2014年，房地產(chǎn)行業(yè)加劇分化，形成大者愈大、強者恒強的局面。“大魚吃小魚”的新一輪行業(yè)洗牌已經(jīng)顯現(xiàn)，而“并購”將成為2015年房地產(chǎn)一大關(guān)鍵詞，正在業(yè)內(nèi)逐漸地形成共識。

12月7日，德信資本董事長陳義楓在“全球房地產(chǎn)金融中國峰會”主題演講中，用其研究的“三底模型”，來闡釋當下市場的投資邏輯，以及自身作為地產(chǎn)金融機構(gòu)可以把握的投資機遇。

如何通過判斷底部來做出投資決策，是投資人重要考量因素之一。在陳義楓的闡述里，其所謂“三底”，即“政策底”、“市場底”及“企業(yè)底”。

陳義楓分析認為，“政策底”在今年年初，即一、二月份時已經(jīng)出現(xiàn)，如出現(xiàn)杭州出現(xiàn)降價賣樓的消息，隨后各地政府開始放開限購、限貸。9?30新政，的信號明顯，很多打壓政策已經(jīng)逐步在退出。回顧2014年，“政策”這條曲線是在年初觸底后逐漸往上走，如果市場需要，預(yù)期明年還會相關(guān)出臺利好政策。

而“市場底”則出現(xiàn)在第四季度，9月份的央四條后，成交在10月份開始放量，市場觸底回升。其中較為明顯的是土地成交量的放量——這意味著開發(fā)商開始購地、儲備糧草，看好后市。在放量和成交活躍后，價格也開始復(fù)蘇，市場逐漸的回暖。

那么，為何說2015年房地產(chǎn)將進入并購時代，是進行并購的較佳“窗口期”?

“現(xiàn)在還不是企業(yè)較困難的時候，預(yù)計將會在2015年二、三季度到來，即‘企業(yè)底’。”陳義楓分析指出，過去一年中，企業(yè)的日子比較難過，除了個別龍頭企業(yè)外，大部分的中小企業(yè)現(xiàn)金都比較緊張，而這種困難的局面將會在明年二、三季度達到頂端。目前，“政策底”和“市場底”已經(jīng)出現(xiàn)，市場從下滑轉(zhuǎn)變成逐漸復(fù)蘇。等市場復(fù)蘇一段時間后，企業(yè)的現(xiàn)金流才能開始改良和好轉(zhuǎn)。

陳義楓認為，幾個底的錯位期間，是并購的黃金窗口。在這個過程中，因“企業(yè)底”還沒到，企業(yè)就存在流動性困境、困境資產(chǎn)等，市場就會出現(xiàn)大宗資產(chǎn)折價交易的并購機會。

如某個項目沒有錢開發(fā)的時候，就會出現(xiàn)項目整體轉(zhuǎn)讓的機會，當企業(yè)陷入流動性困境時，就會出現(xiàn)企業(yè)并購的機會等。

“地產(chǎn)進入存量時代，并購是對存量的整合”陳義楓說道，目前開發(fā)型基金在收窄，年新增開發(fā)量減少，存量增大，并購增值型的基金正當其時。據(jù)其介紹，德信資本從今年下半年開始，已經(jīng)開始大力度的進行并購，并發(fā)行了幾款并購型基金。

陳義楓預(yù)計，明年會出現(xiàn)更多的并購型基金。他認為，將并購交易和資產(chǎn)增值結(jié)合起來，并購增值雙輪驅(qū)動，將獲得更多的收益。就增值型基金而言，還是取決于基金本身的資產(chǎn)管理能力。如果自身不完備具備資管能力，可以通過合作的方式，跟有資管能力的機構(gòu)廣泛結(jié)盟，快速把握并購的機會。

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