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收房的合理流程
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 459 次
1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴(yán)重不合理
開發(fā)商總是要求業(yè)主先補(bǔ)齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費(fèi)和產(chǎn)權(quán) 費(fèi)等費(fèi)用,然后方可以辦理入住手續(xù),領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料,然后才能驗(yàn)收房屋,如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。
在業(yè)主支付了全部房款的前提下,開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋,否則應(yīng)視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。
無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
在交付以前,業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋,發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)限期維修,由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的,開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2、收房不應(yīng)以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用為前提
收房以繳納各項(xiàng)不應(yīng)繳納的費(fèi)用(公共維修基金和契稅、產(chǎn)權(quán) 費(fèi)等費(fèi)用)為前提,開發(fā)商單方為業(yè)主收房設(shè)置了義務(wù)。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)向稅務(wù)部門和小區(qū)辦繳納,至于產(chǎn)權(quán) 費(fèi),業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。因此,開發(fā)商無權(quán)在入住時(shí)向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權(quán) 費(fèi)等超出法律規(guī)定之外的費(fèi)用,否則業(yè)主有權(quán)拒絕交納,開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的,由此引發(fā)的延期交房等法律責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
其他問題有:面積誤差問題;裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的;小區(qū)公共配套和共用設(shè)施不健全。
3、購房簽約時(shí)細(xì)化條款
在此,律師提醒購房人,由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復(fù)雜性,項(xiàng)目延期交房極為普遍,因此簽訂購房合同時(shí),關(guān)于此方面的條款如入住時(shí)間、違約處罰等務(wù)求詳盡、嚴(yán)謹(jǐn)。
商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差,購的沒有賣的精,這一直是個(gè)焦點(diǎn)問題。購房人購房時(shí)尤其是購期房時(shí),一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。(如規(guī)定:合同中未約定處理方式的,面積誤差比完全值超出3%時(shí),購房人有權(quán)退房。)
4、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件
律師告訴記者,在正常交房過程中,業(yè)主應(yīng)該查看以下文件:
是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》,這是國家強(qiáng)制要求的。
是我們常說的"兩書"---"質(zhì)量保證書"和"使用說明書",這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的,現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。
第三是開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù),看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。
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