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觀點(diǎn)意見:寬松政策環(huán)境房地產(chǎn)成交回升將是大概率事件

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)  閱讀 487 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  媒體已報(bào)道央行通知四大行,要求放開限貸,鼓勵(lì)頭套房貸款,二套、三套房貸款利率將恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。此外,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議可能調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及降低二套房頭付降低比例。

  此前包括福建、江西、湖北等地陸續(xù)出臺(tái)了房貸放松政策,但由于和此前調(diào)控政策相違背,其實(shí)際執(zhí)行效果有限,甚至大部分政策均難以落地。

  現(xiàn)在隨著限貸政策的落地,對(duì)于促進(jìn)潛在改善需求轉(zhuǎn)化為有效需求將產(chǎn)生明顯效果,房地產(chǎn)成交量回升將是大概率事件。

  目前,限貸放松政策已符合我們此前的預(yù)期。但本次放松政策主角已經(jīng)從地方政府向政府轉(zhuǎn)變。這表明政府加快了對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控市場化的傾向。

  今年以來房地產(chǎn)投資、銷售數(shù)據(jù)持續(xù)惡化,8月房地產(chǎn)投資增速同比增13.2%,遠(yuǎn)低于去年全年的19.8%,房地產(chǎn)市場去行政化的壓力越來越大。

  當(dāng)下,各商業(yè)銀行在政策執(zhí)行層面動(dòng)力將大幅提高,我們認(rèn)為限貸政策調(diào)整將大幅提升住宅購購力,在改變市場預(yù)期等方面創(chuàng)造需求并影響需求提前釋放。

  事實(shí)上,從去年二季度末開始的“房貸荒”主要體現(xiàn)在價(jià)格上,銀行負(fù)債端的邊際成本逐漸高于房貸,導(dǎo)致按揭貸款利率的上升削弱了家庭住房的購購力。

  因而從量上來看,由于去年商品房銷售金額仍處在高位,實(shí)際上去年至今房貸余額在商業(yè)銀行所有貸款余額的比重仍有所上升。國有大行的放貸量并未下降,中型股份制銀行基于收益的考慮放貸意愿大幅減弱。

  根據(jù)央行金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù),2013年二季度至今年二季度季均按揭貸款3993億,占新增貸款的16.82%,季均增量和占比均僅次于2009年刺激時(shí)期。

  2014年二季度末房貸余額9.9萬億,同比增18.5%,全部貸款同期同比增13.3%。新增購房貸款占全部貸款余額的12.6%,較今年初上升0.1個(gè)百分點(diǎn),較2013年初上手0.7個(gè)百分點(diǎn)。

  從價(jià)格來看,雖然按揭貸款余額占比并未下降,但其主要是來自于五大行,近2年股份制銀行大幅壓縮了按揭貸款的投放量。

  我們認(rèn)為目前房貸寬松的政策環(huán)境已經(jīng)具備。一方面,國務(wù)院已經(jīng)將降低社會(huì)融資成本作為下一階段工作的。今年以來國務(wù)院常務(wù)會(huì)議多次提出降低融資成本。

  另一方面,今年以來銀行間負(fù)債端的邊際成本也正在逐漸下降。上周四100億14天正回購中標(biāo)利率較周二下降20bp至3.50%,刷新了3年半以來的新低,貨幣政策短期寬松常態(tài)化。

  我們認(rèn)為雖然銀行出于收益與成本考慮,銀行在限貸放松的執(zhí)行層面并不會(huì)一蹴而就。

  但房貸寬松政策環(huán)境具備后,未來房地產(chǎn)行業(yè)的需求和供給端的各種限制均將陸續(xù)放開,寬松政策的效果將逐漸顯現(xiàn),未來成交量的回升將是大概率事件。

  由于目前商品房庫存仍處在高位,各主流房企的去化策略仍是加快周轉(zhuǎn),以價(jià)換量為主,預(yù)計(jì)短期內(nèi)新開工和房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍難以有大幅好轉(zhuǎn),但投資增速下滑趨勢將得到遏制。

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