2014年，房地產(chǎn)行業(yè)加劇分化，形成大者愈大、強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。“大魚吃小魚”的新一輪行業(yè)洗牌已經(jīng)顯現(xiàn)，而“并購(gòu)”將成為2015年房地產(chǎn)一大關(guān)鍵詞，正在業(yè)內(nèi)逐漸地形成共識(shí)。

12月7日，德信資本董事長(zhǎng)陳義楓在“全球房地產(chǎn)金融中國(guó)峰會(huì)”主題演講中，用其研究的“三底模型”，來闡釋當(dāng)下市場(chǎng)的投資邏輯，以及自身作為地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以把握的投資機(jī)遇。

如何通過判斷底部來做出投資決策，是投資人重要考量因素之一。在陳義楓的闡述里，其所謂“三底”，即“政策底”、“市場(chǎng)底”及“企業(yè)底”。

陳義楓分析認(rèn)為，“政策底”在今年年初，即一、二月份時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)，如出現(xiàn)杭州出現(xiàn)降價(jià)賣樓的消息，隨后各地政府開始放開限購(gòu)、限貸。9?30新政，的信號(hào)明顯，很多打壓政策已經(jīng)逐步在退出。回顧2014年，“政策”這條曲線是在年初觸底后逐漸往上走，如果市場(chǎng)需要，預(yù)期明年還會(huì)相關(guān)出臺(tái)利好政策。

而“市場(chǎng)底”則出現(xiàn)在第四季度，9月份的央四條后，成交在10月份開始放量，市場(chǎng)觸底回升。其中較為明顯的是土地成交量的放量——這意味著開發(fā)商開始購(gòu)地、儲(chǔ)備糧草，看好后市。在放量和成交活躍后，價(jià)格也開始復(fù)蘇，市場(chǎng)逐漸的回暖。

那么，為何說2015年房地產(chǎn)將進(jìn)入并購(gòu)時(shí)代，是進(jìn)行并購(gòu)的較佳“窗口期”?

“現(xiàn)在還不是企業(yè)較困難的時(shí)候，預(yù)計(jì)將會(huì)在2015年二、三季度到來，即‘企業(yè)底’。”陳義楓分析指出，過去一年中，企業(yè)的日子比較難過，除了個(gè)別龍頭企業(yè)外，大部分的中小企業(yè)現(xiàn)金都比較緊張，而這種困難的局面將會(huì)在明年二、三季度達(dá)到頂端。目前，“政策底”和“市場(chǎng)底”已經(jīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)從下滑轉(zhuǎn)變成逐漸復(fù)蘇。等市場(chǎng)復(fù)蘇一段時(shí)間后，企業(yè)的現(xiàn)金流才能開始改良和好轉(zhuǎn)。

陳義楓認(rèn)為，幾個(gè)底的錯(cuò)位期間，是并購(gòu)的黃金窗口。在這個(gè)過程中，因“企業(yè)底”還沒到，企業(yè)就存在流動(dòng)性困境、困境資產(chǎn)等，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)大宗資產(chǎn)折價(jià)交易的并購(gòu)機(jī)會(huì)。

如某個(gè)項(xiàng)目沒有錢開發(fā)的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)，當(dāng)企業(yè)陷入流動(dòng)性困境時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)并購(gòu)的機(jī)會(huì)等。

“地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，并購(gòu)是對(duì)存量的整合”陳義楓說道，目前開發(fā)型基金在收窄，年新增開發(fā)量減少，存量增大，并購(gòu)增值型的基金正當(dāng)其時(shí)。據(jù)其介紹，德信資本從今年下半年開始，已經(jīng)開始大力度的進(jìn)行并購(gòu)，并發(fā)行了幾款并購(gòu)型基金。

陳義楓預(yù)計(jì)，明年會(huì)出現(xiàn)更多的并購(gòu)型基金。他認(rèn)為，將并購(gòu)交易和資產(chǎn)增值結(jié)合起來，并購(gòu)增值雙輪驅(qū)動(dòng)，將獲得更多的收益。就增值型基金而言，還是取決于基金本身的資產(chǎn)管理能力。如果自身不完備具備資管能力，可以通過合作的方式，跟有資管能力的機(jī)構(gòu)廣泛結(jié)盟，快速把握并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

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