上市大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈呈現(xiàn)緊繃之勢(shì)，23家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史較高水平。此外，今年5月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)3個(gè)月回落，并創(chuàng)近11個(gè)月以來(lái)新低。隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，今年以來(lái)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎，多個(gè)渠道融資成本均開始上升。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，盡管今年證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)上市房地產(chǎn)企業(yè)再融資，但規(guī)模和節(jié)奏可能有限。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈仍緊繃。在低迷行情下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)日子將更加難過(guò)，行業(yè)并購(gòu)整合大幕已經(jīng)拉開。

　　融資成本上升

　　盡管大多數(shù)商業(yè)銀行表示房地產(chǎn)信貸政策將保持穩(wěn)定，但加強(qiáng)差別化管理、控制風(fēng)險(xiǎn)已成為各家商業(yè)銀行的共識(shí)。業(yè)內(nèi)人士透露，目前各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸的把控都比較嚴(yán)格，大型知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能有一定的議價(jià)能力，中小型開發(fā)企業(yè)一般很難從銀行獲得開發(fā)貸，即使獲批，貸款成本和放款時(shí)間也明顯高于大型房企。

　　海外融資目前仍是大型房企較重要的渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前5月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資600.97億元，相當(dāng)于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；國(guó)內(nèi)融資占比僅為27.4%。

　　不過(guò)今年以來(lái)海外綜合融資成本在多重因素下大幅攀升。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年大部分房地產(chǎn)企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已上漲到7%以上。而在去年年底，這一數(shù)據(jù)還在5%以下甚至更低。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，票面利率升高主要是由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前較為低迷，國(guó)外相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)預(yù)期改變，再加之國(guó)際市場(chǎng)上一些唱空的情緒綜合作用，都導(dǎo)致了房企海外融資成本上升。

　　另一個(gè)疊加因素在此基礎(chǔ)上繼續(xù)提升了融資成本，那就是人民幣貶值。長(zhǎng)期以來(lái)，人民幣單邊升值的趨勢(shì)和美元低利率使從海外市場(chǎng)融得美元吸引力。不過(guò)今年以來(lái)人民幣兌美元累計(jì)貶值已達(dá)3%，以人民幣銷售的房地產(chǎn)企業(yè)由此受到很大壓力。

　　中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，呈逐月下降趨勢(shì)。

　　劉淵認(rèn)為，人民幣匯率變動(dòng)對(duì)融資成本的影響甚至大于票面利率的提升。如果人民幣兌美元繼續(xù)貶值，將導(dǎo)致房企從海外融資難度越來(lái)越大。

　　信托資金是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)重要來(lái)源。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，一季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托為1.15萬(wàn)億元，占比10.4%。

　　從公開信息較多的集合信托產(chǎn)品的規(guī)模和收益率或能窺見(jiàn)行業(yè)趨勢(shì)。根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至6月24日，集合資金房地產(chǎn)信托成立規(guī)模1099.42億元，平均期限1.82年，平均年收益率9.75%；而去年同期成立規(guī)模為1272.87億元，平均期限1.95年，平均年收益率9.58%。用益信托工作室分析師帥國(guó)讓表示，數(shù)據(jù)反映出地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托融資的規(guī)模有所減少，融資成本上升。

　　帥國(guó)讓指出，一方面受經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，樓市降溫，房地產(chǎn)成交量下降；由于市場(chǎng)上資金流動(dòng)性趨緊，部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)斷裂，使得各方對(duì)房地產(chǎn)投資顯得愈發(fā)謹(jǐn)慎；另一方面，監(jiān)管層加大對(duì)信托風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控，加上今年是房地產(chǎn)信托兌付高峰期，信托公司對(duì)地產(chǎn)信托的發(fā)行也保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　面臨整合洗牌

　　數(shù)據(jù)顯示，目前已有20家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資預(yù)案，除金豐投資等幾家企業(yè)外，大多數(shù)企業(yè)募資目的用于地產(chǎn)項(xiàng)目或補(bǔ)充流動(dòng)資金，募資規(guī)模在4億-167億元之間。雖然政策松綁被業(yè)內(nèi)人士解讀為或意在為房企解困，但劉淵認(rèn)為，資本市場(chǎng)對(duì)房企的松綁主要體現(xiàn)了監(jiān)管部門對(duì)行業(yè)調(diào)控思路的變化，因此不會(huì)完全放開節(jié)奏。

　　近期銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)亦透露正在積極研究支持承擔(dān)普通商品住房建設(shè)的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具的具體措施。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債細(xì)則或?qū)⒄降玫矫鞔_，符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)有望通過(guò)銀行間債市融資緩解資本壓力。

　　由此可見(jiàn)，大型房企面臨的主要是部分渠道融資成本上升，而中小房企不僅“融資難”還“融資貴”。同時(shí)，中小房企降價(jià)促銷回款的效果也遜于大型房企。一些負(fù)債率較高的中小房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂。

　　在行業(yè)兩極分化加劇的背景下，圍繞困境項(xiàng)目與企業(yè)的并購(gòu)潮開啟。企業(yè)間的并購(gòu)、二手項(xiàng)目和土地交易案例均在上升。一些手握現(xiàn)金的大開發(fā)商伺機(jī)而動(dòng)，尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　清科研究發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成交易359起，同比大增71%。從并購(gòu)金額上來(lái)看，房地產(chǎn)依然領(lǐng)跑其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績(jī)排名，占比達(dá)23.9%。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將從土地儲(chǔ)備、融資、市場(chǎng)份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面全面開展。

　　“與開拓新市場(chǎng)和競(jìng)拍地塊相比，大型房企收購(gòu)中小房企或其項(xiàng)目的綜合成本將會(huì)更低。”劉淵表示。

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